補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)原合同的補(bǔ)充或者變更，一般要明確約定，如果補(bǔ)充協(xié)議條款與原合同不一致或發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，但原合同明示不得變更的條款，補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)該條款發(fā)生的變更則不發(fā)生法律效力。簽訂合同之后，通常情況下將合同中沒(méi)有約定或約定不清不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況簽訂的協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議作為合同的一部分，一經(jīng)簽訂，和購(gòu)房合同具有同等的法律效力。
那么，購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議怎樣寫(xiě)？簽購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些？
新房補(bǔ)充協(xié)議中9項(xiàng)條款不能?。?/span>
1、明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購(gòu)房者手中的準(zhǔn)確時(shí)間
在全國(guó)范圍內(nèi)，房企先賣(mài)房后辦證的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)，一些開(kāi)發(fā)商為了周轉(zhuǎn)資金，將已有項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，申請(qǐng)到的貸款用來(lái)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，一旦開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)還款，別說(shuō)辦房產(chǎn)證了，連房子也有可能會(huì)被銀行拍賣(mài)用來(lái)還開(kāi)放商的欠款。
因此，可以在補(bǔ)充協(xié)議中約定產(chǎn)證的具體辦理日期，并注明賠償責(zé)任，比如：在交房一年內(nèi)不辦好房產(chǎn)證，賠償房?jī)r(jià)的百分之幾等等。
2、貸款辦不下來(lái)，責(zé)任認(rèn)定
在新房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于國(guó)家政策的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者貸款辦不下來(lái)，最終無(wú)法履行買(mǎi)賣(mài)合同，產(chǎn)生一系列的糾紛，因此必須約定相關(guān)責(zé)任的認(rèn)定。
（1）開(kāi)發(fā)商原因：購(gòu)房者可退房且不用承擔(dān)違約責(zé)任，甚至可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任;
（2）銀行、政策等原因：購(gòu)房者可無(wú)責(zé)解約；
（3）購(gòu)房者自身原因：可與開(kāi)發(fā)商重新協(xié)商付款方式，無(wú)法繳納余款的，購(gòu)房者要承擔(dān)違約責(zé)任。
3、房屋質(zhì)量要做具體標(biāo)準(zhǔn)的約定
買(mǎi)受人有權(quán)聘請(qǐng)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶(hù)對(duì)所購(gòu)商品房的實(shí)際面積進(jìn)行測(cè)量，如果測(cè)量結(jié)果與開(kāi)發(fā)商的測(cè)量結(jié)果有差異，有權(quán)提請(qǐng)法院或有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行最終裁決。在交房時(shí)所交房屋達(dá)不到補(bǔ)充協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，業(yè)主有權(quán)拒絕收房并由開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償。如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)仍然達(dá)不到約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同。開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付違約金和其它因無(wú)法收房入住發(fā)生的損失。
4、對(duì)于“五證”不齊全，約定違約責(zé)任
有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證。主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買(mǎi)受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。
因此，出賣(mài)人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。若因此導(dǎo)致買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人愿向買(mǎi)受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。
5、公攤面積比例和位置要注明
合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)實(shí)際使用面積、公攤面積都會(huì)有明確的數(shù)字體現(xiàn)，但卻沒(méi)有贈(zèng)送面積的體現(xiàn)，因此，開(kāi)發(fā)商宣傳前期所提到的“超大贈(zèng)送”其實(shí)是得不到保障的。另外，面積誤差的處理也是需要我們看清楚的。建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開(kāi)發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開(kāi)發(fā)商并未違約，買(mǎi)受人也起訴無(wú)據(jù)。
因此，約定好公攤的具體數(shù)字，并注明公攤的具體位置、面積大小，贈(zèng)送面積可能占用了公攤，比如頂層樓臺(tái)開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)贈(zèng)送。
6、違約責(zé)任要明確，明確具體時(shí)間和違約責(zé)任
對(duì)于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
因此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
7、退房責(zé)任
由于在買(mǎi)房過(guò)程中會(huì)受到國(guó)家政策的影響或者由于其他的原因，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)力繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)新房出現(xiàn)退房的現(xiàn)象。
因此，在補(bǔ)充協(xié)議中做詳細(xì)規(guī)定：一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商原因，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)什么責(zé)任，什么期限內(nèi)把房款退還。
8、明確約定公共部位、車(chē)庫(kù)和地下室的權(quán)利
在過(guò)去公共部位、車(chē)庫(kù)和地下室等部分經(jīng)常因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明確，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和業(yè)主產(chǎn)生糾紛。
因此，明確建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、通道、大堂、避難層、設(shè)備層等部分；道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房等歸全體業(yè)主共有。另外在合同簽訂時(shí)候，有時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)答應(yīng)給業(yè)主贈(zèng)送車(chē)庫(kù)或者儲(chǔ)藏室、閣樓，這些約定一定要寫(xiě)入合同，口頭承諾的東西往往因?yàn)槿狈ψC據(jù)最后不了了之。另外就是是否是車(chē)庫(kù)，一定要看規(guī)劃，而不是聽(tīng)開(kāi)發(fā)商口頭承諾，不一定能停進(jìn)去車(chē)的就是車(chē)庫(kù)，很多層比較高的貯藏室也可停車(chē)的，開(kāi)發(fā)商一般都說(shuō)是車(chē)庫(kù)，此時(shí)要看規(guī)劃是否是車(chē)庫(kù)，另外就是人防的車(chē)位，不能辦證，也需要特別注意。
9、開(kāi)發(fā)商的其它承諾
比如贈(zèng)送面積、學(xué)校學(xué)位、停車(chē)位等等，有的承諾樓盤(pán)周邊會(huì)建有商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等配套，較好在補(bǔ)充協(xié)議中將承諾一一寫(xiě)清楚，并注明違約責(zé)任。
以上內(nèi)容為新房購(gòu)房合同中的補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容，主要是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的約定，而二手房是購(gòu)房者與購(gòu)房者間的合同約定，以下為
二手房補(bǔ)充協(xié)議的六項(xiàng)內(nèi)容：
1、公共維修基金的過(guò)戶(hù)問(wèn)題
2、水電燃?xì)饧拔飿I(yè)費(fèi)的繳納情況
3、裝修及家電的情況
4、防止一房二賣(mài)的情況
5、按揭無(wú)法順利辦理時(shí)雙方的責(zé)任問(wèn)題
6、明確碰到?jīng)_突時(shí)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)
無(wú)論是新房亦或是二手房簽訂合同的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，都應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：
1、補(bǔ)充協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)與原合同當(dāng)事人嚴(yán)格一致。
2、補(bǔ)充協(xié)議的形式應(yīng)當(dāng)與原合同一樣完備。
3、嚴(yán)格防止與原合同發(fā)生內(nèi)容矛盾。
對(duì)于一個(gè)家庭來(lái)講，涉及到房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的事情都是比較重大的，而其中關(guān)系到的房款也是比較多的。沒(méi)有人希望自己花高價(jià)買(mǎi)來(lái)的房產(chǎn)是有問(wèn)題或者不能獲得所有權(quán)的。所以，在具體簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候就需要格外留心、注意。
