曾經(jīng)讓人震撼的高價(jià)地王如今變成荒地，號(hào)稱要建成地標(biāo)性建筑的“花園洋房”卻因開發(fā)商“跑路”變成爛尾樓，雖然降價(jià)卻不敢大膽說出口……臨近歲末，伴隨著“限購令”“限價(jià)令”等樓市調(diào)控政策的繼續(xù)推進(jìn)，一些樓市“怪現(xiàn)象”開始出現(xiàn)。專家認(rèn)為，這些怪現(xiàn)象背后反映出樓市調(diào)控正逐漸進(jìn)入深水區(qū)，而隨著調(diào)控的深入進(jìn)行，還將有更多樓盤的“高價(jià)堅(jiān)冰”被撬動(dòng)。
土地：“地王”風(fēng)光不再
12日，記者來到位于山東濟(jì)南市山師北街8號(hào)院。透過兩扇緊鎖的大門往里看去，地上落滿枯葉，一棟沒人居住的三層樓佇立在空蕩蕩的院內(nèi)，整個(gè)大院顯得荒涼而寂靜，和院外商業(yè)街的喧囂形成鮮明對比。
這里是濟(jì)南國土部門2009年11月拍賣出讓的一宗產(chǎn)權(quán)為70年的居住用地，面積6815.7平方米。因臨近山東師范大學(xué)和濟(jì)南兩所知名的中小學(xué)且處于成熟的商業(yè)圈中，這宗地在拍賣時(shí)引來25家房地產(chǎn)企業(yè)90多次舉牌競拍，最終被山東一家房地產(chǎn)企業(yè)以1.92億元拍下，由于土地單價(jià)較高，被譽(yù)為當(dāng)時(shí)濟(jì)南的“地王”。
如今，距離當(dāng)初高價(jià)拿地已過去兩年，山師北街8號(hào)院依然沒有動(dòng)工的跡象。在附近經(jīng)營商店的王姓市民說：“這個(gè)地段位置太好了，如果早點(diǎn)建成肯定能吸引很多人來買。但現(xiàn)在估計(jì)即便建好也很難賣出個(gè)好價(jià)錢了。”
地處城市中心、交通便利、有成熟的商業(yè)圈，這幾乎是2007年至2010年一個(gè)城市產(chǎn)生地王的前提。但在“限購令”“限價(jià)令”“調(diào)整首付比例”等房產(chǎn)調(diào)控組合拳實(shí)施以來，不僅昔日“地王”風(fēng)光不再，近期土地“流拍”現(xiàn)象也一再發(fā)生。北京中原地產(chǎn)市場研究部6日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，全國130個(gè)主要熱點(diǎn)城市土地出讓金收入為1.18億元，同比去年的1.7萬億元減少5200億元。
建設(shè)：偷工減料、延遲交工甚至“跑路”
2007年以來，由于暴利誘惑，不少非房企業(yè)轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)行業(yè)，四處征戰(zhàn)拿地建樓盤，其中不乏資金實(shí)力不足、缺乏誠信的中小房地產(chǎn)企業(yè)。如今，在一些城市出現(xiàn)因資金鏈斷裂開發(fā)商“跑路”、業(yè)主被告知延遲交房和建成后與規(guī)劃不符的現(xiàn)象。
近日，山東濟(jì)南市兩處在建樓盤“舜耕名筑”和“東城摩爾”突然停工，許多等待交房的業(yè)主到樓盤現(xiàn)場卻找不到開發(fā)商和售樓處的工作人員。記者在“舜耕名筑”看到，這里的住宅外體基本完工，窗戶已安裝入戶，但道路硬化和小區(qū)綠化還沒開始，已看不到施工人員。而在“東城摩爾”，只有一些工人正在收拾設(shè)備和工具，小區(qū)建設(shè)已基本停止。
“舜耕名筑”是濟(jì)南一個(gè)宣稱要建成“地標(biāo)性建筑花園洋房”項(xiàng)目。在這里購買了一套98平方米住宅的方女士告訴記者，本來春節(jié)前就可以拿到這套房子的鑰匙，但卻在11月下旬從朋友那里得知開發(fā)商已經(jīng)跑了。記者從濟(jì)南市公安局經(jīng)偵部門證實(shí)，負(fù)責(zé)和參與“舜耕名筑”及“東城摩爾”項(xiàng)目的開發(fā)商已經(jīng)外逃，公安部門已對此立案偵查。
由于后期建設(shè)資金不足，不少樓盤還存在延遲交房和建設(shè)中偷工減料的情況。濟(jì)南市民于女士在濟(jì)南南部購買了一套住宅，原本合同約定在2010年8月交房，但至今仍沒有接到開發(fā)商的收房通知。更讓她氣憤的是，當(dāng)初購房時(shí)規(guī)劃樓前有一個(gè)噴泉，但現(xiàn)在卻變成了一個(gè)花壇。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，2007年以來不斷有新的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，但有很多企業(yè)只看到了當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的暴利，對可能的風(fēng)險(xiǎn)卻沒有充分的認(rèn)識(shí)。“在資金緊缺和收益遠(yuǎn)低于預(yù)期時(shí)，一些開發(fā)商難以承受還貸和房價(jià)下滑的壓力”。
山東師范大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任程道平說，開發(fā)商“跑路”現(xiàn)象說明一些房地產(chǎn)企業(yè)正在對樓市失去信心，房價(jià)走勢的不確定性和資金壓力讓房地產(chǎn)企業(yè)處在徘徊期。
銷售：開發(fā)商降價(jià)不敢言“補(bǔ)差價(jià)”盛行
近期，“房鬧”成為流行熱詞。許多開發(fā)商因?yàn)榕陆祪r(jià)引發(fā)先期購房者的不滿，不敢大張旗鼓地宣傳，不少還以團(tuán)購、內(nèi)部優(yōu)惠價(jià)等名義掩飾降價(jià)行為，銷售人員對降價(jià)也“諱莫如深”。而一些實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商，則干脆為降價(jià)“上保險(xiǎn)”，承諾降價(jià)補(bǔ)差價(jià)。
濟(jì)南天橋區(qū)的一家樓盤，近日把每平方米售價(jià)由原來的9000多元下調(diào)至約7000元，每平方米2000元的降價(jià)幅度引來眾多先期購房者的不滿，一些業(yè)主還在小區(qū)門口拉起橫幅指責(zé)開發(fā)商“無良”，要求補(bǔ)償差價(jià)。
對于降價(jià)的行為，這家樓盤的負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，這是按照公司的統(tǒng)一安排，給公司員工的“福利”，并未對外全面大幅降價(jià)。但這位負(fù)責(zé)人也告訴記者，這種“內(nèi)部員工”并不嚴(yán)格，“自己不買，可以推薦給親朋好友”。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雖然不少樓盤已經(jīng)降價(jià)，但幾乎沒有開發(fā)商在宣傳中使用“直降”“降價(jià)”“低價(jià)”這樣的字眼，銷售人員也只會(huì)以“位置不一樣”“樓層不一樣”等來回避降價(jià)現(xiàn)象，涉及的價(jià)格內(nèi)容都是通過售樓人員口述。
為打消購房者對降價(jià)損失的疑慮，一些開發(fā)商開始承諾降價(jià)補(bǔ)差價(jià)。近日，濟(jì)南開發(fā)區(qū)一樓盤打出：“降價(jià)？我賠你！”“漲價(jià)你獲益，降價(jià)我買單”等廣告宣傳，吸引了不少購房者的目光。
不僅是在濟(jì)南，據(jù)了解，自11月中旬少數(shù)城市“降價(jià)補(bǔ)償潮”初現(xiàn)至今，短期內(nèi)已從上海、深圳等一線城市迅速蔓延至青島、合肥、成都等線城市。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前全國有20多個(gè)城市，近40個(gè)樓盤項(xiàng)目推出了降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的承諾。
但一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種承諾有時(shí)并不可信，執(zhí)行起來可能存在一些困難，由于每套樓房的唯一性，開發(fā)商可能會(huì)以不同樓盤、不同樓層等理由來推責(zé)。“具體情況要看開發(fā)商的資金狀況，如果有的企業(yè)本身資金就緊張，那么開發(fā)商想補(bǔ)差價(jià)，也只能是有心無力。”合富輝煌山東區(qū)域市場總監(jiān)許傳明說。
