隨著房地產(chǎn)投資黃金期的消退，一度炙手可熱的房地產(chǎn)基金如今也不好做了，于是縮短流程降成本，跨界影視投資、發(fā)力留學(xué)地產(chǎn)、專攻商業(yè)地產(chǎn)……正成為房地產(chǎn)基金大佬們眼下的應(yīng)對(duì)之策。
??（原標(biāo)題：冰火樓市下的房地產(chǎn)基金）
??2016年下半年，“資產(chǎn)荒”與投資陷阱并存，基本面扎實(shí)的確定性資產(chǎn)成市場(chǎng)稀缺品，成為資本趨之若鶩的“好標(biāo)的”，而基本面瑕疵的概念資產(chǎn)備受冷落。那些在估值泡沫時(shí)接盤的投資人，也成為潮水退去后的“裸泳者”。
??從炙手可熱的一線樓市，到逆勢(shì)上漲的極品文玩；從處于風(fēng)口浪尖的萬(wàn)科股權(quán)，到創(chuàng)投領(lǐng)域的明星公司，再到慘淡暑期檔中的熱門IP……資本趨利避害，資源越來(lái)越向頭部聚集，而泡沫也開(kāi)始聚集，在這樣的紛擾混沌期，基金管理人如何撥云見(jiàn)日？
??同一個(gè)政策下，不同城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)卻“冰火兩重天”。與一線城市房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)、地王頻出形成鮮明對(duì)比的是，以鄂爾多斯為代表的三、四城市樓市仍處于少人問(wèn)津的“冰封期”。
??隨著房地產(chǎn)投資黃金期的消退，一度炙手可熱的房地產(chǎn)基金如今也不好做了，于是縮短流程降成本，跨界影視投資、發(fā)力留學(xué)地產(chǎn)、專攻商業(yè)地產(chǎn)……正成為房地產(chǎn)基金大佬們眼下的應(yīng)對(duì)之策。
??困境中的鄂爾多斯
??時(shí)隔三年，上證報(bào)記者再次來(lái)到鄂爾多斯，這座因煤炭漲價(jià)而崛起，后民間借貸纏身，并因“鬼城”聞名的城市，至今仍未走出困境。當(dāng)?shù)厝藢?duì)高利貸和房?jī)r(jià)，早已漠不關(guān)心了。
??“不管是三千、五千，還是七千、八千，都沒(méi)人去買了?！敝钢鯛柖嗨剐聟^(qū)康巴什街旁新建的成片樓宇，當(dāng)?shù)匾晃怀鲎廛囁緳C(jī)稱，從房?jī)r(jià)一度上萬(wàn)到“有價(jià)無(wú)市”，再到眼下對(duì)房?jī)r(jià)“冷漠”，僅僅不過(guò)三四年的光陰。
??2012年初，鄂爾多斯初現(xiàn)民間借貸危機(jī)，驚魂未定的當(dāng)?shù)厝巳詫?duì)房?jī)r(jià)抱有一絲幻想——“下半年限購(gòu)政策會(huì)不會(huì)放寬”，“全國(guó)兩會(huì)后會(huì)出臺(tái)什么新政策”是當(dāng)時(shí)記者聽(tīng)到最多的問(wèn)題。
??宏觀政策并沒(méi)有讓他們失望——2012年上半年，央行兩度降息、降準(zhǔn)，一線城市房?jī)r(jià)率先企穩(wěn)后加速上漲，“地王”重現(xiàn)，而以鄂爾多斯為代表的三四線城市，卻并未有如此立竿見(jiàn)影的效果，短暫的刺激之后，又迅速跌入無(wú)人問(wèn)津的谷底。
??比政策更重要的變量是，煤炭?jī)r(jià)格的持續(xù)下滑，加上民間借貸危機(jī)持續(xù)發(fā)酵，將原本產(chǎn)業(yè)就很單一的鄂爾多斯拖向泥潭。盡管此后當(dāng)?shù)爻雠_(tái)了不少救市政策，但仍止不住資金、人口雙雙外流的事實(shí)。
??8月下旬，秋高氣爽，鄂爾多斯迎來(lái)盛大的國(guó)際馭馬文化節(jié)和那達(dá)慕大會(huì)，但行走在鄂爾多斯新區(qū)康巴什街頭，寬闊筆直的馬路上人車稀少，只有在大劇院、體育場(chǎng)等標(biāo)志性建筑物旁，才能感受到大會(huì)臨近的熱鬧氛圍。
??“當(dāng)?shù)厝瞬⒉蝗卞X，缺的是信心！”一位見(jiàn)證了鄂爾多斯危機(jī)的金融人士告訴記者，過(guò)去幾年，煤炭開(kāi)采、土地拆遷、高利貸等機(jī)會(huì)，還是讓很多人從中賺到了錢，一部分“把持比較好”的人抵住誘惑，在危機(jī)中守住了財(cái)富。
??在上述金融人士接觸的客戶中，這些在危機(jī)中守住財(cái)富的人，大多行為謹(jǐn)慎，能在瘋狂中保持清醒，善于分散財(cái)產(chǎn)，其中最成功的一類客戶在危機(jī)前變現(xiàn)后去北京買了幾套房，如今身價(jià)上億了。
??在親身經(jīng)歷和見(jiàn)證了一場(chǎng)危機(jī)后，這些成功守住財(cái)富的幸運(yùn)者，多數(shù)仍心有余悸，他們?cè)谕顿Y上愈發(fā)謹(jǐn)慎，不再輕易相信人，要么自己做點(diǎn)金融固收類投資，要么做點(diǎn)自己能把控的實(shí)業(yè)，斷然不敢“加杠桿”了。
??房地產(chǎn)基金跨界求生
??“人口外流對(duì)住房需求減少，尤其減少了住房的租賃性需求，缺乏人流和資金流支持的房地產(chǎn)，泡沫勢(shì)必破裂?！痹鴧⑴c鄂爾多斯調(diào)研的高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量嚴(yán)重過(guò)剩及外來(lái)人口大批流失，是造成當(dāng)?shù)貥鞘械兔缘闹饕颉?
??在這種情勢(shì)之下，蘇鑫希望“讓商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)”。過(guò)去7年，高和投了十個(gè)項(xiàng)目約240億元規(guī)模，這既需要將商業(yè)物業(yè)的價(jià)值挖掘出來(lái)，變成能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的載體，也需要讓它流動(dòng)起來(lái)，現(xiàn)在最好的路徑是證券化。
??與蘇鑫的觀點(diǎn)一致，在接受上證報(bào)專訪時(shí)，諾亞財(cái)富創(chuàng)始投資人章嘉玉也認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)是冰火兩重天，分化格局非常明顯。不過(guò)，房地產(chǎn)仍是大類資產(chǎn)配置的一個(gè)重要品種，投資人可以借助配置房地產(chǎn)基金來(lái)投資。
??在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，諾亞財(cái)富旗下子公司歌斐資產(chǎn)的策略是“輕重結(jié)合，雙輪驅(qū)動(dòng)”——“重基金”，強(qiáng)調(diào)“地段要好”，原則上只看京、滬、深相對(duì)核心和次核心的辦公、園區(qū)、在建工程或一些容易操作的商業(yè)地產(chǎn)；“輕基金”，指可投資一些善于經(jīng)營(yíng)管理公眾業(yè)態(tài)的創(chuàng)新型公司。
??此外，也有不少基金將轉(zhuǎn)型重心放在“跨界”上。長(zhǎng)富匯銀基金執(zhí)行總裁楊明偉表示，房地產(chǎn)基金亟待轉(zhuǎn)型適應(yīng)市場(chǎng)的新變化，他們跨界參與了不少影視投資，明年春節(jié)檔會(huì)陸續(xù)看到其投資的影視作品。
??同樣是“跨界”，內(nèi)蒙古伊泰大漠馬業(yè)董事李成才則將集團(tuán)轉(zhuǎn)型的希望寄托在育馬產(chǎn)業(yè)上?！氨M管育馬產(chǎn)業(yè)與煤炭、房地產(chǎn)等主營(yíng)業(yè)務(wù)跨度比較大，但并不矛盾，只要市場(chǎng)上能找到好的投資項(xiàng)目，我們就下決心干下去?！彼Q。
??一個(gè)月前，伊泰大漠馬業(yè)與鄂爾多斯政府簽訂協(xié)議，旨在推動(dòng)鄂爾多斯商業(yè)育馬產(chǎn)業(yè)的興起。據(jù)悉，規(guī)劃中的育馬項(xiàng)目占地25000畝，總投資約70億元至80億元，建成后將是國(guó)內(nèi)最大的純血馬育馬基地。
??在接受上證報(bào)專訪時(shí)，李成才透露，鄂爾多斯政府對(duì)馬產(chǎn)業(yè)非常重視，要求“只能成功，不能失敗”，目標(biāo)是要將馭馬賽事常態(tài)化，進(jìn)而促進(jìn)當(dāng)?shù)匚幕?、旅游、體育以及配套服務(wù)業(yè)的發(fā)展，屆時(shí)每年會(huì)為帶來(lái)約12億元的稅收。
??這不止是一個(gè)公司轉(zhuǎn)型，也承載了一方政府的寄托?！皠?chuàng)新驅(qū)動(dòng)已提至國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略高度，內(nèi)蒙古正推進(jìn)金融創(chuàng)新與科技創(chuàng)新的深度融合?！比涨?，在題為“創(chuàng)新轉(zhuǎn)型與資本戰(zhàn)略”的明天創(chuàng)新大講堂內(nèi)蒙古專場(chǎng)上，內(nèi)蒙古自治區(qū)金融辦主任于學(xué)忠如是稱。
