信貸資金收緊、資管計(jì)劃被叫停，有跡象表明，資金變化或影響2017年樓市。
房貸釋放收緊信號(hào)
元旦后首個(gè)工作日，北京銀行業(yè)宣布，自2017年1月1日起，北京地區(qū)大部分銀行將執(zhí)行房貸利率9折起的政策，取消首套房基準(zhǔn)利率8折或8.5折優(yōu)惠，調(diào)至最低9折優(yōu)惠，二套房仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。也就是說(shuō)，房貸利率提高了。這意味著商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定向“加息”了，而加息一直是抑制資產(chǎn)泡沫最有效的武器。
“加息不僅僅會(huì)提高貸款者的資金成本，導(dǎo)致多支出利息，而且很容易形成加息預(yù)期?！敝?cái)經(jīng)評(píng)論人黃生分析。而這一次對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)化的加息，是調(diào)控以來(lái)的第一次出現(xiàn)，由于示范效應(yīng)，不排除其它城市跟進(jìn)。
日前，在廣州市十五屆人大一次會(huì)議期間，市人大代表、中國(guó)建設(shè)銀行廣州荔灣分行行長(zhǎng)羅鐵鋒接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)就表示，房貸收緊是一個(gè)趨勢(shì)。
在黃生看來(lái)，“定向加息”，一邊抑制了需求，一邊抑制了資金供給，所以，短期內(nèi)房?jī)r(jià)肯定會(huì)下降，這是無(wú)法避免的，但這種調(diào)整是健康的。
資管計(jì)劃叫停房企融資入冬
這邊廂，信貸端口收緊，意味著購(gòu)房成本增加，繼而影響房企的銷(xiāo)售回款。那邊廂，房企在融資端，也將面臨各種卡緊“咽喉”之痛。
近期，一份由中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)醞釀的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》明確不予備案的資管計(jì)劃方式包括但不限于：委托貸款，嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品，受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收(受)益權(quán)，以回購(gòu)、第三方收購(gòu)、對(duì)賭、定期分紅等明股實(shí)債方式受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)和其他投資方式。
同時(shí)要求，私募資產(chǎn)管理計(jì)劃不得通過(guò)銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓資產(chǎn)收(受)益權(quán)等方式向房企提供融資，用于補(bǔ)充流動(dòng)性資金或支付土地出讓價(jià)款；不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸款等違法違規(guī)行為提供便利。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，暫停備案指向明確，這次有關(guān)方面釜底抽薪的決心比前幾次要大得多。有消息指，將有16個(gè)熱點(diǎn)城市的住宅地產(chǎn)類資管計(jì)劃將被叫停備案。這意味著，在銀行、信托、債券市場(chǎng)等房企融資渠道被收緊之后，資管類產(chǎn)品給房企輸血閘門(mén)也被關(guān)閉。
自去年9月以來(lái)，對(duì)房企資金層面的收緊與日俱增。上交所、深交所相繼規(guī)范房企發(fā)行公司債行為；銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；發(fā)改委則要求嚴(yán)格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。
各路曲線資金被封堵
各種限令之下，房企資金鏈條愈收愈緊。1月4日，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年，房企私募債、公司債、中期票據(jù)等融資額達(dá)11376.7億元，同比上漲26%。但自去年10月數(shù)輪密集調(diào)控潮以來(lái)，房企債券融資難度明顯加大。
與此同時(shí)，在土地市場(chǎng)，房企拿地的自有資金被嚴(yán)格審查，這意味著房企表外融資拿地之路亦被封堵。比如不久前，上海在一塊出讓地塊中就明確6大規(guī)定：包括資金來(lái)源不得再作為參與競(jìng)買(mǎi)其它地塊的資金來(lái)源重復(fù)申報(bào)；地塊成交后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可對(duì)競(jìng)得人申報(bào)的資金來(lái)源情況開(kāi)展真實(shí)性核查等。
隨著監(jiān)管層對(duì)房企融資的監(jiān)管日趨精準(zhǔn)，各路“曲線”資金被封堵，這對(duì)于2017年有大量債務(wù)將到期的房企而言，難熬的日子開(kāi)始了?？藸柸鹧芯恐行膱?bào)告顯示，房企近兩年的銀行借款、發(fā)行的短期票據(jù)、債券以及2015年之前的中長(zhǎng)期債務(wù)將在2017下半年和2018年迎來(lái)到期償還的高峰。在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年銷(xiāo)售不如預(yù)期，那么資金鏈將會(huì)面臨較大的壓力。
資金的命門(mén)一旦被捏著，去年加杠桿瘋狂拿地的房企難免如芒在背。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，2017年下半年全國(guó)核心一二線城市商品住宅市場(chǎng)將在嚴(yán)格的監(jiān)管與執(zhí)行背景下進(jìn)入調(diào)整期，對(duì)于部分房企尤其是“杠桿”較大的房企來(lái)講是一場(chǎng)惡戰(zhàn)。
