信息時(shí)報(bào)6月23日訊 “最近在銀行工作的朋友告訴我，現(xiàn)在提前還貸有的已經(jīng)不要違約金了，這是真的嗎？”“房奴”鄭小姐向記者咨詢，而這也幾乎成為近來“房奴”們最為關(guān)心的話題。一年前按揭購房者若是想提前還房貸，不僅會(huì)被視作違約要扣違約金，還得排隊(duì)預(yù)約等上幾個(gè)月的時(shí)間。如今，銀根緊縮下頻呼缺錢的銀行除了融資、猛發(fā)理財(cái)產(chǎn)品，也在提前還貸上放低了門檻，鼓勵(lì)早期7折客戶提前還貸。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)銀行規(guī)定，客戶貸款滿一年以上提前還貸免收違約金，部分銀行還縮短了預(yù)約時(shí)間。不過，銀行理財(cái)師卻提醒，在還款易借貸難、銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率又不斷攀升的情況下，市民選擇提前還貸時(shí)最好三思而行。尤其是那些還能享受貸款利率7折的客戶，最好不要輕易提前還貸。
這是一個(gè)問題
“房奴”咨詢：提前還貸是否劃算
這段日子，“房奴”鄭小姐被房貸折騰得不輕。一年前，她想把之前欠下的房貸還清，但跑了好幾回銀行，得到的回答都是“現(xiàn)在不接受提前還貸，至少半年之后才接受辦理。”這讓鄭小姐很無奈，原本想著趁現(xiàn)在手頭有點(diǎn)資金趕緊把房貸還清，沒想到銀行卻冷臉相對(duì)。隨著央行不斷加息，貸款成本也越來越高，眼看著每月還款額一點(diǎn)點(diǎn)升高，鄭小姐也有些著急了。
不過讓她意外的是，這幾天卻出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。“星期一銀行的人給我打電話，說現(xiàn)在可以提前還貸了，我準(zhǔn)備將剩下的30萬元貸款全額還掉。”不過，鄭小姐身邊做生意的朋友卻告訴她，現(xiàn)在提前還款并不劃算，還不如做其它投資。這下子鄭小姐對(duì)于是否要提前還貸也有點(diǎn)拿不準(zhǔn)。但她最近收到銀行一則短信稱：“尊敬的客戶，您如需辦理個(gè)人貸款提前還款業(yè)務(wù)無需預(yù)約，隨到隨還，可免違約金。詳情請(qǐng)聯(lián)系經(jīng)辦行。”
“之前簽訂合同時(shí)特別說明提前還貸要付違約金，還要提前預(yù)約，但現(xiàn)在居然鼓勵(lì)提前還款。”這位朋友很吃驚，現(xiàn)在到銀行提前還貸是不是真的不用預(yù)約了？
記者調(diào)查：部分銀行歡迎提前還貸
據(jù)銀行業(yè)人士馮先生介紹，之前提前還貸，需要扣違約金，不同銀行之間的違約金不同，同一家銀行之間的不同支行違約金也不同，但一般情況下，違約金在3個(gè)-12個(gè)月利息之間。如果貸款額比較高，這也是一個(gè)不小的數(shù)目。而最近有消息稱，現(xiàn)在銀行態(tài)度發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)變，對(duì)提前還貸的“房奴”，不僅免除違約金，取消了提前一月預(yù)約的規(guī)定，而且還款額度的起點(diǎn)也不再限定于3個(gè)月利息。
是否真有其事？記者帶著疑問咨詢了一些銀行的工作人員后發(fā)現(xiàn)，與過去的“冷面相對(duì)”不同，現(xiàn)在很多銀行都對(duì)提前還貸持歡迎態(tài)度，有的甚至還取消了提前一個(gè)月預(yù)約、還款額度的起點(diǎn)限定等規(guī)定。記者在致電咨詢某國(guó)有銀行時(shí)，其工作人員稱：“只要賬上有閑錢，都可以到銀行辦理提前還貸，可以少還些利息。”
記者在實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在提前還貸放低門檻的方式主要有兩種。一種是主動(dòng)向客戶發(fā)出邀請(qǐng)，鼓勵(lì)客戶提前還貸。如工行東風(fēng)路一家網(wǎng)店表示，“只要客戶提前一個(gè)月寫申請(qǐng)，基本上都可以批下來。”而建行則更為爽快，其中山大道西的一家網(wǎng)點(diǎn)工作人員向記者透露，現(xiàn)在房貸提前還款確實(shí)不用提前一個(gè)月預(yù)約了，“這幾天來提前還貸，帶上證件即可馬上辦理，不用預(yù)約”。
而另一只則是降低甚至取消了提前還貸的資金門檻，此前大多數(shù)銀行均對(duì)提前還貸有起步資金的限制，有1萬元起，也有3萬元起。中行越秀區(qū)的一家網(wǎng)點(diǎn)就表示，雖然提前還貸仍須提前一個(gè)月申請(qǐng)，但還款額度的起點(diǎn)也比以前寬松了，不再限定于以前的5萬元，3萬元也可以還，而接受咨詢的工作人員還不斷提醒記者，“優(yōu)惠持續(xù)時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，想辦的話要抓緊時(shí)間辦理”。
此外，深發(fā)展的一位信貸人員也透露，以往每家銀行對(duì)于提前還貸的客戶可能都要求提前預(yù)約，排隊(duì)的時(shí)間從7天到幾個(gè)月不等。但是今年情況有了變化，銀行大多很歡迎提前還貸的客戶。他同時(shí)表示，一些銀行雖然在合同中規(guī)定，部分提前還貸的情形需要收取違約金，“但是客戶現(xiàn)在也可以提出減免違約金的申請(qǐng)”。
提前還貸需注意方式
最重要的是，即使選擇了提前還貸也要注意方式。
據(jù)介紹，部分提前還款方式有三種：
一是部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短；
二是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變；
三是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。
深發(fā)展理財(cái)專家亦提醒按揭客戶，如果使用的是等額本息還款法，且已進(jìn)入還款中期，所償還的更多是本金，能夠節(jié)省的利息有限，提前還款意義不大。如果使用的是等額本金還款法，則要分兩種情況看：處在還款初期（3年內(nèi)）的話，提前還貸是比較劃算的，因?yàn)樵鹿┲欣⒍嘤诒窘?；若還款期已過1/4，此后在月供的本金和利息構(gòu)成中，本金開始多于利息，也不適合提前還款。
此外，申請(qǐng)辦理提前還貸，應(yīng)提前做好幾項(xiàng)準(zhǔn)備工作：
首先，每家銀行對(duì)提前還貸的要求不同，一般會(huì)寫在貸款的合同中，貸款人在申請(qǐng)?zhí)崆百J款的時(shí)候要認(rèn)真閱讀貸款合同，了解提前還貸的條件和限制；
其次，將提前還貸需要提供的相關(guān)文件資料準(zhǔn)備齊全，以節(jié)省時(shí)間和精力；
最后，提前還貸完成后，市民要記得辦理注銷抵押和退保手續(xù)。解除了抵押狀態(tài)，房產(chǎn)的所有權(quán)才算完全歸屬購房者。
理財(cái)建議：提前還貸需三思而行
隨著加息周期的深入以及股市的持續(xù)低迷，部分房貸族仍在考慮是不是應(yīng)該從股市中撤出，而把資金用于提前還貸，咨詢和辦理提前還款的市民明顯增多。可提前還貸對(duì)許多家庭來說，又意味著資產(chǎn)增值能力的下降，面對(duì)通脹更加無能為力。何去何從，需要仔細(xì)斟酌。
1 合理負(fù)債或能抗通脹
“銀行讓你干的事情，肯定是站在銀行利益角度，而不會(huì)是站在你的角度。”盡管銀行鼓勵(lì)房貸客戶可以還貸，但是一些理財(cái)師則建議，對(duì)于大部分房貸族來說，大可不必提前還款，“在通脹形勢(shì)嚴(yán)峻的情況下，合理的負(fù)債其實(shí)就是抵御通脹的最好辦法”。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，5月CPI同比漲5.5%，如果是以4%或5%的利率申請(qǐng)的貸款，那么這種合理的負(fù)債其實(shí)就是有效抵御通脹的方法。“每一個(gè)財(cái)務(wù)決定一方面要考慮自身情況，另一方面要考慮市場(chǎng)環(huán)境。”在上海理財(cái)專修學(xué)院執(zhí)行院長(zhǎng)徐建明看來，即使在加息之后5年期貸款利率上浮到6.65%，但還是很低的。“而且以前的貸款比現(xiàn)在貸款還要便宜，為什么要提前還貸呢？”徐建明表示，完全沒有必要理會(huì)銀行的變動(dòng)，還是應(yīng)該以自我實(shí)際需求為主。
此外，目前CPI仍在5%以上的高位運(yùn)行，負(fù)利率時(shí)代，合理的負(fù)債確實(shí)能夠抵抗通貨膨脹。而另一方面，不僅房貸利率升高，再從銀行申請(qǐng)貸款也更困難，個(gè)人房貸更是“一貸難求”。因此，多數(shù)理財(cái)師均建議，要不要提前還貸確實(shí)因人而異，如果決定了提前還款，一定要考慮清楚最近有沒有大量的資金需要，不然再貸就難了。
2 七折貸款別著急還
理財(cái)師建議，特別是那些目前還享受優(yōu)惠的更無需提前還貸。有專家指出，現(xiàn)在銀行各類貸款發(fā)放審批都非常嚴(yán)格，而且貸款金額、貸款指標(biāo)也有限，市民提前還房貸，銀行是樂意的。“現(xiàn)在貸款這么難，利率這么高，3年前7折利率的貸款肯定比現(xiàn)在優(yōu)惠”。在去年10月20日加息之前，如果房貸利率是執(zhí)行5.94%基準(zhǔn)利率7折的優(yōu)惠，貸款利率僅為4.16%。4次加息后，5年期貸款基準(zhǔn)利率為6.65%。因此，如果按揭購房者早先已經(jīng)享受7折利率優(yōu)惠的首套房貸者或者公積金貸款買房者，不建議提前還貸，從目前信貸收緊的現(xiàn)狀看，再次獲得貸款折扣利率的可能性非常小，如果把錢還掉了，想再從銀行獲得貸款就很難了。
3 合理理財(cái)收益或更高
另一種情況，則是那些手頭資金有較好投資渠道的借款人，即便沒有享受到貸款優(yōu)惠利率也建議不要提前還貸。
有理財(cái)師分析，按7折后的年利率4.16%計(jì)算。目前銀行發(fā)售的低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品收益不斷上漲，通過銀行理財(cái)也可以獲得超越4.76%的年收益。記者了解到，臨近6月末，銀行發(fā)售的理財(cái)產(chǎn)品數(shù)量眾多，很多短期理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率已經(jīng)超過5%，期限較長(zhǎng)的理財(cái)產(chǎn)品收益更加可觀。
諾亞財(cái)富理財(cái)中心總經(jīng)理馬天翼對(duì)此即表示，“其實(shí)，對(duì)于大多數(shù)人來說，沒有必要考慮提前還貸。”從任何角度來說，房貸的時(shí)間越長(zhǎng)越好。“只是如果手中有意外的一筆財(cái)富，而且房貸期限也不是很長(zhǎng)，那么可以考慮提前還貸。”
