我們說(shuō)中國(guó)正在快速步入存量房時(shí)代，那么這個(gè)時(shí)代的基本特征是什么？它有什么可度量、可跟蹤、可監(jiān)測(cè)的指標(biāo)？或者說(shuō)，標(biāo)志性事件是什么？我們認(rèn)為，總體來(lái)看，有這么四個(gè)判斷維度：
??一、流通能力的趨勢(shì)性上升
??流通能力衡量的是存量房市場(chǎng)的交易活躍程度，可以用兩個(gè)指標(biāo)度量和比較：
??1.流通率。從橫向數(shù)據(jù)看，2016年中國(guó)總體水平為2%，北京、上海、深圳、廣州分別為3.6%、4.5%、5%、2.8%。二線重點(diǎn)中，天津、成都、杭州、蘇州、廈門(mén)分別為3.6%、3.2%、3.3%、2.3%、4.3%。進(jìn)一步對(duì)比，2%的總體流通率高于日本，低于美國(guó)，但是一線和二線熱點(diǎn)城市已經(jīng)接近甚至超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平。從縱向?qū)Ρ瓤矗詺v史數(shù)據(jù)比較詳實(shí)的北京為例，2008年二手房交易量開(kāi)始超過(guò)新房，在此之前的流通率不足1%，在此之后，流通率逐步提升，過(guò)去十年的均值為2.4%，峰值為2009年的3.9%。
??2.二手房交易量（額）占比。近年來(lái)全國(guó)二手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例不斷提升，2016年占比達(dá)到41%，5年前這一比例不足20%。一線城市二手房交易額達(dá)到3.2萬(wàn)億元，是新房成交額的2.13倍，北京、上海二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%，占比較2015年分別提高6個(gè)、4個(gè)百分點(diǎn)。
??二線城市中南京、廈門(mén)、福州二手房交易額分別占總交易額的52%、67%與60%，比去年分別提高2個(gè)、12個(gè)與15個(gè)百分點(diǎn)。從成交量看，2016年全國(guó)二手房約成交504萬(wàn)套，北京二手住宅成交26.9萬(wàn)套，上海36.2萬(wàn)套，深圳10.2萬(wàn)套。二線城市中，南京成交15.3萬(wàn)套，天津成交16.5萬(wàn)套。二手房交易量超過(guò)新房的城市有北京、上海、深圳、廈門(mén)、南京、福州、寧波、蘇州、石家莊等9個(gè)城市。
??二、機(jī)構(gòu)滲透率的全面上升
??機(jī)構(gòu)滲透率衡量的是圍繞存量房市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；?wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)育和完善程度，具體而言，至少有這么幾個(gè)層次的滲透：二手房交易的經(jīng)紀(jì)滲透率、租賃機(jī)構(gòu)的滲透率、物管滲透率。
??1.經(jīng)紀(jì)滲透率?；诜课萁灰妆旧淼母呖蛦蝺r(jià)、低頻、非標(biāo)等特點(diǎn)，專(zhuān)業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)會(huì)發(fā)揮越來(lái)越重要的作用，經(jīng)紀(jì)人的角色不可或缺。有三個(gè)主要原因會(huì)強(qiáng)化這個(gè)趨勢(shì)：其一是連環(huán)單的上升，導(dǎo)致交易復(fù)雜度上升，交易的確定性和可控性變得尤其重要，對(duì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)的需求上升。其二是客單價(jià)越來(lái)越高，交易安全比以往更為重要，在合同和資金的流轉(zhuǎn)過(guò)程中，只有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的介入才能最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)。其三，跨區(qū)域的換購(gòu)交易不斷增多，一、二手的聯(lián)動(dòng)性越來(lái)越強(qiáng)，客觀上都會(huì)增加對(duì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)的需求。
??從目前的情況看，一線城市經(jīng)紀(jì)滲透率已經(jīng)很高，2016年北京、上海、深圳的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)滲透率分別達(dá)到88%、86%和80%，廣州也達(dá)到了75%，滲透率均比往年有所提高。
??2.租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的滲透率。從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)看，這里的機(jī)構(gòu)應(yīng)該是兩類(lèi)：其一是持有和運(yùn)營(yíng)為一體的機(jī)構(gòu)，這類(lèi)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)Reits成熟的美國(guó)和日本都比較普遍，在美國(guó)滲透率約為8%，在日本的滲透率為17%；其二是托管類(lèi)機(jī)構(gòu)，它們不持有、不擁有物業(yè)，主要為大業(yè)主（通常為開(kāi)發(fā)商或公寓機(jī)構(gòu)）以及小業(yè)主（房東）輸出管理，提供租前、租中、租后的一系列服務(wù)，從租客篩選、租金收取，到房屋維修等。這類(lèi)機(jī)構(gòu)在美國(guó)租賃市場(chǎng)的滲透率為22%，在日本租賃市場(chǎng)的滲透率為65%。
??反觀當(dāng)下的中國(guó)租賃市場(chǎng)，這兩種機(jī)構(gòu)均未形成一定的影響，形成一定規(guī)模的是介于兩者之間的包租形式，既不持有資產(chǎn)，也不是輕資產(chǎn)的托管，而是一定期限內(nèi)（通常為3-5年）的使用權(quán)承包出租模式。大致估計(jì)，2016年這種形式的機(jī)構(gòu)租金收入規(guī)模在200億左右，考慮到中國(guó)租賃市場(chǎng)1萬(wàn)億左右的GMV，滲透率為2%左右?？梢?jiàn)，租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)滲透率還極低，處于早期發(fā)展階段。
??3.物管滲透率。2016年全國(guó)有73%的房屋引入物業(yè)管理服務(wù)，一線城市的物業(yè)管理滲透率通常較高，北京為81%，上海為88%。
??總體上觀察，中國(guó)存量房市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)發(fā)育程度仍然較低，從服務(wù)范圍上，租賃滲透率極低；從服務(wù)程度上，二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的成熟度、規(guī)范度仍有待提升，物管的服務(wù)深度也有待提高。
??三、一批職業(yè)化服務(wù)階層的出現(xiàn)與成熟
??從這個(gè)維度看，至少有兩類(lèi)服務(wù)階層：圍繞交易的服務(wù)階層、圍繞房屋管理的服務(wù)階層。第一類(lèi)主要是經(jīng)紀(jì)人，也包括圍繞交易的諸多服務(wù)角色，例如過(guò)戶專(zhuān)員、金融專(zhuān)員等，國(guó)外也有法律書(shū)士、*押貸款經(jīng)紀(jì)人、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人等參與。第二類(lèi)主要是圍繞房本身的服務(wù)者，物管經(jīng)理是主要的代表。
??以經(jīng)紀(jì)人為例，2016年中國(guó)二手房交易額約為6.5萬(wàn)億，其中5萬(wàn)億集中在前面30個(gè)重點(diǎn)城市，3萬(wàn)億集中在前三個(gè)城市，粗略估計(jì)，這3個(gè)城市的經(jīng)紀(jì)人規(guī)模約為25萬(wàn)人，這30個(gè)城市的經(jīng)紀(jì)人規(guī)模約65萬(wàn)人。如果以萬(wàn)人經(jīng)紀(jì)人數(shù)量衡量，一線城市約為200人，即每一萬(wàn)人當(dāng)中有200人為經(jīng)紀(jì)人，人均交易單量為3單，月均不足0.3單。從這個(gè)數(shù)據(jù)看，即便是二手房市場(chǎng)規(guī)模最大、經(jīng)紀(jì)行業(yè)相對(duì)成熟的三個(gè)一線城市，經(jīng)紀(jì)人的人均效率都是很低，行業(yè)的產(chǎn)能明顯過(guò)剩，看起來(lái)經(jīng)紀(jì)人過(guò)多了。然而，從另一個(gè)角度看，經(jīng)紀(jì)人又很少。這是因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人的流失率極高，行業(yè)總體的月均流失率約為10%，換言之，一年之中，120%的經(jīng)紀(jì)人會(huì)流失，行業(yè)是負(fù)沉淀，平均從業(yè)年限負(fù)增長(zhǎng)。從這個(gè)維度看，經(jīng)紀(jì)行業(yè)壓根“沒(méi)有人”。
??這便是整個(gè)行業(yè)的根本問(wèn)題所在。流失率高、從業(yè)年限短，缺少長(zhǎng)期的職業(yè)打算，職業(yè)化經(jīng)紀(jì)人還有一段很長(zhǎng)的路要走。
??三、行業(yè)新龍頭的出現(xiàn)
??大致預(yù)測(cè)，中國(guó)會(huì)在存量市場(chǎng)出現(xiàn)市值過(guò)1000億的新龍頭，并在未來(lái)3-5年出現(xiàn)3-5家大體量上市公司。
??第一個(gè)領(lǐng)域是經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域。這個(gè)市場(chǎng)由于機(jī)構(gòu)滲透率高且機(jī)構(gòu)集中度高兩個(gè)基本特征，加上經(jīng)紀(jì)服務(wù)本身的規(guī)模效應(yīng)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，在這個(gè)今天超過(guò)6萬(wàn)億，未來(lái)可能超過(guò)10萬(wàn)億的大市場(chǎng)里，產(chǎn)生一二個(gè)萬(wàn)億級(jí)大型交易平臺(tái)、幾個(gè)千億級(jí)中型交易平臺(tái)的概率是極大的。萬(wàn)億平臺(tái)千億市值，千億平臺(tái)百億市值，關(guān)于這一點(diǎn)，應(yīng)該是沒(méi)有疑問(wèn)的。
??第二個(gè)領(lǐng)域是租賃運(yùn)營(yíng)和房屋管理市場(chǎng)。即使考慮一線城市約計(jì)200萬(wàn)套房屋、80萬(wàn)億的存量資產(chǎn)，產(chǎn)生千億市值的公司都是非常值得期待的。考慮這個(gè)市場(chǎng)的本地化、重資產(chǎn)等特征，預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生1-2家千億級(jí)公司、數(shù)家百億級(jí)公司、大量十億級(jí)小而美的小公司，整體上這將是一個(gè)“百花齊放”的市場(chǎng)。信息服務(wù)類(lèi)、運(yùn)營(yíng)類(lèi)、托管類(lèi)、金融服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域都有可能長(zhǎng)出有價(jià)值的公司。
??第三個(gè)領(lǐng)域是物業(yè)管理。物管極期分散，這是行業(yè)基本特征，長(zhǎng)出千億級(jí)別公司的可能性低，但是百億市值的公司會(huì)很多。美國(guó)最大的公司市值為50億美金，中國(guó)最大的公司市值為10億美金左右，這個(gè)領(lǐng)域的上市公司已經(jīng)不少，未來(lái)還會(huì)更多，且會(huì)進(jìn)一步長(zhǎng)大。
??第四個(gè)領(lǐng)域是城市更新?？傮w上這是一個(gè)非常大的市場(chǎng)，目前剛剛起步。以成熟市場(chǎng)的日本作為對(duì)比，在這個(gè)領(lǐng)域，日本最大的三家房地產(chǎn)公司均不同程度地參與土地再生、寫(xiě)字樓再生及住宅再生業(yè)務(wù)。除此之外，已經(jīng)上市的專(zhuān)門(mén)從業(yè)住宅再生的小市值公司就超過(guò)10家。中國(guó)目前已逐步進(jìn)入這個(gè)階段，隨著增量土地開(kāi)發(fā)的減少，盤(pán)活存量土地、存量商辦以及存量住宅將是一個(gè)長(zhǎng)期工程。
