隨著2015年年底全行業(yè)完成營(yíng)改增的期限漸近，尚未納入營(yíng)改增的行業(yè)已經(jīng)紛紛著手準(zhǔn)備?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從多方渠道獲悉，目前財(cái)稅部門已經(jīng)開(kāi)始著手對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行營(yíng)改增調(diào)研，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改繳增值稅后稅率很有可能為11%。對(duì)此，有專家表示，如房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格上升空間有限，營(yíng)改增后房地產(chǎn)商的盈利將受到影響，日子恐將更加難過(guò)。
據(jù)記者了解，財(cái)稅部門和房地產(chǎn)商關(guān)于營(yíng)改增的溝通早在2013年年底就已經(jīng)開(kāi)始，一些有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)按照不同的政策假設(shè)對(duì)收入、成本、利潤(rùn)等進(jìn)行分析和測(cè)算。今年三四月間，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、碧桂園、中糧等一批房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將自己形成的調(diào)研材料交給相關(guān)財(cái)稅部門?！?/span>
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，很多調(diào)研細(xì)化的程度很高，不過(guò)目前主要是收集房地產(chǎn)行業(yè)的信息，調(diào)研還處于初期階段，具體實(shí)施方案尚無(wú)定論。
不過(guò)，記者了解到，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)很可能同時(shí)納入營(yíng)改增，并適用11%的稅率。安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所間接稅合伙人梁因樂(lè)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)稱：“根據(jù)安永的理解，我們認(rèn)為金融、建筑業(yè)和房地產(chǎn)最遲應(yīng)該會(huì)在明年下半年同時(shí)納入營(yíng)改增。”他解釋道：“因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)自金融機(jī)構(gòu)，如果沒(méi)有同時(shí)開(kāi)始營(yíng)改增，會(huì)對(duì)上下游鏈條的抵扣造成一定壓力?！薄?/span>
普華永道中國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)間接稅主管合伙人胡根榮告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者：“因?yàn)榻ㄖI(yè)的稅率在財(cái)稅【2011】110號(hào)文中規(guī)定為11%，所以房地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)與之一致，稅率也應(yīng)該是11%。梁因樂(lè)也告訴記者：“建筑安裝、房地產(chǎn)業(yè)比金融業(yè)簡(jiǎn)單，根據(jù)營(yíng)改增前期文件及營(yíng)改增從開(kāi)始實(shí)施到最近入圍行業(yè)的情況，建筑安裝及房地產(chǎn)業(yè)是比較有機(jī)會(huì)按照11%的稅率繳納。”
對(duì)此，財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)劉尚希告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增還沒(méi)有出臺(tái)具體方案，雖然110號(hào)文有規(guī)定，但不排除將來(lái)方案出來(lái)后在稅率、征收方式上再做調(diào)整?！?/span>
談及房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的最大挑戰(zhàn)，多位專家認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格問(wèn)題。胡根榮告訴記者：“將房地產(chǎn)業(yè)放在最后納入營(yíng)改增行列可能是出于對(duì)房?jī)r(jià)的考慮。如果房?jī)r(jià)上漲恐怕會(huì)帶來(lái)不好的影響，所以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)最大的難題在于如何減少營(yíng)改增對(duì)房?jī)r(jià)的影響?！?/span>
梁因樂(lè)也認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增最大的挑戰(zhàn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，在房?jī)r(jià)上升空間有限的情況下企業(yè)盈利或受影響。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“熱情消減”，處于微妙的調(diào)整期，不少人士稱樓市拐點(diǎn)已至。專家認(rèn)為，如果明年房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增，很可能會(huì)使房地產(chǎn)商的日子更加難過(guò)?！?/span>
“如果企業(yè)對(duì)企業(yè)之間以增值稅是價(jià)外稅的原則進(jìn)行房地產(chǎn)交易，因?yàn)橛羞M(jìn)項(xiàng)稅抵扣，那么稅率高低對(duì)企業(yè)的影響并不大。但是如果房地產(chǎn)是賣給個(gè)人的，因?yàn)閭€(gè)人買家沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣，就可能存在市場(chǎng)價(jià)格的問(wèn)題了?！绷阂驑?lè)說(shuō)，“如果房地產(chǎn)企業(yè)不能隨意漲價(jià)，又不能把因?yàn)闋I(yíng)改增帶來(lái)的成本完全轉(zhuǎn)嫁到價(jià)格上，那么企業(yè)的收入就會(huì)減少，盈利就會(huì)相繼受到影響，這就不僅僅是稅負(fù)的問(wèn)題了?！薄?/span>
目前房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅是5%，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅是3%。營(yíng)改增之后，這兩個(gè)行業(yè)的增值稅很有可能是11%。由于稅率上升比較明顯，引發(fā)了一些業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂?！?/span>
劉尚希告訴記者，11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的，而5%的營(yíng)業(yè)稅則是對(duì)全值繳稅。在不清楚具體的抵扣范圍之前，沒(méi)辦法判斷稅負(fù)上升還是下降?！暗挚鄱嗟脑捯苍S繳稅會(huì)比較少，但是抵扣少的話可能稅負(fù)就比較高?！薄?/span>
對(duì)此，梁因樂(lè)告訴記者：“一些企業(yè)在營(yíng)改增之前購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)、營(yíng)改增之后賣出，如果沒(méi)有特別的過(guò)渡政策，企業(yè)就會(huì)在沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的情形下繳納銷項(xiàng)稅，造成較大的稅負(fù)提升。不動(dòng)產(chǎn)的金額很大，在稅率上漲明顯而不能對(duì)進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣的情況下，對(duì)企業(yè)的影響會(huì)很大?！薄?/span>
專家認(rèn)為，為了解決這些問(wèn)題，可能需要在制定方案時(shí)出臺(tái)過(guò)渡政策。過(guò)渡政策有三種可能的方案：一是讓已有的老房產(chǎn)繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅；二是根據(jù)樓房的年齡對(duì)銷項(xiàng)稅打折；第三種是國(guó)家給房企提供一個(gè)可抵扣的虛擬進(jìn)項(xiàng)稅。
“第一種方案可行性較低，第三種方案需要國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼較多，國(guó)家可能未必愿意如此大力補(bǔ)貼房地產(chǎn)行業(yè)?！绷阂驑?lè)說(shuō)，“最終的方案如何定，除了財(cái)稅部門之外，地方政府、建委也會(huì)參與。不同于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)和其監(jiān)管部門的關(guān)系比較密切?！?/span>
