市民薛女士看中了一套房子，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署了定金合同，20萬(wàn)元的購(gòu)房定金也已轉(zhuǎn)入房東賬戶(hù)。沒(méi)想到，房東發(fā)現(xiàn)房子被賤賣(mài)了100萬(wàn)元，告知薛女士“不賣(mài)了”。隨后薛女士提出房東因違約需返還雙倍定金時(shí)，卻被對(duì)方以“合同缺少第三方蓋章故未生效”為由拒絕賠償。
那么，簽完合同后賣(mài)方變掛，協(xié)議沒(méi)有中介蓋章究竟有沒(méi)有效？
買(mǎi)賣(mài)雙方簽定金協(xié)議書(shū)
今年年初，薛女士在一家房產(chǎn)中介處看中了一套房子，掛牌售價(jià)為450萬(wàn)元。2月20日中午，薛女士在中介工作人員張女士的陪同下與房東費(fèi)先生見(jiàn)面。當(dāng)天下午，在協(xié)商無(wú)異議后，雙方敲定了買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。
關(guān)于定金合同的簽署，張女士帶來(lái)了一份留白待填的《售房定金協(xié)議書(shū)》，但當(dāng)時(shí)張女士稱(chēng)自己手部骨折，無(wú)法正常書(shū)寫(xiě)，所以由她做指導(dǎo)，費(fèi)先生填完了該協(xié)議。
《售房定金協(xié)議書(shū)》對(duì)許多重要款項(xiàng)做了詳細(xì)說(shuō)明：賣(mài)方以450萬(wàn)元總價(jià)的價(jià)格將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)；買(mǎi)方需在2月21日前支付20萬(wàn)元定金；若賣(mài)方在收到定金后違約則需雙倍返還金額40萬(wàn)元等。但在買(mǎi)賣(mài)雙方都已簽字的協(xié)議書(shū)上，抬頭位置、落款位置等與中介、第三方有關(guān)的內(nèi)容都仍然是空白。
房東臨時(shí)跳價(jià)100萬(wàn)元
2月21日中午，費(fèi)先生收到了薛女士打來(lái)的20萬(wàn)元購(gòu)房定金。就在此時(shí)，費(fèi)先生夫婦發(fā)現(xiàn)同地段的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超他們掛牌出售的價(jià)格。
于是，費(fèi)先生立即電話(huà)聯(lián)系了薛女士，表示房子不能以原價(jià)賣(mài)出，薛女士要么再多付100萬(wàn)元，要么就拿回已付的20萬(wàn)元定金。面對(duì)費(fèi)先生突然跳價(jià)100萬(wàn)元，薛女士無(wú)法接受。
22日，費(fèi)先生找到薛女士，再次明確表示如不能加價(jià)，自己將拒絕出售該房屋。薛女士提出，費(fèi)先生此行為已屬違約，要求費(fèi)先生按協(xié)議規(guī)定，雙倍返還定金40萬(wàn)元，而此要求被費(fèi)先生當(dāng)場(chǎng)拒絕。
協(xié)議書(shū)是否生效成焦點(diǎn)
在薛女士與費(fèi)先生簽訂的合同中第三條明確規(guī)定：“甲方（費(fèi)方）收到定金后，必須遵守協(xié)議規(guī)定，中途不得借故終止售房，否則雙倍返還（定金）金額（人民幣）四十萬(wàn)元”。薛女士認(rèn)為，在簽協(xié)議時(shí)，合同上的所有條款都是雙方的真實(shí)意愿，對(duì)方拒絕賣(mài)房，當(dāng)然需要承擔(dān)賠償。
對(duì)此，費(fèi)先生有著不同的意見(jiàn)。他認(rèn)為，當(dāng)初簽訂的定金協(xié)議書(shū)并不完整，應(yīng)當(dāng)視為不成立，理由是協(xié)議上的第三方中介公司尚沒(méi)簽字蓋章。
據(jù)費(fèi)先生介紹，簽訂協(xié)議時(shí)，中介工作人員張女士說(shuō)，雙方簽字后，她要拿到公司簽字蓋章，這份協(xié)議書(shū)才正式生效。而且協(xié)議書(shū)里第九條明確：本協(xié)議一式三份，協(xié)議各代表簽字或蓋章后生效。當(dāng)他提出房子不再出售時(shí)，《售房定金協(xié)議書(shū)》還沒(méi)有經(jīng)中介蓋章，故雙方交易還沒(méi)有生效，所以他并不算違約，相應(yīng)的也就沒(méi)有賠付違約金的責(zé)任。
由于雙方多次協(xié)商未果，最后薛女士將費(fèi)先生告上法庭。目前，該案已被法院受理。
[律師觀點(diǎn)]
協(xié)議方僅為買(mǎi)賣(mài)雙方，協(xié)議書(shū)已生效
根據(jù)《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！背呛贤p方對(duì)合同生效另行約定附加條件。
在此事件中，賣(mài)方之所以認(rèn)為《售房定金協(xié)議書(shū)》尚未生效的理由有二，“一是協(xié)議書(shū)中第九條明確約定，本協(xié)議一式三份，協(xié)議各代表簽字或蓋章后生效；二是中介工作人員曾提出協(xié)議需要帶回公司簽字蓋章后才生效?！?
上海海華永泰律師事務(wù)所高級(jí)合伙人賀強(qiáng)律師指出，協(xié)議書(shū)中抬頭位置、落款位置等與中介、第三方有關(guān)的內(nèi)容都是空白，即這份協(xié)議書(shū)能夠體現(xiàn)出的協(xié)議方僅為買(mǎi)賣(mài)雙方，不存在中介第三方。在買(mǎi)賣(mài)雙方均已簽字的情況下，協(xié)議書(shū)第九條約定生效條件成立，本協(xié)議書(shū)已生效。
