住建部多位人士確認,除北、上、廣、深之外,其他城市的限購政策可自行調(diào)節(jié),尤其是“庫存”過多的地方,但不會明確發(fā)文。近期北、上、廣、深等4個城市有劇烈調(diào)整,住建部正在觀察研究,但發(fā)文確認限購放開的可能性不大。
各地
浙江樓市領(lǐng)跌全國
國家統(tǒng)計局5月18日發(fā)布的“4月份全國70個大中城市住宅價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)”顯示,4月份新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市增至8個,浙江省納入統(tǒng)計的杭州、寧波、溫州、金華4個城市全線下跌。其中,杭州環(huán)比跌幅位列全國之首。
進入2014年,雖然全國樓市普遍降溫,環(huán)比停漲城市數(shù)逐月增多,但仍有不少城市房價依然堅挺。相比之下,浙江樓市卻深陷普跌局面。除了經(jīng)濟大環(huán)境影響及房地產(chǎn)市場存量過大、信心不足等因素外,也暴露出浙江樓市長期以來高價位與城市定位“嚴重錯配”的深層問題。
北京郊區(qū)多樓盤降價超10%
目前,北京大興、通州、房山等郊區(qū)多個樓盤降價幅度超過10%。
“目前北京近郊幾個區(qū)域都存在后期供應(yīng)量較大的問題,加上今年下半年大量自住型商品房將入市,購房需求正在急劇減少,開發(fā)商只能通過降價來吸引剛需客戶?!眮喓罊C構(gòu)總監(jiān)郭毅說。
“今年下半年,京郊房價還會進一步調(diào)整,預(yù)計下跌幅度在20%左右?!北本┦赖聜ゼ畏康禺a(chǎn)投資機構(gòu)副總經(jīng)理劉偉表示。
現(xiàn)狀
過去十年發(fā)文179份
過去一年一份都沒有
過去十年關(guān)于樓市調(diào)控的文件足足下發(fā)了179份,而過去一年一份都沒有。即使央行召開被解讀為“微救市”的座談會,強調(diào)在首套房貸上要講政治,也并未下發(fā)文件。
有業(yè)內(nèi)人士認為,這表明了“本輪樓市向下調(diào)整的真實性”。
至于原因,華遠地產(chǎn)上市公司董事長任志強在個人微博中將罪魁禍首歸在“個貸收緊”上。除了緩批,貸款利率上浮影響更大,因為直接關(guān)系到購房成本。
銀行收緊個人住房按揭貸款,緣于2013年開始的利率市場化改革,“不賺錢,八五折房貸甚至是虧的。”中信銀行總行一位人士說。克而瑞研究中心近日調(diào)研了69家銀行,也證實了九成銀行的首套房貸款利率升到基準利率甚至上浮10%。
央行于2014年5月12日召集商業(yè)銀行開了個座談會,強調(diào)在首套房貸上要講政治—“合理確定首套房貸款利率水平,及時審批和發(fā)放”。但截至目前,央行尚未正式發(fā)文,這與以往不同。
焦點
何時是限購?fù)顺鲎罴褧r間窗口
本屆政府對待樓市調(diào)控的態(tài)度,2014年3月公布的《政府工作報告》已有體現(xiàn),就是“分類調(diào)控”。
住建部副部長仇保興的一次內(nèi)部發(fā)言對此做了進一步闡釋:“調(diào)控房地產(chǎn)市場就像治大國,必須像烹小鮮一樣對待。能局部調(diào)的,就不要整體調(diào),調(diào)節(jié)的手段對整體影響越小越好。能夠用經(jīng)濟手段調(diào)的,就不要用行政手段調(diào),行政手段越少越好。能夠由城市政府調(diào)的,就不要由中央政府代替?!?/span>
這無疑是將限購放開與否的權(quán)力交給了地方政府。
對地方政府來說,對土地財政的深度依賴,讓其早就在放開限購這個問題上充滿動力。
2013年全國土地出讓金超過了歷史最高點的4萬億元,而2014年前4個月,土地購置面積同比降了8個百分點。
地方政府開始不斷做出試探。2014年4月以來,南寧、鄭州、銅陵、無錫等地紛紛出臺政策,包括放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補貼等。
值得玩味的是,與過去兩年一有地方試探就被叫停不同,這一次中央在一定程度上給予了默許。
住建部一位相關(guān)司局的人士說,自年初以來,部里的定調(diào)就是“除北、上、廣、深之外,其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié),尤其是庫量過大的地方,但不會明確發(fā)文。近期北、上、廣、深有劇烈調(diào)整,部里正在觀察研究,但依然不會發(fā)文表示限購?fù)顺觥薄?/span>
“現(xiàn)在是改革調(diào)控手段的最佳時間窗口,讓市場的歸市場、政府的歸政府。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示。
分析
開發(fā)商現(xiàn)在缺錢了
最讓聶梅生心驚的一個數(shù)據(jù)是企業(yè)到位資金增速,一下子從2013年最高點的33%降到了4.5%,銷售回款、自籌資金、海外融資、銀行貸款均有下降?!斑@說明什么發(fā)商缺錢了。
缺錢首先反應(yīng)在土地市場上,全國土地購置面積增速已經(jīng)從2013年的8.8%變成負增長。
上市房企陽光城近期只拿了福建晉江一塊地,還是之前已經(jīng)簽協(xié)議鎖定了的。該公司董秘廖劍鋒最近跟機構(gòu)投資者交流時,坦承在拿地上目前采取審慎策略,公司工作重心集中在回收現(xiàn)金流上。
除了少買地,新開工面積也在大幅度減少。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),1~4月份全國房地產(chǎn)新開工面積降幅在20%以上。
在中原地產(chǎn)研究部看來,“土地市場的低迷反映出開發(fā)商資金緊張和預(yù)期的悲觀,我們預(yù)計二季度、三季度會有更多城市、更多開發(fā)商降價跑量。”
觀點
房地產(chǎn)行業(yè)的巔峰
早已過去
北京師范大學金融學教授鐘偉認為,2010年房地產(chǎn)的限購限貸政策,是房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展的重要拐點,房地產(chǎn)從2010年因限購限貸政策的影響提前進入成熟期。未來2至5年,房地產(chǎn)的中期趨勢依然是高位平臺調(diào)整。據(jù)此判斷,房地產(chǎn)行業(yè)的巔峰早已過去,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入平臺期,房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系已經(jīng)逐漸變化。
房地產(chǎn)市場
即將陷入兩年低迷期
高盛的研究報告預(yù)測,中國大陸房地產(chǎn)市場即將陷入長達兩年的低迷期,然后供需才能恢復(fù)平衡;國際評級機構(gòu)穆迪則將大陸房地產(chǎn)業(yè)的評級展望,由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”。
高盛預(yù)計, 2014至2015年大多數(shù)城市的房價,將較2013年下降10%至15%,而成交量也會萎縮15%。