2017樓市涅槃
年內(nèi)180次密集調(diào)控背后
央行行長(zhǎng)周小川在剛剛結(jié)束的G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議上表示，中國(guó)將繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并不斷綜合施策，補(bǔ)短板、去杠桿、警惕并防控影子銀行、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫等風(fēng)險(xiǎn)。
防控房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，這一政策導(dǎo)向從年初說到眼下，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年以來，全國(guó)各地出臺(tái)樓市相關(guān)政策已經(jīng)接近180次，力度和廣度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此前任何一年。在頻繁、堅(jiān)決的調(diào)控政策背后，中國(guó)樓市的走向正在發(fā)生著巨大變化：曾經(jīng)被看作是最賺錢的**品，房子正在回歸“是用來住的”屬性。中國(guó)樓市在2017年涅槃重生。
樓市熱情不減
政策力度空前
9月超45城發(fā)52項(xiàng)政策
上周，太原市出臺(tái)了《關(guān)于控制二手住房短期交易轉(zhuǎn)讓的通知》，太原市轄城六區(qū)新購(gòu)住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》的，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》之日起滿2年方可交易轉(zhuǎn)讓。限購(gòu)、限售城市數(shù)量由此再增一個(gè)。
今年以來，樓市調(diào)控政策密集度超過了過往任何一年。
中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，有關(guān)房地產(chǎn)的政策已經(jīng)接近180次。其中，9月份樓市政策發(fā)布密集，多達(dá)45個(gè)城市(含央行等部門)發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次，政策密集程度超過了2016年10月份。
值得注意的是，國(guó)慶節(jié)前是各個(gè)城市升級(jí)限購(gòu)、限售政策的重要時(shí)刻。
從9月22日起，西安、重慶、南昌等多個(gè)城市發(fā)布了升級(jí)版的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中有9個(gè)城市的調(diào)控政策與限售相關(guān)。多方解讀認(rèn)為，各地如此密集地出臺(tái)升級(jí)政策，是為“十一黃金周”的樓市高峰做準(zhǔn)備。
然而，這輪限購(gòu)限售政策在國(guó)慶假期后并沒有停止。僅10月12日一天時(shí)間內(nèi)，紹興、昆明兩個(gè)城市均發(fā)布房地產(chǎn)限售政策。其中，紹興實(shí)施區(qū)域限售，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，昆明頒布最新限購(gòu)措施，要求呈貢區(qū)新購(gòu)住房滿2年方可出售。
此外，各家銀行對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款的政策也不斷調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年北京地區(qū)的銀行已經(jīng)將首套房貸利率上調(diào)了3次，首套房貸利率也由去年的最低85折，上調(diào)至現(xiàn)在普遍的基準(zhǔn)利率上浮10%。更有銀行將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮20%，放款期限也越來越長(zhǎng)。與此同時(shí)，監(jiān)管層正在排查如銀行消費(fèi)類貸款等領(lǐng)域資金用途情況，嚴(yán)防資金流向樓市。
預(yù)期管理生效
“金九銀十”網(wǎng)簽量下調(diào)
“金九銀十”是一年中樓市銷售最旺盛的時(shí)候，尤其今年的“十一黃金周”長(zhǎng)達(dá)8天，但樓市的表現(xiàn)卻不盡如人意。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)熱點(diǎn)城市的網(wǎng)簽量大幅度下調(diào)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化持續(xù)，整體三四線城市成交依然維持高位，但一二線熱點(diǎn)城市，在調(diào)控影響下，成交量成為2014年以來的最低點(diǎn)。
以北京為例，國(guó)慶8天長(zhǎng)假新建住宅簽約222套，二手房住宅33套，其中，北京新建住宅前7天網(wǎng)簽116套，二手房網(wǎng)簽27套，均是2009年以來的歷史最低值，同比跌幅達(dá)到了65%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，消費(fèi)貸收緊帶來的資金價(jià)格繼續(xù)上升，熱點(diǎn)城市繼續(xù)擴(kuò)圍調(diào)控，三四線城市開始起約束性調(diào)控，這些都導(dǎo)致2017年的“金九銀十”成交遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期。
“政策持續(xù)加碼讓今年樓市調(diào)控政策的基本面與往年相比出現(xiàn)了根本變化，改變了過去的調(diào)控事后管理的狀況。”張大偉表示，今年樓市調(diào)控更多的是預(yù)期管理，在市場(chǎng)出現(xiàn)不穩(wěn)定因素后提前發(fā)布政策，相比往年的調(diào)控措施效果更好。
上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控中，限售政策是最具有創(chuàng)新性的政策，這也說明其相比限購(gòu)等政策，有一定的優(yōu)勢(shì)，所以才會(huì)頻頻被采用?！跋奘壅弑旧硪廊皇窃试S購(gòu)房的，只不過是限制了此類住房后續(xù)的二次轉(zhuǎn)讓，不影響去庫存的效果，也在很大程度上限制了短期炒房?！?
更多政策在路上
房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將適時(shí)出臺(tái)
“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定，會(huì)適時(shí)出臺(tái)?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆10月10日在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露，住房的基本屬性是消費(fèi)，國(guó)家反對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的取向不會(huì)變，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)發(fā)揮作用。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來，租購(gòu)并舉、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、限售等政策已漸次落地，可以預(yù)期，此次樓市長(zhǎng)效機(jī)制將重點(diǎn)關(guān)注住房供應(yīng)管理，建立層次分明的住房體系，逐漸將房地產(chǎn)從**屬性轉(zhuǎn)向居住屬性。
那么未來還會(huì)有什么樣的政策出爐？
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來限購(gòu)、限售的城市將繼續(xù)增多，而租房市場(chǎng)的相關(guān)政策也將逐步落地。
從張大偉給出的數(shù)據(jù)來看，在本輪限購(gòu)、限售的城市中，不少城市價(jià)格漲幅十分明顯。比如南昌新建住宅價(jià)格單月環(huán)比上漲了0.9%，貴陽上漲0.7%，南寧上漲0.6%，西安二手房環(huán)比上漲0.9%，重慶、武漢上漲了0.8%。
“這些城市被調(diào)控的關(guān)鍵因素還是房?jī)r(jià)在明顯的過快上漲。”張大偉表示，房?jī)r(jià)上漲城市主要在一二線熱點(diǎn)城市周圍，限購(gòu)政策不足以抑制市場(chǎng)熱度的城市，都會(huì)升級(jí)限購(gòu)；而隨著三四線去庫存接近尾聲，限售未來預(yù)計(jì)將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能有超過50個(gè)城市執(zhí)行限售。
此外，今年以來一系列關(guān)于租房的政策正在不斷升級(jí)。租購(gòu)并舉、租售同權(quán)、開發(fā)商自持地塊等政策都正在落地。而螞蟻金服、銀聯(lián)等企業(yè)也正在向著租房市場(chǎng)邁進(jìn)。未來，租房政策也將成為中國(guó)樓市中最重要的長(zhǎng)效機(jī)制之一。
