房企“并購(gòu)年”：“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”將是主旋律

土地供給收緊疊加樓市區(qū)際分化，催生了房企通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的動(dòng)機(jī)。而在高庫(kù)存和存量時(shí)代，基于“輕資產(chǎn)化”和“走出去”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在融資成本上升、融資渠道收窄、流動(dòng)性收緊的情況下，通過(guò)并購(gòu)重組獲得低價(jià)高息資產(chǎn)，擴(kuò)充資本金豐裕度和提升行業(yè)集中度成為房企理性之選。

多種跡象表明，房企并購(gòu)重組將在今年暴發(fā)。

從基本面看，土地供給收緊疊加樓市區(qū)際分化，催生了房企通過(guò)并購(gòu)方式以較低的成本擴(kuò)充一二線城市優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的動(dòng)機(jī)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化已到了“冰火兩重天”的程度?！盎稹奔杏谝痪€城市。去年12月，深圳、北京、上海二手房（房源、代理、租房）均價(jià)分別為每平方米4.73萬(wàn)、5.92萬(wàn)、5.32萬(wàn)，三個(gè)城市的房屋均價(jià)均高過(guò)日本首都圈（東京及附近地區(qū)）；而三座城市的高價(jià)區(qū)房?jī)r(jià)已超過(guò)韓國(guó)首爾，北京高房?jī)r(jià)地區(qū)已超過(guò)紐約最貴的曼哈頓地區(qū)?！氨奔杏谌木€城市，全國(guó)近7億平方米庫(kù)存70%分布在那里，其平均去化周期為22.5個(gè)月。與此同時(shí)，一線城市迫于人口壓力等因素，土地供給逐年遞減。據(jù)估算，至2030年前，我國(guó)年均新增建設(shè)用地規(guī)模較“十二五”將下滑33%，這意味著多數(shù)城市將在今年進(jìn)一步收緊土地供應(yīng)，而京、滬等城市相繼提出建設(shè)用地負(fù)增長(zhǎng)目標(biāo)，這都大大限制了一線城市新增土地供應(yīng)。

一線城市的嚴(yán)供給和高門(mén)檻，逼得企業(yè)涌入一線城市周邊、有交通和戰(zhàn)略支撐的部分二線中心城市，致使高地價(jià)地區(qū)由一線城市向部分二線城市延伸。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年末，全國(guó)賣(mài)地總額超過(guò)千億的城市達(dá)到9個(gè)（蘇州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武漢、重慶、深圳），刷新了歷史最高紀(jì)錄。而在2015年，全國(guó)賣(mài)地總額超過(guò)千億的城市數(shù)量只有3個(gè)。市場(chǎng)呈大分化格局。

土地供給“存量為王”的時(shí)代也在倒逼大型房企或通過(guò)聯(lián)合，或并購(gòu)中小型房企間接“拿地”補(bǔ)庫(kù)存。去年，中海、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、恒大領(lǐng)銜的四大房企的收并購(gòu)金額占20大房企收并購(gòu)總額的50%以上。如中國(guó)地產(chǎn)史上最大并購(gòu)案——中海地產(chǎn)以310億元收購(gòu)中信地產(chǎn)分布在中國(guó)內(nèi)地25個(gè)城市的總計(jì)126個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。融創(chuàng)中國(guó)前后接手萊蒙國(guó)際、聯(lián)想控股等眾多物業(yè)項(xiàng)目，全年有三分之二的土地儲(chǔ)備來(lái)自并購(gòu)。

從企業(yè)層面來(lái)看，房企實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)化”和“走出去”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并購(gòu)重組是關(guān)鍵抓手。盡管2016年全國(guó)商品房（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）銷(xiāo)售面積增速高達(dá)22.5%（較2015年加快16個(gè)百分點(diǎn)），但全年累計(jì)商品房待售面積6.95億平方米，若以待售面積除以12個(gè)月的均現(xiàn)房銷(xiāo)售面積計(jì)算，則2016年末全國(guó)商品房可售庫(kù)存去化周期為19.5個(gè)月，大幅超過(guò)8至10個(gè)月合理去化周期底線。此外，“隱性庫(kù)存”（以累計(jì)新開(kāi)工面積減去累計(jì)銷(xiāo)售面積計(jì)算）則更令人擔(dān)憂，截至2016年底，全國(guó)商品房廣義庫(kù)存為43.2億平方米，去化周期為32.9個(gè)月。

在高庫(kù)存和存量時(shí)代，行業(yè)第一梯隊(duì)的房企通常通過(guò)“輕資產(chǎn)化”和投資多元化來(lái)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)緩釋和轉(zhuǎn)型發(fā)展。萬(wàn)達(dá)這些年的轉(zhuǎn)型發(fā)展之路及依托并購(gòu)針對(duì)快速崛起的地產(chǎn)基金新貴如高和翰同、鼎信長(zhǎng)城等就是較為突出的案例。與此同時(shí)，大型房企針對(duì)國(guó)外利率下行、資產(chǎn)價(jià)值走低的窗口期，競(jìng)相走出國(guó)門(mén)收購(gòu)資產(chǎn)，布局海外市場(chǎng)。2016年20大房企海外投資總額近200億，如萬(wàn)科斥巨資拿下英國(guó)倫敦市中心的寫(xiě)字樓Ryder Court，首次進(jìn)入英國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)；萬(wàn)達(dá)也在全球化布局的需求下收購(gòu)了美國(guó)第四大影院運(yùn)營(yíng)商Carmike Cinemas Inc和美國(guó)著名電視節(jié)目制作公司Dick Clark Productions。

再?gòu)恼邔用婵?，隨著融資監(jiān)管政策趨嚴(yán)，通過(guò)并購(gòu)重組獲得低價(jià)高息資產(chǎn)，擴(kuò)充資本金豐裕度和提升行業(yè)集中度，成為房產(chǎn)類(lèi)企業(yè)的理性之選。去年10月以來(lái)，針對(duì)房企融資的監(jiān)管政策明顯趨嚴(yán)，公司債、私募資管產(chǎn)品、土地款融資等多種舊有融資渠道倏然關(guān)閉。今年1月，40家上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)397.52億元，環(huán)比2016年12月的717.97億元減少44.63%。來(lái)自中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)則顯示，今年1月全國(guó)房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅133.08億元，延續(xù)了去年四季度以來(lái)的低迷狀態(tài)，相比2016年1月同期下降幅度達(dá)92%。

2017年房企將面臨融資成本上升、融資渠道極速收窄、流動(dòng)性收緊等諸多不利情況，行業(yè)內(nèi)并購(gòu)重組將漸趨激烈且呈現(xiàn)一定程度分化。證監(jiān)會(huì)《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》禁止了私募產(chǎn)品進(jìn)入16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域，《發(fā)行監(jiān)管問(wèn)答—關(guān)于引導(dǎo)規(guī)范上市公司融資行為的監(jiān)管要求》更是以限額定增和18個(gè)月融資間隔擊中房企融資的“七寸”。期望通過(guò)“借殼上市”大規(guī)模融資，以及在“資產(chǎn)荒”背景之下加碼地產(chǎn)投資的企業(yè)無(wú)疑需要重新審視。