一、剛需房指的是什么?
剛需，就是“剛性需求”，是相對(duì)于彈性需求而言，指的是商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求。對(duì)于沒(méi)有房子的人來(lái)說(shuō)，能擁有一套住房是一種剛性需求。因此剛需房是指解決基本居住問(wèn)題的房子，通常以自住為首要條件。
剛需房是基礎(chǔ)性需求，一般而言，包括單純的剛需房和剛改房。剛改，即“改善型剛需”，指目前已有住房，但面積和條件不能滿足目前需求而急需換房的購(gòu)房者。
二、買(mǎi)剛需房，怎么做好預(yù)算？
剛需購(gòu)房者大部分是存款不多，還款能力一般的年輕人，一般買(mǎi)房會(huì)貸款，甚至有相當(dāng)一部分首付需要父母資助。買(mǎi)房后往往生活不會(huì)太輕松，因此購(gòu)房前，首先要做好預(yù)算，理性購(gòu)房。
1.進(jìn)行個(gè)人財(cái)產(chǎn)評(píng)估，確定支付能力
首先要測(cè)算家庭可變現(xiàn)用于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的現(xiàn)金，注意計(jì)算時(shí)一定要先預(yù)留好兩項(xiàng)資金，分別為家庭的日常開(kāi)支（建議預(yù)留最少6個(gè)月的）和醫(yī)療保險(xiǎn)及
預(yù)防意外災(zāi)害的預(yù)備資金。確定可用于支付首付的資金有多少。
其次要計(jì)算一下家庭的平均月收入和預(yù)期年收入，包括利息收入及各種貨幣補(bǔ)貼。確定貸款方式是公積金貸款還是商業(yè)貸款，建議找專業(yè)機(jī)構(gòu)或在公
積金官網(wǎng)測(cè)算一下自己的可貸金額、貸款年限和月供。如是商業(yè)貸款，一定要衡量等額本金和等額本息的利弊，每月月供以不超過(guò)家庭收入的50%為宜。
2.稅費(fèi)等其他費(fèi)用
稅費(fèi)也是購(gòu)房預(yù)算的重要一部分，建議購(gòu)房者計(jì)算貸款時(shí)，同時(shí)也計(jì)算相關(guān)的稅費(fèi)支出。
買(mǎi)新房需繳納契稅和公共維修金，買(mǎi)二手房應(yīng)繳納契稅、個(gè)人所得稅、增值稅及附加等。購(gòu)房者可在鏈家網(wǎng)或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)了解稅費(fèi)項(xiàng)目種類及繳納方式
。
此外，裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、生活基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用也應(yīng)預(yù)留出來(lái)，以保證交房后可以正常入住。
3.確定可支付的房?jī)r(jià)
資產(chǎn)評(píng)估完后，基本可以確定自己能買(mǎi)總價(jià)款多少錢(qián)的房子，對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，建議總價(jià)款控制在家庭年均收入6倍以內(nèi)。確定好大概的房屋總
價(jià)，再根據(jù)家庭人口的數(shù)量及住房需求，參考各區(qū)域房?jī)r(jià)，篩選合適的房子。
三、如何選擇合適的剛需房？
做好預(yù)算后，就可以根據(jù)自己的購(gòu)房需求，篩選預(yù)算范圍內(nèi)合適的房子了。
1.確定位置和交通需求
大部分剛需族經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，有比較規(guī)律的通勤作息時(shí)間，對(duì)交通因素的依賴程度高，特別是公共交通工具，因此重點(diǎn)應(yīng)考慮位置和交通。
一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市有中心地段、次中心地段、發(fā)展型地段和郊區(qū)地段。其中中心地段房?jī)r(jià)較高，適合工作穩(wěn)定且收入很高的人群購(gòu)買(mǎi)；次中心地段，房?jī)r(jià)也相當(dāng)高，適合高收入人群置業(yè)；發(fā)展型地段，配套欠完善，但正處于快速發(fā)展期，房?jī)r(jià)相對(duì)中心區(qū)較低；郊區(qū)地段，配套相對(duì)不完善，房?jī)r(jià)也偏低，適合首次置業(yè)的剛需族。
位置的選擇要結(jié)合價(jià)格、交通、離工作地遠(yuǎn)近來(lái)綜合考慮。對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，如果對(duì)面積有剛性需求，只能選擇郊區(qū)地段，選擇郊區(qū)地段的剛需族應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注交通狀況，周邊最好有軌道交通。如果對(duì)面積沒(méi)有剛性需求，可以篩選離上班地點(diǎn)較近、價(jià)格相對(duì)較低的發(fā)展型地段，節(jié)省通勤時(shí)間，同時(shí)處于快速發(fā)展階段，也有一定的升值空間。
2.篩選房子
確定好大概的位置后，接下來(lái)就可以篩選房子了。選剛需房時(shí)應(yīng)特別注意面積和戶型和功能區(qū)。
（1）面積和戶型合適
剛需房多以小戶型為主，注重戶型實(shí)用，功能齊全。選擇時(shí)應(yīng)明確住房需求，結(jié)合家庭人口的數(shù)量選擇合適的面積和戶型。
①如果是單身買(mǎi)房自住，建議購(gòu)房面積在50平米左右，戶型以單室為主。
②如果買(mǎi)房作為婚房，考慮到現(xiàn)階段不可能要求太多，建議面積在65—70平米左右，兩房或者一房半。這一類人也是初始剛需，有了孩子還會(huì)進(jìn)行二
次置業(yè)。
③如果是三口無(wú)自有住房的家庭，建議面積80—90平方米左右，最好是三室，若無(wú)特別大的還款壓力，爭(zhēng)取住房一次性到位。
④如果是改善型剛需，購(gòu)房者已經(jīng)有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，主要是因?yàn)椤凹彝コ蓡T增加，孩子入學(xué)問(wèn)題”等，而迫切需要改善居住環(huán)境。建議面積在100-130平米左右，選擇生活配套較完善的小區(qū)。
（2）功能區(qū)合理
各功能區(qū)的面積是否科學(xué)合理，是否存在浪費(fèi)空間是小戶型品質(zhì)高低的關(guān)鍵。經(jīng)典小戶型，麻雀雖小，五臟俱全。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)來(lái)講，客廳不應(yīng)小于 12平方米，臥室不應(yīng)小于10平方米，衛(wèi)生間不應(yīng)小于3平方米，廚房不應(yīng)小于5平方米。盡量保證各個(gè)功能分區(qū)的獨(dú)立性與便捷性，盡量去樣板間或者實(shí)地考察。
3.生活配套
很多價(jià)格低的的小戶型集中在一些新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，并沒(méi)有成熟的交通、生活、商業(yè)配套，但是由于價(jià)格低，還是會(huì)吸引很多剛需或者剛剛步入社會(huì)的首次置業(yè)群體。對(duì)配套缺乏、交通不便的小戶型選擇要注意房子未來(lái)的發(fā)展性，房子的品牌如何、周邊未來(lái)發(fā)展規(guī)劃是否能推動(dòng)區(qū)域盡快發(fā)展等因素。如未來(lái)是否有大型公建，交通可直達(dá)車站或商圈等。
4.教育資源
剛需購(gòu)房者很多都是買(mǎi)房作婚房，是過(guò)渡性選擇。雖然從結(jié)婚到有孩子是幾年以后的事情，但應(yīng)提前考慮房子周圍是否有教育資源，以免將來(lái)大費(fèi)周章。
5.升值空間
剛需房也要有升值空間。對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在買(mǎi)房只是一個(gè)過(guò)渡性選擇，幾年后有改善居住環(huán)境的需求，現(xiàn)在選擇的房產(chǎn)就會(huì)進(jìn)入二手房市場(chǎng)，因此剛需購(gòu)房者也應(yīng)考慮房子的升值潛力。購(gòu)房者可以在購(gòu)房前對(duì)比下周邊樓盤(pán)和二手房的房屋價(jià)格。
總之，對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，首先要做好預(yù)算，在預(yù)算范圍內(nèi)篩選合適的房子，同時(shí)位置、交通、教育等因素哪項(xiàng)對(duì)于自身的需求重要，就應(yīng)該增加該因素的權(quán)重。
