房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸基本居住功能，意味著2017年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折：政府通過信貸、稅收等政策對(duì)住房市場(chǎng)投資與消費(fèi)在事前、事中及事后作清楚嚴(yán)格的界定。這種清楚嚴(yán)格的界定會(huì)有一個(gè)過程，但這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)撥亂反正的根本之策。
??2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告中的新提法不少，亮點(diǎn)在三方面。其一，重新定位我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并要求住房市場(chǎng)回歸到基本居住功能，而不是成為投機(jī)炒作賺錢的工具，并要求在此原則上建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。其二，強(qiáng)調(diào)把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，著力防控資產(chǎn)泡沫。其三，讓經(jīng)濟(jì)“由虛轉(zhuǎn)實(shí)”，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)泉源。
??其實(shí)，這三個(gè)問題的核心，歸結(jié)到一點(diǎn)，就是如何讓“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型?！胺康禺a(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)不僅是我國(guó)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的根源，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)成了一個(gè)由投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，并使房地產(chǎn)市場(chǎng)離居住功能越來越遠(yuǎn)，致使中國(guó)經(jīng)濟(jì)“由實(shí)轉(zhuǎn)虛”。所以，只要“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)得到調(diào)整及轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場(chǎng)就能真正回歸居住功能，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就能真正走向持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展之路。
??在2016年全球經(jīng)濟(jì)的驚濤駭浪中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體保持了平穩(wěn)運(yùn)行，金融市場(chǎng)也較為穩(wěn)定，物價(jià)水平開始在上升，生產(chǎn)品價(jià)格指數(shù)或PPI在經(jīng)過了多年負(fù)增長(zhǎng)后轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，第四季度后，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)開始向好，這些都為2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。與此同時(shí)，從已公布的數(shù)據(jù)來看，2016年我國(guó)商品房銷售面積及銷售總額都創(chuàng)了歷史最高水平。從2011年開始，我國(guó)商品住房銷售面積每年都保持在10億平方米以上，到2015年達(dá)到近12.8億平方米，而2016年1月至11月商品房銷售面積就已達(dá)13.6億平方米，全年必定超過15億平方米。全國(guó)商品房銷售總額：2011年是5.8萬億，2015年8.7萬億，2016年1至11月已達(dá)10.2萬億，估計(jì)全年將超過11萬億，同比增長(zhǎng)37.5%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)39.3%。
??房地產(chǎn)業(yè)不僅對(duì)2016年GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大，也帶動(dòng)了相關(guān)上下游的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)。煤炭?jī)r(jià)格上漲、鋼鐵業(yè)走出多年困境、國(guó)內(nèi)大宗商品價(jià)格上行等都與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮有關(guān)。但2016年房地產(chǎn)繁榮是由房?jī)r(jià)上漲所推動(dòng)。比如，全國(guó)住宅銷售總額增長(zhǎng)高于住房銷售面積增長(zhǎng)15%以上。2016年上半年一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)上漲，更只能用“瘋狂”兩字來概括。到了12月，一些城市的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)還在繼續(xù)。這又給2017年及未來的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)留下了巨大隱患。
??有業(yè)內(nèi)專家表示，“在市場(chǎng)進(jìn)入下行周期之時(shí)，往往是強(qiáng)化制度建設(shè)的好時(shí)機(jī)，因?yàn)槊媾R的障礙相對(duì)較少?！狈康禺a(chǎn)市場(chǎng)要回到基本居住功能，意味著2017年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折。因?yàn)橐屪》渴袌?chǎng)回歸到基本的居住功能，政府就得通過信貸、稅收等政策對(duì)住房市場(chǎng)投資與消費(fèi)在事前、事中及事后作清楚嚴(yán)格的界定。這種清楚嚴(yán)格的界定會(huì)有一個(gè)過程，但這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)撥亂反正的根本之策，將促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)翻天覆地的變化。
??這些年來我國(guó)住房市場(chǎng)的根本問題，就是沒有嚴(yán)格區(qū)分住房的投資與消費(fèi)屬性，房地產(chǎn)調(diào)控政策總是落在限制居民購(gòu)房的各種行政方式上，結(jié)果是居民及企業(yè)千方百計(jì)突破這些限制，這又在客觀上使得房?jī)r(jià)漲得更快。把住房看作投機(jī)炒作的賺錢工具，必然會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走向功能扭曲、混亂之路。這也是當(dāng)前我國(guó)許多經(jīng)濟(jì)及社會(huì)問題的根源所在。
??現(xiàn)在的問題是，“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟(jì)如何轉(zhuǎn)型？大家都看到了，2016年的9·30調(diào)控政策出臺(tái)之后，盡管一、二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍然頂在天花板上，但銷售量都出現(xiàn)了急降之勢(shì)。如果這種房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)一年以上至2017年底（實(shí)際上住房回歸到居住功能會(huì)成為未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期政策），那么2017年住房銷售量至少會(huì)下降50%以上。在這種情況下，即使作為一個(gè)以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，住房銷售量急劇下降而房?jī)r(jià)不跌（可能有些城市房?jī)r(jià)有下跌，但降幅甚小），也會(huì)對(duì)總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成巨大壓力。同時(shí)，住房銷售量急劇下降很快就會(huì)波及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)。這些行業(yè)及產(chǎn)業(yè)或又將出現(xiàn)新一輪產(chǎn)量過剩。更為嚴(yán)重的情況是，如果全國(guó)住房銷售量急劇下降而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，還可能引爆銀行體系及金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。所以，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。
??顯然，促使“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，沒有短期陣痛是不可能的。要用嚴(yán)格的稅收政策及信貸政策清楚界定住房的投機(jī)與消費(fèi)，就得嚴(yán)格限制住房投機(jī)炒作，否則，僅用增加住房供應(yīng)、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、整頓市場(chǎng)秩序、要地方政府承擔(dān)主體責(zé)任等這些非經(jīng)濟(jì)杠桿的工具是無法達(dá)其目標(biāo)的。深度解剖一下，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，其實(shí)就是少數(shù)人的利益向絕大多數(shù)人的利益轉(zhuǎn)移，因此，要達(dá)其目標(biāo)一定會(huì)受到來自各方的阻礙。再清楚不過，通過有效制度安排驅(qū)除或限制住房的投機(jī)炒作，讓房地產(chǎn)泡沫逐漸擠出并降低金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、讓地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)降低、讓民營(yíng)經(jīng)濟(jì)有意愿增加投資、讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)“由虛轉(zhuǎn)實(shí)”等等，無不是重大的利益關(guān)系調(diào)整。換句話說，房地產(chǎn)市場(chǎng)要回歸基本居住本性，我們還要跨越過好幾座大山。
??能否突破這些阻力，跨越這幾座大山，推進(jìn)當(dāng)前住房市場(chǎng)政策及制度的重大改革，從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)利益格局，既是一次重大考驗(yàn)，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的重大機(jī)會(huì)。
