每到開學(xué)季，房租便應(yīng)聲漲價(jià)，今年同樣不例外。
房租連年上漲，房地產(chǎn)中介可謂“功不可沒”，其典型操作手法就是囤房。一位不愿具名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司門店經(jīng)理告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，每年5月，中介都會預(yù)先囤一批學(xué)區(qū)房，待到6月漲價(jià)之后再租出去，從而推高了房租價(jià)格。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，8月住房租金價(jià)格同比上漲4.4%，自2010年來已經(jīng)連續(xù)44個(gè)月上漲。
9月9日，《人民日報(bào)》撰文指出，針對部分房地產(chǎn)中介囤積房源，哄抬租金等行為，政府相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)管。而據(jù)消息人士透露，北京市建委也正在討論恢復(fù)市場二處，專職負(fù)責(zé)規(guī)范房屋租賃市場。
中介囤房
每到6月，北京市海淀區(qū)中關(guān)村(000931)附近的房子都會供不應(yīng)求。
之所以如此，一是因?yàn)楦咝．厴I(yè)季，很多學(xué)生傾向于在環(huán)境熟悉的學(xué)校附近找房；二是小學(xué)即將開學(xué)，中關(guān)村一小、中關(guān)村二小等重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)生家長為提前租房做準(zhǔn)備。兩方面需求集中起來，造成了房源緊張的局面。
春江水暖鴨先知。每到5月，熟悉這一規(guī)律的房地產(chǎn)中介就會預(yù)先開展“地毯式”的搜房，壟斷房源之后，囤上半個(gè)月，等到6月初租賃高峰到來時(shí)再加價(jià)租出去，打一個(gè)時(shí)間差，大賺一筆。
據(jù)本報(bào)記者調(diào)查了解，中介囤房都是有計(jì)劃的。按照規(guī)律，每年春節(jié)過后是回城就業(yè)的高峰，也是房屋租賃的旺季，這波熱潮在進(jìn)入4月后會逐漸平淡。這時(shí)候中介就會對外散布消息，說房租降了，給業(yè)主營造一種緊張心理。隨后，5月份順理成章的就能以最低的價(jià)格從業(yè)主手中將房子承租下來，為即將到來的高點(diǎn)做好儲備。
在爭奪房源過程中，中介的“戰(zhàn)爭”堪稱激烈。有的派人時(shí)刻緊盯幾大房地產(chǎn)網(wǎng)站，一發(fā)現(xiàn)新帖子就第一時(shí)間打電話聯(lián)系；有的則把目光瞄上即將到期的房源，甚至假裝租客上門了解情況。
而這樣的做法使得很多房主不堪其擾。有房東稱，自己發(fā)布出租信息后短短半小時(shí)內(nèi)就接到9個(gè)中介電話，胡亂報(bào)價(jià)甚至競相壓價(jià)，有的還謊稱看房客來到屋里一通狂拍。9月16日，本報(bào)記者在西城區(qū)南緯路附近看到，一面圍墻上張貼著大小十余張“房屋出租”廣告，不少廣告上都寫著“中介勿擾”。
囤房的結(jié)果，就是好房源都被中介壟斷了。“自己找的房子總有這樣那樣的不滿意，但中介找的房子就是太貴，要比自己找平均每月貴兩三百元。”一位承租人表示。
推高租金
囤房也好，壟斷房源也好，最終目的不外乎為了高價(jià)出租，賺取差價(jià)。
一個(gè)典型的例子是：某業(yè)主出租北京團(tuán)結(jié)湖北口的一套兩居室，報(bào)價(jià)2900元/月，中介說服業(yè)主以3000元/月的價(jià)格讓他全程代理，再以3500元/月的價(jià)格出租出去。通過這種方式，每個(gè)月中介可以賺取500元的差價(jià)，一年總計(jì)6000元，相比一次性3000元的中介費(fèi)翻了一倍。但這樣做的結(jié)果就是使得租金被推高，所有成本都轉(zhuǎn)嫁到了承租人的身上。
9月22日，本報(bào)記者在網(wǎng)上搜索“1000-2000元”的房源，發(fā)現(xiàn)絕大部分都位于回龍觀、天通苑、通州等郊區(qū)，其中很多還是單間、次臥、三家合住等情況。
9日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2013年8月份居民消費(fèi)價(jià)格變動情況，居住價(jià)格同比上漲2.6%，住房租金價(jià)格上漲4.4%。值得一提的是，住房租金自2010年以來一直保持持續(xù)上漲的趨勢，已經(jīng)連續(xù)44個(gè)月上漲。
很多承租人都向本報(bào)記者表示，房租上漲，很大一部分原因都是被中介推高的，但是現(xiàn)在市場上已經(jīng)很難找到非中介的房源了。
不過，也有分析人士指出，供需矛盾才是決定房租的根本性因素。到2012年末，北京市常住人口已達(dá)2069.3萬人，比2011年末增加了50.7萬人。租賃市場的需求大幅上升，才是近期房租價(jià)格上漲的主要原因。
如何監(jiān)管？
9月9日，《人民日報(bào)》撰文聚焦高房租稱，把房租漲幅控制在合理水平，一是要在供應(yīng)上做文章，二是進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場。針對部分房地產(chǎn)中介囤積房源，哄抬租金，違規(guī)吃差價(jià)等行為，政府相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步提高相關(guān)政策的可操作性，加強(qiáng)市場監(jiān)管。
北京市政府曾經(jīng)于2007年發(fā)布過《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，但由于條文不夠細(xì)化，雖然在2011年進(jìn)行過修改，仍舊沒有起到理想的效果。
2010年5月，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會曾制定公布了《房屋租賃代理業(yè)務(wù)流程》和《房屋租賃代理注意事項(xiàng)》，并聯(lián)合26家中介機(jī)構(gòu)做出了不發(fā)布虛假租賃信息、及時(shí)辦理網(wǎng)上備案、不額外收取費(fèi)用等6項(xiàng)承諾。但從實(shí)際效果看，對規(guī)范市場的作用有限。
不過，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)曾表示，對于租賃市場的監(jiān)管，北京市建委大多是召集幾家大的中介開會，如我愛我家、鏈家地產(chǎn)、等房屋中介都在其中。但相對來講，這些大的中介都是比較“守規(guī)矩”的，擾亂市場的則是一些小中介。那些小中介大多沒有加入行業(yè)協(xié)會，有些甚至連資質(zhì)都沒有，但數(shù)量可能多達(dá)上萬家。由于這些小中介沒有被納入監(jiān)管體系，市建委也鞭長莫及。
過去幾年，政府監(jiān)管的主要精力是放在房價(jià)上面。但是由于限購政策和高房價(jià)，很多人買不了、買不起房，轉(zhuǎn)而進(jìn)入房屋租賃市場，這造成了租賃市場的日益龐大。業(yè)內(nèi)人士表示，目前北京市大約有600萬-700萬人租房，上百萬套房子出租，但是整個(gè)市場缺乏監(jiān)管，出現(xiàn)了很多黑中介、房東肆意漲租等問題。胡景暉表示，現(xiàn)在已經(jīng)到了轉(zhuǎn)變管理重心的時(shí)候。
據(jù)了解，北京市建委原本下設(shè)北京市房屋和土地管理局市場一處、市場二處，一處負(fù)責(zé)住房交易管理，二處負(fù)責(zé)住房租賃管理。但在2006年，兩個(gè)部門被合并到了一塊，變成了現(xiàn)在的房屋市場管理處，全面負(fù)責(zé)管理交易、評估、租賃等多項(xiàng)內(nèi)容，但同時(shí)該機(jī)構(gòu)的人力資源又有限，這造成了租賃市場監(jiān)管上的薄弱。
業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)該盡快成立專職部門，負(fù)責(zé)房屋租賃市場的管理。而據(jù)消息人士透露，市建委目前也已將此事提上議事日程，未來或有可能恢復(fù)市場二處，專職負(fù)責(zé)規(guī)范房屋租賃市場。
