1月13日，北京首個(gè)自住型商品房開始接受現(xiàn)場登記。當(dāng)天，大約1800戶保障房輪候家庭向恒 大·御景灣遞交了材料。
自住商品房是北京去年推出的重要調(diào)控內(nèi)容。以限售價(jià)、限套型為主要特征的自住商品房，也獲得了眾多買房人特別是剛需置業(yè)者、保障房輪候家庭的關(guān)注。去年底，恒 大·御景灣網(wǎng)上申購就有14.8萬戶報(bào)名申購。北京也在持續(xù)增加自住商品房供地。
自住商品房的推出受到很多買房人的歡迎，但目前自住商品房推出過程中，也開始暴露出一些問題。為使自住商品房政策更好地落實(shí)，發(fā)揮預(yù)想的作用，新京報(bào)邀請多位業(yè)內(nèi)人士發(fā)表意見，期待自住商品房的建設(shè)和供應(yīng)真正實(shí)現(xiàn)好事辦好。
“一房難求”短期內(nèi)或難改變
新京報(bào)：自住商品房現(xiàn)在優(yōu)先面向北京保障房輪候家庭和京籍單身無房戶，這降低了很多非優(yōu)先家庭例如通常說的“夾心層”買上自住房的幾率。日后是否會(huì)出現(xiàn)夾心層“自住房買不上，商品房買不起”的情況？
劉曉光：自住型商品房搖不上，商品房買不起的情況肯定會(huì)存在。為了解決自住型商品房的供需矛盾，可能就需要政府增加或者細(xì)化申請自住型商品房的限制條件。
陳云峰( )：自住房和保障房的供應(yīng)量與需求之間存在很大差距，所以仍然會(huì)出現(xiàn)一房難求的情況。從目前來看，“夾心層”自住型商品房買不上，商品房買不起的現(xiàn)象確實(shí)存在。盡管這種情況會(huì)隨著保障房和自住房供應(yīng)的增加有所緩解，但近期還無法根本性地解決需求問題。
張鵬()：當(dāng)下，根據(jù)北京限購令，外地人在京買房需要有5年的納稅證明或者社保繳納證明。隨著時(shí)間推移，市場新增的購房需求會(huì)越來越多。夾心層買不到自住房的現(xiàn)象肯定存在。限制購房資格并沒有抓住問題的關(guān)鍵，應(yīng)該加大供應(yīng)量才能夠根本性解決供需矛盾。
( )：對于夾心層買不上自住房，不需太多擔(dān)心。因?yàn)槟壳白宰⌒蜕唐贩康墓?yīng)量很大，應(yīng)該能夠解決相當(dāng)一部分夾心層的問題。只要政策堅(jiān)持下去，供應(yīng)就可以保障充足。
自住房對市場沖擊有限
新京報(bào)：還有觀點(diǎn)認(rèn)為，自住房推高了商品房地價(jià)。你如何看待自住房對商品房房價(jià)的影響？不同類型商品房所受影響是否一樣？
劉曉光：就單個(gè)項(xiàng)目，在拿地的時(shí)候，除了競地價(jià)之外還需要競配建自住型商品房面積，為了平衡收益，開發(fā)商肯定會(huì)抬高純商品房部分的價(jià)格，或者將純商品房部分干脆做成高端項(xiàng)目。這樣在單個(gè)地塊內(nèi)，會(huì)推高商品房價(jià)格。從整體看，目前自住型商品房主要集中在五環(huán)范圍外，對于市區(qū)的商品房項(xiàng)目不會(huì)造成沖擊，即使有影響，也只是對位于五環(huán)外的普通商品住宅而言。至于高端樓盤項(xiàng)目，因?yàn)槠淇腿荷洗嬖诟静町?，所以也不?huì)受自住房的影響。
張鵬：自住房的出現(xiàn)導(dǎo)致普通商品房的供應(yīng)量縮減，將會(huì)拉高商品房的價(jià)格?，F(xiàn)階段，自住商品房的出現(xiàn)肯定會(huì)影響客戶的購買心理，造成一部分原本有購買商品房意向的群體，轉(zhuǎn)而購買自住型商品房。但是自住商品房項(xiàng)目的數(shù)量有限，許多買房人還會(huì)回流到商品房市場，自住房短期之內(nèi)對市場的沖擊、價(jià)格抑制作用不會(huì)很大。
胡景暉：自住商品房的入市，會(huì)分流走很多原來要購買商品房的人，緩解商品房恐慌性情緒，避免了大量初入社會(huì)的年輕人集全家之力購房的情況出現(xiàn)。整體考慮，自住商品房對跟其價(jià)格接近的普通商品住宅的影響會(huì)較大，而高端樓盤不會(huì)受到什么影響。
要避免自住房異化成投資品
新京報(bào)：自住房要比周邊商品房便宜30%甚至更多，未來即使要交差價(jià)的30%，可能依然有巨大的投資獲益空間。您如何看待這一情況？自住房的退出是否適宜直接再入市？
劉曉光：因?yàn)檎哂残砸?guī)定了價(jià)格上限，自住型商品房價(jià)格要比周邊房價(jià)低30%左右，所以投資獲益空間肯定存在。但這一類產(chǎn)品實(shí)際上應(yīng)該是針對中產(chǎn)階級推出的限價(jià)房，其退出仍然應(yīng)該指向市場。
陳云峰：自住房的投資獲益空間確實(shí)存在，這是制度時(shí)的缺陷。但是因?yàn)樽宰⌒蜕唐贩渴琴彿空吆驼灿挟a(chǎn)權(quán)的一種產(chǎn)品，所以自住房的退出，不適宜由政府進(jìn)行回收之后再賣給符合條件的自住房購買人。但自住型商品房的增值部分，應(yīng)該同政府分享。目前有關(guān)這方面的制度上還不完善，但應(yīng)該未雨綢繆；如果控制不好，自住房也會(huì)淪為投資品，而違背了這項(xiàng)政策的初衷。
胡景暉：自住房帶有一定的保障色彩。再上市年限要受約束，溢價(jià)部分要跟政府分成，個(gè)人認(rèn)為投資獲益90%以上都需要同政府進(jìn)行分成。因此，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大量投資性需求涌向自住房。
自住房出售應(yīng)接受社會(huì)監(jiān)督
新京報(bào)：為了避免自住房異化成投資品。自住房二次入市，如何規(guī)避現(xiàn)在二手房交易常見的陰陽合同問題？
陳云峰：因?yàn)橛泄餐a(chǎn)權(quán)，對于自住房房產(chǎn)應(yīng)該有明確的評估值，產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)要有備案。陰陽合同的問題還是可以通過技術(shù)手段解決?，F(xiàn)在更應(yīng)關(guān)注一些無法通過技術(shù)手段加以規(guī)避的問題，比如如何避免權(quán)力尋租的問題。自住商品房應(yīng)該是對全社會(huì)公開的。只要是對某個(gè)單位、系統(tǒng)或者區(qū)域定向出售的，都容易出現(xiàn)權(quán)力尋租。所以自住型商品房的出售，必須接受全社會(huì)的監(jiān)督，且應(yīng)加大監(jiān)督力度。
張鵬：陰陽合同的問題肯定會(huì)存在，并且較難被監(jiān)管，具體還要看政府機(jī)構(gòu)是否會(huì)有所作為。
胡景暉：目前陰陽合同存在空間很小，因?yàn)檎┠陙韺τ谧?/span>低過戶價(jià)的調(diào)整力度很大，現(xiàn)在很多區(qū)域最低過戶價(jià)和實(shí)際市場價(jià)格差異不大，因此陰陽合同也沒有存在的意義。通過加強(qiáng)政府管控和輿論監(jiān)督，自住房未來的二手交易應(yīng)該也可以避免這類問題。
