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中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家 巴曙松 教授
五、在不少購房需求轉(zhuǎn)向租賃的推動下，租賃市場進入發(fā)展快車道
2016年以來，中央、國務院、住建部等部門連續(xù)出臺支持租賃發(fā)展的政策措施，加快培育機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。2017年初廣東省出臺《實施意見》通過一系列優(yōu)惠措施包含稅收優(yōu)惠來鼓勵住房租賃消費，其中關于允許改建房屋用于租賃的內(nèi)容進一步支持了廣東省住房租賃市場的發(fā)展。隨著各地方相關政策的出臺，中國住房租賃市場的發(fā)展也將進入快車道。
值得注意的是，在政策紅利的刺激下，市場容易出現(xiàn)“一窩蜂”投入租賃的浪潮，市場風險需要警惕。過去兩年公寓機構(gòu)獲得了快速發(fā)展，特別是剛剛進入這個行業(yè)的創(chuàng)業(yè)公司，由于快速擴張規(guī)模、通過金融產(chǎn)品使用高杠桿，這會滋生潛在的金融風險。預計2017年缺少風險管控能力的租房分期類創(chuàng)業(yè)公司以及高杠桿擴張的運營機構(gòu)會出現(xiàn)個別案例性的風險釋放。在這種條件下，加快實施租賃市場的規(guī)范化管理和提高準入機構(gòu)專業(yè)水準、保護租戶的利益顯得更加重要。只有具備一定專業(yè)水準的企業(yè)才能從事租賃的運營或管理，這是發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化機構(gòu)的重要條件。對于參與企業(yè)的資質(zhì)給予明確界定，可考慮經(jīng)營管理規(guī)模、IT系統(tǒng)能力、租后服務能力等指標綜合考慮。同時，要保護租戶的合法利益，促使一部分需求平穩(wěn)轉(zhuǎn)向租賃市場。
六、在調(diào)控政策推動下，信貸環(huán)境階段性收緊，房地產(chǎn)行業(yè)有望開啟去杠桿
以2016年9月底的一系列限購限貸政策為本輪控杠桿、抑制資產(chǎn)泡沫的開端，不同城市的政府陸續(xù)出臺包括嚴查開發(fā)商拍地資金來源、上調(diào)購房貸款成本在內(nèi)的一系列政策，控制房地產(chǎn)行業(yè)的投機性資金流入、促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在調(diào)控政策推動下，房企融資渠道收緊，資金成本增加。自從2016年10月樓市密集調(diào)控以來，房企的融資規(guī)模出現(xiàn)了明顯的縮小，央行數(shù)據(jù)顯示2016年12月地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.45萬億元，同比下降4.9%，降幅比上月末擴大3.1個百分點。債券作為重要融資渠道的表現(xiàn)更為明顯，從2016年10月至今，房企債券融資規(guī)模出現(xiàn)了連續(xù)四個月的持續(xù)下滑，2017年1月為139.2億，僅為2016年下半年以來高峰期的11.9%，且債券融資成本也在持續(xù)增加，平均利率從2016年9月的4%上升到2016年12月的4.2%-5.5%。中國證券投資基金協(xié)會規(guī)定私募資管計劃投資于房價上漲過快的16個熱點城市的普通住宅地產(chǎn)項目的暫不予備案，這也一定程度上限制了資金尤其是炒作資金進入房地產(chǎn)市場。
信貸環(huán)境縮緊，成本增加，個人購房貸款呈現(xiàn)收縮趨勢。2016年全國新增房地產(chǎn)貸款5.7萬億元，同比大幅增長57.9%，占新增人民幣貸款比重高達45%，較上年的31%提升14個百分點；其中新增個人住房貸款更是高達4.96萬億元，占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%，占新增人民幣貸款比重為39%，較上年底的23%提升近17個百分點；個人購房貸款余額19.14萬億元，同比增長35%。此外，央行上海總部公布，上海市今年1月份各項存款呈季節(jié)性回落，各項貸款總量首次突破6萬億元，非金融企業(yè)貸款需求增長明顯；個人住房貸款新增234.4億元，同比少增111.9億元，其中二手房貸款當月增加163.3億元，同比少增28.2億元。說明2017年年初以來房貸規(guī)模相比2016年初已經(jīng)大幅縮小，基于當前收緊的信貸環(huán)境，預計此趨勢將繼續(xù)延續(xù)。
購房者房貸首付比提高，購房杠桿出現(xiàn)回落。以北京為例，2016年9∶30新政提高首付比例，從嚴首套認定標準，居民購房的杠桿依賴度有較為明顯的減弱，調(diào)控后兩個月內(nèi)使用貸款成交的占比下滑了10個百分點，貸款成數(shù)較前期都有明顯下滑。3月中旬，北京、廣州等城市又出臺了增加首付比例、提高貸款利率等措施，預計未來貸款占比和貸款成數(shù)都將繼續(xù)下降。
七、在市場波動周期與調(diào)控政策共同推動下，開發(fā)投資增速持續(xù)放緩
2016年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積增速雙雙下滑。房地產(chǎn)銷售與投資大體上同步變化，但近年來，兩者之間的關聯(lián)度有所減弱，2015年以來房地產(chǎn)銷售走高，但投資增速持續(xù)回落。2016年4月份以來，銷售面積同比增速從36.5%高位回落至22.5%，房地產(chǎn)投資開發(fā)增速也從19.3%降至6.9%。分城市看，一線城市受制于土地供給限制，投資開發(fā)空間有限，2016年一線城市平均供應土地面積僅為2273.22萬平方米；三四線城市庫存壓力仍然較大，春節(jié)前三線重點城市3個月移動平均去化周期為12.1月，房地產(chǎn)投資有限。因此，2017年中國房地產(chǎn)投資增速可能進一步放緩。
八、市場調(diào)整在推動房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，開發(fā)企業(yè)集中度提高
市場下行周期，開發(fā)商的集中度進一步提高。2016年開發(fā)企業(yè)top10的銷售額占比為18.4%，比2014年提高1.5個百分點，實際上不管是top10、top30、top50還是top100的市場集中度都呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的態(tài)勢，大者越大，強者越強。2016年千億級房企迅速達到9家，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等一線企業(yè)業(yè)績翻倍或接近翻倍，在如此規(guī)模下增幅相當可觀。在市場銷售下行周期，開發(fā)企業(yè)的市場集中度會更進一步提高。
九、從房價波動規(guī)律觀察，環(huán)一線城市圈效應進一步顯現(xiàn)，顯示中國的城鎮(zhèn)化進入到以城市群為載體的新階段
從2016年以來的數(shù)據(jù)觀察，特大城市的產(chǎn)業(yè)、人口外遷，以及隨之而來的購房需求外溢，將使城市圈效應進入新的階段，下一步的房地產(chǎn)政策重點應當順應這一市場趨勢，打破行政區(qū)劃的限制，完善環(huán)一線城市圈為代表的城市群的基礎設施，合理進行功能定位。特大城市的高房價壓力和部分限購措施使特大城市的房地產(chǎn)市場熱度傳導到周邊城市。2016年3月份上海實施限購限貸政策后，商品住宅成交量下降30.4%，而周邊的太倉和嘉興成交量大幅增加，太倉2016年5月份商品住宅成交量環(huán)比增長125.7%，嘉興2016年6月環(huán)比增長108.4%。2016年環(huán)京7城成交額1439億元，較2015年上漲39%，成交均價較2015年上漲79%；北三縣及固安政府嚴控供應，廊坊、涿州、永清等市場規(guī)模上升。
需求和資金的聯(lián)動性增強帶動城市圈房價聯(lián)動性增強，揭示出城市群發(fā)展是下一階段城市化的客觀要求。主要表現(xiàn)在兩個方面，一是房價在同一城市圈內(nèi)的同漲同跌趨勢，2016年9月份上海新房成交均價同比上漲32.5%，帶動蘇州上漲54.9%；2016年9月深圳新房成交均價同比上漲70.2%，東莞上漲55.4%，惠州上漲42.7%。二是城市圈內(nèi)部房價呈現(xiàn)明顯的梯度遞減分布，這顯示出不同城市在整個城市圈中的功能定位的差異。環(huán)北京城市圈中，天津房價水平為北京40%左右，廊坊整體為30%左右，保定、承德、唐山為20%以下。環(huán)上海城市圈中，蘇州房價為上海的65%，無錫、南通為30%左右，常州、湖州、嘉興為20%。而環(huán)深圳城市圈，東莞、廣州房價為深圳的30%。
十、短期內(nèi)房地產(chǎn)市場風險還主要是局部風險，但要關注高房價對銀行體系、匯率等的潛在壓力，要通過城市群的發(fā)展，化解房價持續(xù)上漲帶來的經(jīng)濟金融風險
從當前房地產(chǎn)市場的情況看，中國總體處于安全階段，存在的風險還主要是局部風險，主要的支持因素在于總體杠桿安全、城鎮(zhèn)化仍有空間，但是要關注高房價對銀行體系、人民幣匯率等可能帶來的潛在壓力。
第一，從國際水平比較，購房杠桿使用仍較低。中國的首付與國際水平相比，目前看相對更高，且有限購的“安全墊”，杠桿的使用力度有限，對房價回調(diào)的抗風險能力有所提升。主要表現(xiàn)在：居民總體杠桿率（居民總貸款余額/GDP）相對較低，2016年中國居民部門杠桿率約為45%，日本為70%左右，美國為79%。居民購房交易杠桿低于美國，2016年居民交易杠桿為40%左右，美國上半年達到60%。但是，需要關注的是，與發(fā)達經(jīng)濟體相比，中國居民部分的杠桿率雖然不高，但是中國居民的財富積累存量同樣也較低，因此，可以承擔的杠桿率水平也不宜過高。
第二，從目前的水平看，中國城鎮(zhèn)化仍有較大發(fā)展空間，但是重點需要轉(zhuǎn)向城市群的建設，通過圍繞房價上漲壓力較大城市的周邊省市的建設，來化解房價上漲壓力，并將這一壓力轉(zhuǎn)換為城市群建設的新動力。從國際經(jīng)驗看，在城市化還未完成的經(jīng)濟體中，化解房價上漲壓力還有一定的回旋余地。1985年日本房地產(chǎn)價格開始上漲的時候，城市化率已經(jīng)達到了76.7%，美國次貸危機發(fā)生時城市化水平也已經(jīng)很高。目前中國的城鎮(zhèn)化率僅為56.1%，戶籍城鎮(zhèn)化率僅為39.9%，未來人口進城仍然帶來大量住房需求，關鍵是如何合理引導這一趨勢，如何順應市場的需求，并將其轉(zhuǎn)換為城市群發(fā)展的新動力，也進而可成為中國經(jīng)濟發(fā)展的一個新的動力。
第三，房價的持續(xù)上漲，推動中國居民持有的房地產(chǎn)市值的持續(xù)上升，這會相應增大經(jīng)濟金融體系的潛在風險。例如，如果銀行信貸的增長主要投向房地產(chǎn)市場，并且成為房地產(chǎn)市場上揚的直接推動力量，就會把房地產(chǎn)市場的風險與銀行體系的風險捆綁在一起，如果再加上通過種種影子銀行渠道流入到房地產(chǎn)市場的各種資金，那么，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，可能帶來的沖擊就會明顯擴大。從人民幣匯率走勢看，房價的持續(xù)上升，也會降低貿(mào)易部分的競爭力，從而形成人民幣匯率的貶值壓力。
