一般而言,抵押權作為一種擔保物權,在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形下,債權人有權就抵押物優(yōu)先受償。因此,通常情況下,抵押權優(yōu)先于債權;而本案中,李先生只是普通債權人,而銀行作為抵押權人應當優(yōu)先受到保護。
但抵押權優(yōu)先于普通債權的規(guī)則只是一般規(guī)則,法律上和司法實務中基于特殊考慮,仍然設置了一些特殊規(guī)則。依據(jù)《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》,法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,應當依照《中華人民共和國合同法》第286條的規(guī)定,認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。該批復還強調,“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人?！睆倪@兩條規(guī)定來看,消費者支付購買商品房的全部或者大部分款項后,其享有的債權優(yōu)先于工程款優(yōu)先受償權;而工程款優(yōu)先受償權又優(yōu)先于抵押權,故而,消費者在支付了購買商品房的全部或者大部分款項后,其享有的債權優(yōu)先于抵押權。這主要是考慮到當時我國不動產(chǎn)登記以及相關查詢制度尚不完善,為充分保護消費者權益,司法解釋進行了特別規(guī)定。需要強調的是,從《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》來看,對于商品房買賣中涉及的消費者宜作廣義理解,凡是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處購買其向社會銷售的房屋的自然人,都應作為消費者對待。這主要是因為與開發(fā)企業(yè)相比,自然人在經(jīng)濟地位上、經(jīng)驗上都處于弱勢地位,故而應當予以特別保護。本案中,李先生和趙女士作為消費者,其已經(jīng)支付了全部購房款并實際占有房屋多年,因此,李先生的債權應當優(yōu)先于銀行的抵押權。本案中,北京鐵路運輸中院之所以解除工程款優(yōu)先受償權人中鐵建申請的查封,也正是基于這一考慮。而作為抵押權人的銀行,在接受開發(fā)商抵押時,應當就擬抵押房屋是否已經(jīng)銷售等進行充分的調查,避免類似本案的風險。
其次,隨著我國物權法的頒行、不動產(chǎn)登記以及相關查詢制度的完善,法律已經(jīng)為消費者購房提供了更為全面的保護。消費者在購買商品房尤其是現(xiàn)房時,應當預先對房屋權屬尤其是權利限制情況進行查詢;在購買預售房時應當預先了解開發(fā)商是否辦理了預售許可證,并要求其及時進行網(wǎng)簽;在簽訂購房合同時,應當立即辦理預告登記,避免開發(fā)商將房屋另行轉讓或者抵押;在開發(fā)商辦理初始登記之后,應當及時要求完成轉移登記,將房屋轉移到自己名下,從而避免本案中李先生所遇到的無法及時辦理房產(chǎn)證的尷尬。
還要看到,本案也暴露出了我國商品房銷售監(jiān)管上的漏洞。目前,對于商品房預售已經(jīng)建立了一套比較完善的監(jiān)管體制,足以避免類似本案的法律風險。但現(xiàn)行法規(guī)和規(guī)章將預售房與現(xiàn)房的界限限制在完成竣工驗收之前。這種做法恰恰令本案的開發(fā)商鉆了空子:房屋已經(jīng)建成,故而無需預售許可和預售備案,避免了相應的監(jiān)管;但房屋初始登記尚未完成,購房人尚不能通過登記查詢、預告登記、轉移登記等方式及時了解權利瑕疵并提前作出相應的安排。希望房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門及時修改相關法規(guī)和規(guī)章,充分保護商品房買賣中的消費者權益。
