樓市資金正在從“強(qiáng)二線城市”外溢，在東部核心城市周邊和中西部區(qū)域中心城市，尋找新的投資出口。
??樓市資金正在從“強(qiáng)二線城市”外溢，在東部核心城市周邊和中西部區(qū)域中心城市，尋找新的投資出口。從上半年開(kāi)始，部分房企就意識(shí)到“強(qiáng)二線”的競(jìng)爭(zhēng)激烈，其目光也轉(zhuǎn)移到天津、福州、佛山等東部熱點(diǎn)區(qū)域的其他城市，以及武漢、鄭州、成都等中西部區(qū)域中心城市。
??二線城市受到持續(xù)不斷的政策壓力，正在給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)聯(lián)動(dòng)影響。
??8月11日，南京、蘇州同時(shí)出臺(tái)政策，從提高信貸門檻、實(shí)施限購(gòu)等方面對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。這也是繼年初之后，兩地今年出臺(tái)的第二波調(diào)控政策。在6月和7月，合肥、廈門也已經(jīng)發(fā)文強(qiáng)化調(diào)控。
??這正在對(duì)樓市資金形成擠壓。分析人士指出，近日，武漢、福州、南寧等城市先后誕生高價(jià)地，即體現(xiàn)出這種趨勢(shì)：經(jīng)過(guò)從一線城市到“強(qiáng)二線”的流動(dòng)后，樓市資金正在從“強(qiáng)二線城市”外溢，在東部核心城市周邊和中西部區(qū)域中心城市，尋找新的投資出口。這也預(yù)示著新一輪市場(chǎng)熱點(diǎn)的誕生。
??在此之前，一度十分火爆的“強(qiáng)二線”樓市，已經(jīng)出現(xiàn)大幅降溫。數(shù)據(jù)顯示，從6月開(kāi)始，杭州、南京、蘇州、廈門等城市進(jìn)入降溫模式，且降幅明顯超出市場(chǎng)平均水平。到今年7月底8月初，這些城市的周成交量降幅都比高點(diǎn)時(shí)下降了三成以上，蘇州、廈門的成交量降幅則超過(guò)50%。
??成交量已遭“腰斬”
??在春節(jié)之后房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲行情中，杭州、南京、蘇州、廈門等“強(qiáng)二線城市”的表現(xiàn)尤其突出。杭州、南京等市場(chǎng)的商品住宅成交面積甚至超過(guò)了京穗深等一線城市。
??根據(jù)中信建投的數(shù)據(jù)，杭州商品住宅成交面積的峰值出現(xiàn)在今年3月，當(dāng)月的周成交面積超過(guò)50萬(wàn)平方米。但隨后，其成交水平一路下滑，到7月末8月初，杭州商品住宅周成交面積降至35萬(wàn)平方米左右，降幅達(dá)到30%。
??南京樓市的成交高點(diǎn)出現(xiàn)在今年4月，其商品住宅的周成交面積約為40萬(wàn)平方米。到7月底，該指標(biāo)下降到不足30萬(wàn)平方米。8月首周，南京樓市的成交面積僅24.51萬(wàn)平方米，比高點(diǎn)時(shí)下降約40%。
??蘇州樓市同樣在3月達(dá)到成交高峰，但“限價(jià)令”出臺(tái)后成交量一路走低，周成交面積從3月的30萬(wàn)平方米左右，下降至7月的10萬(wàn)平方米，降幅超過(guò)60%。8月首周，受樓市調(diào)控政策出臺(tái)預(yù)期的影響，周成交量反彈至19.53萬(wàn)平方米，但仍比高點(diǎn)有大幅下降。
??廈門樓市的周成交量，則從4月的10萬(wàn)平方米，下降至7月底8月初的不足3萬(wàn)平方米，降幅超過(guò)70%。
??根據(jù)上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，這4個(gè)城市的周平均成交數(shù)據(jù)仍然高于去年同期，但蘇州、廈門兩地的成交優(yōu)勢(shì)并不明顯。分析認(rèn)為，若市場(chǎng)進(jìn)一步走低，不排除今年市場(chǎng)成交量跌至去年水平以下的可能。
??對(duì)于出現(xiàn)上述下滑的原因，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，除市場(chǎng)的后續(xù)自發(fā)降溫外，政策調(diào)整成為主要因素。今年3月和4月，蘇州和南京先后出臺(tái)措施，限制商品房?jī)r(jià)格漲幅；合肥、廈門分別于6月和7月出臺(tái)新政，對(duì)政策予以強(qiáng)化；8月11日，蘇州、南京同時(shí)發(fā)布政策，南京提高購(gòu)房首付比例等，蘇州則直接啟動(dòng)限購(gòu)。
??被稱為房?jī)r(jià)上漲“四小龍”之一的合肥，近期也傳出將出臺(tái)新的政策，強(qiáng)化樓市調(diào)控，但并未得到官方證實(shí)。
??上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這些政策出臺(tái)的主要目的，在于抑制投資需求，但也會(huì)不可避免地“誤傷”一部分合理需求，并使未來(lái)市場(chǎng)進(jìn)一步降溫。
??企業(yè)的應(yīng)對(duì)同樣不可忽略。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，由于企業(yè)上半年的任務(wù)完成情況較好，未來(lái)有可能放緩銷售節(jié)奏，并擁有較強(qiáng)的漲價(jià)動(dòng)力。這將進(jìn)一步影響這些城市的成交量。
??根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前7月，30家標(biāo)桿房企的銷售總規(guī)模為1.33萬(wàn)億，同比上漲72.2%，平均完成年度指標(biāo)74.3%。張大偉指出，即便恒大、碧桂園、旭輝等房企上調(diào)了年度銷售目標(biāo)，但未來(lái)放緩節(jié)奏、謀求利潤(rùn)將成為企業(yè)的主要策略。
??外溢效應(yīng)繼續(xù)體現(xiàn)
??市場(chǎng)交易的冷淡，以及政策層面的重壓，將加劇“強(qiáng)二線”城市的一種變化：資金外流。
??8月9日，經(jīng)過(guò)500余次競(jìng)價(jià)，臨近武漢火車站一宗地塊被首開(kāi)股份(12.550, 0.85, 7.26%)以73.5億元拿下，溢價(jià)率達(dá)185%，樓面價(jià)為1.42萬(wàn)元/平方米。同日，武漢市場(chǎng)還有兩宗商服地塊分別被華僑城和前海人壽獲得。
??8月11日，融創(chuàng)斥資20億元競(jìng)得廣西南寧五象新區(qū)的兩幅居住地塊，首次進(jìn)駐南寧。兩宗土地的總體量約34萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)分別為5657元/平方米和5957元/平方米。
??8月11日，福州市以55.86億元的價(jià)格出讓五宗土地。其中，五一新城地塊經(jīng)過(guò)近60輪激烈爭(zhēng)奪，被陽(yáng)光城(6.160, 0.19, 3.18%)以總價(jià)15.5億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)106%，實(shí)際可售樓面價(jià)45511元/平方米。這不僅創(chuàng)下福州歷史單價(jià)新高，且明顯高出周邊房?jī)r(jià)水平。
??今年上半年，隨著一線城市率先出臺(tái)調(diào)控政策，房企紛紛前往南京、蘇州、廈門等“強(qiáng)二線城市”拿地，使這些城市的土地市場(chǎng)一度火爆。這一過(guò)程也被稱為資本的“溢出效應(yīng)”。
??如今，“強(qiáng)二線城市”同樣遭遇政策重壓，土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)開(kāi)始向其他二線城市轉(zhuǎn)移，被認(rèn)為是“溢出效應(yīng)”的進(jìn)一步體現(xiàn)。
??事實(shí)上，從上半年開(kāi)始，部分房地產(chǎn)企業(yè)就意識(shí)到“強(qiáng)二線”的競(jìng)爭(zhēng)激烈，并尋求新的區(qū)域布局。其目光也從東部核心二線城市，轉(zhuǎn)移到天津、福州、佛山等東部熱點(diǎn)區(qū)域的其他城市，以及武漢、鄭州、成都等中西部區(qū)域中心城市。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，不少房企在今年年初就成立了項(xiàng)目公司，在上述區(qū)域?qū)ふ翼?xiàng)目。
??張大偉指出，當(dāng)前資金成本較低，房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存又相對(duì)不足，拿地補(bǔ)倉(cāng)意愿十分強(qiáng)烈。
??與此同時(shí)，投資資金也將會(huì)出現(xiàn)一定程度的“溢出效應(yīng)”，并率先從核心城市流向周邊區(qū)域。
??某大型房企蘇州區(qū)域負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從今年年初開(kāi)始，就有相當(dāng)部分的蘇州購(gòu)房者去無(wú)錫、常州等地買房。預(yù)計(jì)隨著蘇州、南京強(qiáng)化調(diào)控，以及兩地的去化周期繼續(xù)處于低位，未來(lái)江蘇中部和南部一些城市的樓市可能會(huì)出現(xiàn)明顯升溫。
??張大偉表示，在當(dāng)前資產(chǎn)荒的背景下，未來(lái)房屋交易市場(chǎng)和土地市場(chǎng)仍有繼續(xù)升溫的動(dòng)力，但熱點(diǎn)區(qū)域?qū)?huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。在“強(qiáng)二線”城市經(jīng)歷了一輪行情后，未受到政策打壓的區(qū)域中心城市將成為資本關(guān)注的熱點(diǎn)。
