??在典型二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫形勢(shì)下，同為二線(xiàn)城市的西安樓市卻不溫不火，房?jī)r(jià)更在二線(xiàn)城市中墊底。中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，在26個(gè)省會(huì)城市中，共7個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)。而作為西部主要城市的西安，目前房?jī)r(jià)僅6966元/平方米，同比去年微漲0.39%，排在第19位。西安的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)不及武漢、合肥，甚至拼不過(guò)鄭州、蘭州。
??庫(kù)存壓力大、同質(zhì)化產(chǎn)品太多，成為西安樓市難以反轉(zhuǎn)的掣肘。
??西安市房管局舉行了《西安市貫徹中央和省委關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）新聞發(fā)布會(huì)，出臺(tái)“去庫(kù)存”“調(diào)結(jié)構(gòu)”等十條房地產(chǎn)新政，業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“樓十條”，正式開(kāi)啟救市模式。其中，非西安市戶(hù)籍的居民在西安市購(gòu)房落戶(hù)的優(yōu)惠政策時(shí)限，截止時(shí)間由2016年12月31日延長(zhǎng)至2017年12月31日，直接劍指去庫(kù)存。
??僅三天時(shí)間，配套措施祭出。6月29日，西安城改辦召開(kāi)《西安市棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化房票安置管理辦法（試行）》新聞發(fā)布會(huì)，7月24日起，棚改居民選擇貨幣化安置后，購(gòu)買(mǎi)合法商品住房，就可以享受房票優(yōu)惠政策。一套30平方米的房屋，如果選擇房票安置政策，比不選擇可多享受近5萬(wàn)元優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)。
??陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)解讀稱(chēng)，此次新出臺(tái)的“樓十條”是在西安之前出臺(tái)的“房九條”“棚八條”和相關(guān)政策基礎(chǔ)上出臺(tái)的，具有四大意義。一是加快西安房地產(chǎn)去庫(kù)存速度。二是改善西安投資環(huán)境，吸引投資商、開(kāi)發(fā)商繼續(xù)來(lái)西安。三是簡(jiǎn)化行政辦事程序，提高政府辦事效率。四是增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。
??不過(guò)，政策效果怎樣，業(yè)內(nèi)并不十分樂(lè)觀(guān)。
??“‘樓十條’政策目標(biāo)清晰，反映西安市場(chǎng)兩極分化的問(wèn)題也客觀(guān)存在。但措施還不夠具體明確，比如沒(méi)有系統(tǒng)的支持鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房的條款，比如西安很多樓盤(pán)并不支持公積金貸款政策，預(yù)計(jì)新政短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)有太大用，包括對(duì)西安房?jī)r(jià)、銷(xiāo)量短期影響都不大。”克而瑞西安公司總經(jīng)理朱郁對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
??“樓十條”劍指去庫(kù)存
??據(jù)悉，此次“樓十條”包括簡(jiǎn)化行政審批、優(yōu)化建設(shè)環(huán)境、支持在建項(xiàng)目建設(shè)、遺留問(wèn)題處理、用地管控、支持住房消費(fèi)、活躍二手房市場(chǎng)、促進(jìn)住房保障貨幣化、提升住房品質(zhì)和夯實(shí)工作責(zé)任等十個(gè)方面三十條意見(jiàn)。
??在簡(jiǎn)化行政審批方面，《意見(jiàn)》指出，在收到建設(shè)單位關(guān)于用地規(guī)劃條件的申請(qǐng)后，市、區(qū)（縣）、開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃主管部門(mén)原則上10個(gè)工作日內(nèi)（最長(zhǎng)不超過(guò)20個(gè)工作日）出具用地規(guī)劃條件及控制性規(guī)劃指標(biāo)。對(duì)已供地未實(shí)施或部分實(shí)施的房地產(chǎn)項(xiàng)目，和確需變更棚戶(hù)區(qū)改造實(shí)施主體或投資企業(yè)的棚改項(xiàng)目審批程序都做了簡(jiǎn)化。
??在優(yōu)化建設(shè)環(huán)境方面，全面清理房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的各種不合理收費(fèi)；新出讓土地的商品住房項(xiàng)目不再實(shí)物配建廉租房，統(tǒng)一按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納易地配建費(fèi)。
??在支持在建項(xiàng)目建設(shè)方面，下調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率，其中普通住宅下調(diào)至1%，非普通住宅下調(diào)至1.5%；商業(yè)、辦公、車(chē)庫(kù)等下調(diào)至2%。經(jīng)國(guó)土部門(mén)審批同意，房地產(chǎn)項(xiàng)目可分期繳納土地出讓金；經(jīng)建設(shè)部門(mén)審批同意，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延期繳納城市配套費(fèi)，先行辦理施工許可等手續(xù)，延期繳納時(shí)限為一年。
??對(duì)于部分中小型房企項(xiàng)目因資金鏈斷裂以致項(xiàng)目難以為繼的情況，此次《意見(jiàn)》專(zhuān)門(mén)提出“加快遺留問(wèn)題處理”，按照“尊重歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，依法依規(guī)，屬地兜底”的原則，妥善處理存在遺留問(wèn)題的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
??在嚴(yán)格用地管控方面，對(duì)庫(kù)存消化周期超過(guò)18個(gè)月的區(qū)縣、開(kāi)發(fā)區(qū)，暫停用地供應(yīng)；超過(guò)12個(gè)月低于18個(gè)月的，適當(dāng)減少用地供應(yīng)。
??在支持住房消費(fèi)方面，全面推行和放開(kāi)住房公積金組合貸款和全國(guó)異地貸款，支持有意愿的農(nóng)民工等農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口來(lái)購(gòu)房。將長(zhǎng)期在西安市生活居住和就業(yè)的農(nóng)民工、個(gè)體工商戶(hù)納入住房公積金體系。對(duì)連續(xù)正常繳納住房公積金6個(gè)月以上、符合貸款條件的，即可申請(qǐng)公積金購(gòu)房貸款。
??對(duì)在西安市具有合法穩(wěn)定職業(yè)的非本市戶(hù)籍居民，想在西安落戶(hù)，在西安市行政區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)建筑面積90平方米（含90平方米）以上商品住房和二手住房的，取得房屋所有權(quán)證且繳納一年以上社會(huì)保險(xiǎn)后，即可在房屋所在地辦理購(gòu)房本人、配偶和未成年子女的戶(hù)籍登記手續(xù)的政策，有效截止時(shí)間為2017年12月31日，較此前的政策截止時(shí)間延長(zhǎng)了一年。
??新政中還包括對(duì)于活躍二手房市場(chǎng)、促進(jìn)住房保障貨幣化、提升住房品質(zhì)的舉措。對(duì)于幾乎面面俱到的“樓十條”新政，朱郁置評(píng)道，政策中有亮點(diǎn)和新意，但也有一些固化、沒(méi)有實(shí)際意義的條款：首先，西安市場(chǎng)現(xiàn)在推出的地塊，普遍價(jià)值不高，西安購(gòu)房者認(rèn)為房子建在二環(huán)外、三環(huán)就很偏了。這意味著如果房企在三環(huán)拿地，產(chǎn)品價(jià)值不能被激發(fā)出來(lái)，客群會(huì)受影響。在一級(jí)市場(chǎng)不反轉(zhuǎn)發(fā)力的情況下，新政所要求的市場(chǎng)信心、優(yōu)化投資環(huán)境目標(biāo)則很難實(shí)現(xiàn)。支持公積金貸款利好也很有限。目前西安市場(chǎng)能夠給予支持公積金貸款的樓盤(pán)數(shù)量有限，想買(mǎi)的樓盤(pán)不支持公積金貸款、支持公積金貸款的樓盤(pán)又不合適。而大部分樓盤(pán)不接受公積金貸款的原因是放款時(shí)間慢。
??“今天的西安市場(chǎng)，二手房供應(yīng)量超過(guò)新房總量，西安進(jìn)入存量房初期階段。相應(yīng)出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)和新房?jī)r(jià)格倒掛，即二手房?jī)r(jià)比同區(qū)域毛坯新房，價(jià)格更高。如何做好存量市場(chǎng)期待有更大突破和表現(xiàn)?！敝煊舯硎尽?
