文章來(lái)源：北京青年報(bào)
隨著居高不下的購(gòu)房熱，大量二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件涌入北京法院。記者昨日獲悉，為公開(kāi)透明審理此類案件，北京市高級(jí)人民法院近日對(duì)社會(huì)公布《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（試行）。《指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)的沒(méi)拿到房本是否可以交易、借名買(mǎi)房出現(xiàn)糾紛法院是否會(huì)判決合同無(wú)效、夫妻一方出售共有房產(chǎn)另一方能否追回等與百姓生活密切相關(guān)的糾紛如何裁判，均作出了明確規(guī)定。
目前該《指導(dǎo)意見(jiàn)》已經(jīng)在二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件審理裁判中施行。
規(guī)定一
沒(méi)拿到房本交易 不能算無(wú)效合同
《城市管理法》第38條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。市高院《指導(dǎo)意見(jiàn)》則認(rèn)為，該規(guī)定在性質(zhì)上不屬于最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》司法解釋中規(guī)定的合同無(wú)效的相關(guān)解釋，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù)。
《指導(dǎo)意見(jiàn)》還規(guī)定，對(duì)于將來(lái)可能取得所有權(quán)的房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，法院不應(yīng)僅以出賣(mài)人在簽訂合同時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)為由認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。賣(mài)房人在合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得房屋所有權(quán)，致使買(mǎi)房人無(wú)法過(guò)戶，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
解讀
我國(guó)《合同法》對(duì)認(rèn)定合同無(wú)效明確規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的屬于合同無(wú)效。
法律人士介紹說(shuō)，《城市房地產(chǎn)管理法》系行政管理性法律，相關(guān)規(guī)定旨在規(guī)范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關(guān)系?？梢阅玫椒勘镜且?yàn)榉N種原因尚未拿到房本，此類買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行備案的行為僅屬于違反管理性規(guī)定。不能以違反此項(xiàng)規(guī)定為由確定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
據(jù)相關(guān)法官說(shuō)，《指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)后，《城市房地產(chǎn)管理法》中可以拿到房產(chǎn)證但是尚未拿到房產(chǎn)證不能進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的條款在司法審判中將不再適用。
法官認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》中未拿到房產(chǎn)證的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定距今已近20年，20年中人們的生活已經(jīng)發(fā)生了很大變化，現(xiàn)實(shí)中未取得房產(chǎn)證進(jìn)行交易的房屋非常普遍，如果都機(jī)械地按照這一規(guī)定裁判，將不利于化解社會(huì)矛盾，而且還可能會(huì)引發(fā)新的矛盾。比如買(mǎi)賣(mài)雙方在取得房產(chǎn)證之前進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)，隨著房?jī)r(jià)上漲賣(mài)房人以未取得房產(chǎn)證主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，如果法院判決支持，將助長(zhǎng)賣(mài)房人惡意毀約的行為，此外對(duì)買(mǎi)房人也不公平。
規(guī)定二
房本只有一人名 單方賣(mài)房算有效
《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，夫妻一方將登記在其個(gè)人名下的共有房屋，未經(jīng)對(duì)方同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買(mǎi)房人為善意購(gòu)買(mǎi)的，可以認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。買(mǎi)房人符合《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，法院不予支持。
解讀
對(duì)該規(guī)定法官解讀稱，房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)登記在夫或妻一人名下時(shí)，買(mǎi)房人從房產(chǎn)證上只能看到登記方一人的名字，無(wú)法考證房主是否結(jié)婚，也無(wú)法考證該房屋是否還有其他共有人。買(mǎi)房人出于對(duì)房產(chǎn)證登記的信任善意購(gòu)買(mǎi)了該住房，應(yīng)該認(rèn)定購(gòu)房合同有效。
法官稱，目前審判實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，賣(mài)房人看到房屋漲價(jià)后反悔，于是以夫妻單方出售共有住房為名起訴到法院，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。過(guò)去法院在審理此類案件時(shí)，對(duì)于所售房屋已經(jīng)辦理了過(guò)戶手續(xù)的均認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效，而對(duì)于尚未辦理過(guò)戶手續(xù)的已售二手房，沒(méi)有明確規(guī)定是否有效，這就會(huì)造成賣(mài)房人因房屋漲價(jià)以夫妻一方私售共有住房為由要求買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的目的得逞，而對(duì)善意購(gòu)買(mǎi)房屋的買(mǎi)房人造成不公平?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》對(duì)后者給予了明確規(guī)定。
