在今年6月征集市民意見之后，9月9日，南京市人民政府正式印發(fā)《南京市市場化租賃住房建設(shè)管理辦法》。該《辦法》將于2019年10月10日起施行，有效期為兩年。在《辦法》出臺前，已經(jīng)出讓的租賃用地、競配建所建成的租賃住房，按照出讓合同約定執(zhí)行。
《辦法》明確市場化租賃住房，是指采用市場化運(yùn)作、由企事業(yè)單位投資、用于租住的新建或改建房屋，不含政府籌建的公共租賃住房、廉租房等租賃住房。無論是哪種類型的租賃住房，建成后不得分割轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押；經(jīng)批準(zhǔn)整體轉(zhuǎn)讓或抵押的，不得改變租賃用途。
新建房屋，是指利用新出讓的經(jīng)營性用地、低效用地、企事業(yè)單位自有土地以及集體建設(shè)用地新建的租賃住房；改建房屋，是指對符合條件的存量用房按規(guī)定進(jìn)行改造的租賃住房。
《辦法》指出，國有土地競爭建設(shè)、配套建設(shè)的租賃住房以整幢、整單元或整層為最小單位。存量房改建，應(yīng)按住宅、公寓或宿舍設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，原則上，商辦用房應(yīng)當(dāng)按整幢、整層、整單元改建。
對于國有土地建設(shè)，包括利用經(jīng)營性用地、低效用地和企事業(yè)單位自有存量用地建設(shè)租賃住房，利用經(jīng)營性用地全部建設(shè)租賃住房，或通過競爭建設(shè)、配套建設(shè)方式建設(shè)租賃住房的，建成后房屋權(quán)屬按土地出讓合同約定登記。
競爭建設(shè)、配套建設(shè)的租賃住房以整幢、整單元或整層為最小單位，不足一單元或一層的應(yīng)在同單元或同層內(nèi)集中布置，原則上以中小戶型為主。建設(shè)項目分期建設(shè)的，租賃住房原則上應(yīng)在首期建設(shè)完成。
符合條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)批準(zhǔn)，可將園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的7%提高到15%，重點(diǎn)建設(shè)集體宿舍、員工宿舍，出租給園區(qū)職工居住，不得改變原用地性質(zhì)，不得轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押。
通過協(xié)議出讓低效產(chǎn)業(yè)用地方式再開發(fā)為商服項目的，允許根據(jù)規(guī)劃要求配建不超過30%的酒店式公寓作為租賃住房，由企業(yè)自持用于租住，不得分割轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押。
企事業(yè)單位自有存量國有土地在滿足城市規(guī)劃的前提下，市政府可以采用“一事一議”方式，研究納入年度租賃住房建設(shè)計劃。
利用集體土地建設(shè)租賃住房的，實施主體原則上為項目所在鎮(zhèn)街或村集體經(jīng)濟(jì)組織。
《辦法》鼓勵集體經(jīng)濟(jì)組織通過入股、聯(lián)營等方式與其他經(jīng)濟(jì)組織合作開發(fā)建設(shè)，合作雙方需成立新企業(yè)實施項目開發(fā)建設(shè)的，集體經(jīng)濟(jì)組織所占份額比例必須高于50%。
確定集體土地建設(shè)租賃住房項目前，原則上應(yīng)征得擬占用土地所有權(quán)所屬集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或村民代表同意，保證集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實施、自主運(yùn)作。
項目竣工驗收通過后，實施主體向規(guī)劃資源部門申請辦理不動產(chǎn)登記；登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按項目整體登記，不予辦理分割登記，并在權(quán)利證書上注明，房屋類型為“集體租賃住房”，僅用于租住，不得轉(zhuǎn)讓、抵押。
存量房屋改建，包括工業(yè)用地上房屋改建和商辦用房改建。工業(yè)用地上房屋改建，是指園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地上的廠房、辦公樓等既有建筑改建為租賃住房的行為。商辦用房改建，是指將已建成、未銷售的商辦用房按規(guī)定改建為租賃住房的行為。
存量房屋改建包括房屋結(jié)構(gòu)改造和使用功能改變兩類。結(jié)構(gòu)改造是指對房屋主體結(jié)構(gòu)改變；使用功能改變是指僅改變房屋內(nèi)部使用功能，但不改變房屋主體結(jié)構(gòu)。
存量房屋改建為租賃住房應(yīng)根據(jù)租賃需求，執(zhí)行住宅、公寓或宿舍設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，滿足基本居住功能。原則上，商辦用房應(yīng)當(dāng)按整幢、整層、整單元改建。
