日前，廣州、深圳等城市頻現(xiàn)二手房集中拋售。二手房放盤數(shù)量大增的背后，隱藏著部分炒房者制造的“偽拋盤”現(xiàn)象。
《華夏時報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些擁有多套房產(chǎn)的投資客，先對外“拋售”個人名下的房產(chǎn)，然后再由本人所經(jīng)營的公司接盤。這期間，本人和公司分別以“銀行賬戶流水賬增加”和“固定物業(yè)增加”為由，套取雙重貸款，或者找評估機構(gòu)將房屋估價做高，從銀行、小額貸款公司等機構(gòu)套取遠超于房屋價值的貸款，額度甚至高達數(shù)千萬元。
“只需房屋過戶，改改名字，就可以增加貸款額，而直接將房屋抵押，從銀行獲得的抵押貸款肯定沒有這么多?！睆V州一位資深中介代理商黃先生稱。
盡管這種現(xiàn)象在二手房市場一直存在，但近期隨著交易冷清開始變得頻繁。曾經(jīng)“不屑掙這些小錢”的中介代理公司、房屋評估公司和小額貸款公司，如今聯(lián)手協(xié)助炒房者套貸賺取傭金，形成一條灰色利益鏈。
“左手倒右手”套取貸款
“城中好房，9套，集中放盤，欲購從速?！鄙鲜鰪V州資深中介代理商黃先生向老客戶發(fā)出這樣一條信息。他向本報記者透露：“這些房產(chǎn)外面的人根本買不到，一方拋出來，另一方會很快接盤，雙方都是協(xié)議好的?！?/span>
黃先生稱，這9套房的擁有者為民營企業(yè)主，接盤的是該企業(yè)主經(jīng)營的一家公司?！捌涔究焖俳颖P，中介從中協(xié)助，可以套取大額貸款。類似的手法有很多。”
黃先生告訴記者，上述企業(yè)主通過相熟的中介代理商放盤，并在房屋評估機構(gòu)找到“門路”，做高房屋估價。交易完成后，拿著已繳納首付放款證明，便可以獲得銀行貸款?！矮@得貸款后，還要公證房屋仍為賣房者所擁有，通過做高房屋估價簽訂陰陽合同后，一套房的合同價格最高能高于實際成交額的30%?！?/span>
“如果是貸款人自行去銀行申請貸款，貸款額度只有評估價格的六至七成，而且房屋的評估價格也要低很多?！睆V發(fā)銀行一位內(nèi)部人士告訴記者。
深圳企業(yè)主朱先生兩個月前也通過類似方式，成功套取超過3000萬元的貸款?！胺孔蝇F(xiàn)在還在我手上，但轉(zhuǎn)一圈就能獲得更多的資金?！彼f。
朱先生的套利路徑與黃先生舉的例子有異曲同工之處。首先他向相熟的中介代理放出拋售8套房產(chǎn)的消息，中介則會定一個相對較高的房價，隨后，朱先生旗下的公司按照中介定價購入這8套房產(chǎn)。
同樣，該公司在向銀行申請購房貸款之前，先通過評估公司“給出約高出成交價35%的最高評估價”，這意味著，在房屋的成交價格已被中介抬高的基礎上，評估價繼續(xù)增加35%，達到“雙重做高”的目的。辦理過戶手續(xù)之后，朱先生本人的賬戶增加了一筆可觀的收入，其公司的不動產(chǎn)資產(chǎn)也大幅增加。
“一般來說，個人房產(chǎn)抵押貸款額度最多只是評估價的七成，如果是公司購房，且公司流水賬目良好，找按揭公司可以將額度做到八五成，如果公司固定資產(chǎn)較多，甚至可以高達九成?！敝袊r(nóng)業(yè)銀行深圳分行一位從事個貸業(yè)務的人士說。
一位房地產(chǎn)評估公司內(nèi)部人士告訴記者，目前房產(chǎn)評估有足夠的“彈性”空間，可根據(jù)客戶需求，提供最高與最低的評估價，“找找關系，評估公司會盡可能在規(guī)定之下給出最高的評估價?！?/span>
據(jù)媒體報道，炒房者買下房產(chǎn)，然后通過關系將房產(chǎn)進行二次抵押，再用錢來買房，或者把抵押來的錢借給小額信貸公司進行放貸。由于現(xiàn)在政府對住宅進行限購，有些炒房客便把投資對象集中在商業(yè)項目，同樣進行抵押融資。
不過，多位受訪者表示，能夠如此順利地操作實現(xiàn)套取貸款，要有不少“關系”，普通人很難做到。
“偽拋盤”背后的利益鏈
在動輒上千萬元的銀行貸款誘惑下，擁有大量房產(chǎn)的企業(yè)主、中介代理公司、房屋評估公司和小額貸款公司紛紛成為利益鏈條上的一環(huán)。
“過段時間我會考慮再轉(zhuǎn)一次手?！敝煜壬鷮τ浾弑硎?，之所以利用房子套貸，主要是為緩解實業(yè)經(jīng)營的資金壓力。他坦言，自己并非看空房產(chǎn)升值空間，相反，他對房產(chǎn)投資較為樂觀，所以他堅持房產(chǎn)要保留在自己的手上，不會真正對外出售。
記者了解到，與朱先生想法相似的企業(yè)主不在少數(shù)。
多位受訪者表示，由于中介代理公司、房屋評估公司和小額貸款公司處于生意淡季，協(xié)助業(yè)主“借房融資”則可以獲得一定傭金，這部分收入可以抵消樓市交易冷清期間的收入損失。
廣州某小額貸款公司負責人郭先生稱，小貸公司放款資金來源主要是股東資本金和銀行貸款，今年以來，不少實體企業(yè)經(jīng)營和現(xiàn)金流動存在困難，加之銀行貸款整體趨緊，小貸經(jīng)營壓力日趨明顯。
郭先生稱，部分順利以房套貸的炒房客將錢投入民間借貸，追求更高的回報率。
“小產(chǎn)權(quán)房抵押要冒不少風險，現(xiàn)在的小額貸款公司生意不好，都爭搶著做類似的生意，他們愿意冒更多的風險。”通過小產(chǎn)權(quán)房套取貸款的劉先生稱。
郭先生則表示，在小額貸款生意好的時候，正常的貸款額度會略低于估值?，F(xiàn)在生意不盡如人意，貸款額度會調(diào)高，所以再高風險的生意也會考慮，比如小產(chǎn)權(quán)房的抵押。
“這種借助抵押套貸的融資方式，不僅放大了杠桿效應，還隱藏著較大風險。一旦中間某一環(huán)節(jié)被套牢，隨時可引發(fā)連串危機。”上述中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行人士告訴記者。
同時，套取貸款的參與者有可能觸碰法律“紅線”，法律規(guī)定，以房屋買賣形式套取銀行貸款是違法行為。
東莞市第二法院近日審理了一宗相關案件，開發(fā)商東莞市利澳花園開發(fā)有限公司及其原法定代表人崔志光被控因公司資金周轉(zhuǎn)問題，7次以他人名義虛假購房的方式從銀行騙取貸款，累計超過千萬元。檢方提出，崔志光應當以騙取貸款罪追究其刑事責任。
