近日，中辦、國辦印發(fā)的《關于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》中，提出“在維護全國統(tǒng)一大市場的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國資國企改革、區(qū)域性金融市場和金融機構、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。這或許意味著，在樓市區(qū)域分化加劇的趨勢下，未來房產(chǎn)稅征管不可能各地區(qū)步調一致。由此，基于房產(chǎn)稅的地方性，考慮樓市成熟程度，由地方探索本地房產(chǎn)稅實施路徑，應與全國房地產(chǎn)稅立法同步進行，這也是國際房產(chǎn)稅的一般做法。
??房產(chǎn)稅改革不僅是樓市長效機制建設的重點，也是財稅改革和經(jīng)濟轉型的基礎性制度建設。改革開放和城市化初期，居民不擁有不動產(chǎn)，地方政府不能負債，西方公共服務融資模式，即“房產(chǎn)稅+市政債”，在我國沒有生存根基。改革開放后，外向型經(jīng)濟大發(fā)展，地方大規(guī)模招商引資，制造業(yè)繁榮帶動工業(yè)化和城市化疊加推進，短期內(nèi)城市面臨基礎設施和公共服務融資的巨大需求。但是，民間投資能力孱弱，1994年旨在強化中央調控能力的分稅制財政分權也并未對此做出預案。
??1998年“房改”及2003年國有土地“招拍掛”的確立，開啟了地方政府一次性出售土地70年使用權，為基礎設施和公共服務融資的歷程，即“土地財政”。土地財政高效率地貼現(xiàn)未來70年城市化、工業(yè)化“紅利”，巧妙地解決了短期內(nèi)城市對基礎設施和公共服務“一次投入、長期收回”的巨大融資需求。土地財政以其基礎設施融資本質，及衍生出的低地價招商、補貼、作價、土地換配建等形式，讓我國低成本優(yōu)勢盡顯，奠定了鑄就制造業(yè)大國和高增長奇跡的基礎。
??“土地財政”融資的特性，決定了誰購房誰就免費享受未來70年城市公共服務。改革開放近40年來，工業(yè)化、城市化與公共服務完善相互推動下的“紅利”，其外溢表現(xiàn)就是房價上漲帶來的資產(chǎn)收益。因此，擁有的房產(chǎn)越多，享有的資產(chǎn)收益越高。但是，是否擁有房產(chǎn)及多寡，取決于初始財富、家族繼承、知識結構、偶然選擇等等，在遺產(chǎn)稅、資本利得稅和綜合個人所得稅或缺失、或起不到調節(jié)作用的情況下，房產(chǎn)有無或多寡已成為近年來貧富差距擴大的主要載體。
??從目前來看，開征遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅或綜合個人所得稅等，其對于收入的有效調節(jié)，釋放出的社會公正信號，正確的財富觀，資源和財富的社會性等，對于夯實個體勤勞致富和個體間公平競爭觀念，培育創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍，并使社會總財富水平不斷增長的渠道永續(xù)暢通來說意義非凡。
??從政府治理、財稅制度、功能定位上看，土地財政具有極強的中國烙印。目前，我國開始告別要素簡單投入的規(guī)模增長，進入智力資本、科技創(chuàng)新驅動的“新常態(tài)”。旨在促進轉型和新舊動力平穩(wěn)過渡的貨幣穩(wěn)健，因財富起點和機會先入為主的不平等，可能異化為樓市炒作、資產(chǎn)泡沫和貧富差距拉大，轉型窗口漸失。因此，基于收入調節(jié)和培育新動力的需要，房產(chǎn)稅落地已刻不容緩。
??另外，當下的土地財政或已脫離公共服務融資的本源。首先，低地價招商愈演愈烈，背后是固定資產(chǎn)投資，反市場補貼導致過剩產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)能尾大不掉；其次，土地利用效率低，城市攤大餅擴張失控，基礎設施無效向外延伸，地方政府債務繼續(xù)攀升；再次，“土地+融資”的金融加速器效應下，貨幣被動投放，資產(chǎn)泡沫有向系統(tǒng)性風險演化的危險。
??因此，革新土地財政也需要房產(chǎn)稅盡快落地。政策選擇上，目前熱點城市已相繼進入存量房時代，“一次投入、長期收回”的基礎設施漸進完善，空間、環(huán)境、成本全方位倒逼，土地支撐基礎設施融資不僅力不從心，且融資需求也下降了。同時，大城市人口繼續(xù)呈凈流入態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)升級加速，公共服務供給和分攤的邊際成本下降。巨大的需求、良好的就業(yè)和公共環(huán)境下，房價繼續(xù)看漲。而且，這些城市的居民不動產(chǎn)擁有率比較高，但資產(chǎn)基尼系數(shù)很大，貧富差距也很大。同時，這些城市的不動產(chǎn)登記體系完善、居民納稅意識相對強，征收房產(chǎn)稅的條件已成熟。
??在具體做法上，不管首套房免稅，還是個人一定面積（比如60平米）免稅，這些方案都可以考慮，技術上不存在任何問題，關鍵看破除阻力的信心和決心。另外，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記還未完成的城市，可以設置過渡期，過渡期內(nèi)只對新增第二套、新增一定面積以上的房屋征稅，但稅率設置一定要有調節(jié)資產(chǎn)收入的實際效果。待統(tǒng)一登記和信息平臺建立以后，再對存量未繳部分補繳。
??總之，未來房產(chǎn)稅在大城市試點征收，絕不能囿于法理和70年使用權，而應當從房產(chǎn)擁有者事實物權或用益物權的本質出發(fā)?？辞宄撐餀鄮砹司薮蟮馁Y產(chǎn)收益，但過去到現(xiàn)在并無任何工具調節(jié)這種收入。房產(chǎn)稅在熱點城市落地，不管對收入差距的調節(jié)、新增長動力的培育、公共財政建設，都有長期且深遠的影響。房產(chǎn)稅試點落地，對于房地產(chǎn)稅立法和實施也提供了實踐基礎。當然，土地到期續(xù)費、“住宅70年大限”等問題已提到解決的議事日程，所謂法理上的阻力也在減輕。
