??標(biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評級資深董事葉翱行指出，雖然融資成本有所降低，銷售回款改善，但內(nèi)地開發(fā)商的債務(wù)情況仍繼續(xù)惡化。根據(jù)標(biāo)普的數(shù)據(jù)顯示，去年受評內(nèi)地房企的整體債務(wù)繼續(xù)升至2萬億元，同比激增21%。同期，相關(guān)企業(yè)的利息支出亦同比增加12.7%至1430億元。
??根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，截至5月17日，標(biāo)普今年共有11次對內(nèi)地開發(fā)商的評級下調(diào)，創(chuàng)下自2012年上半年以來次數(shù)最多的評級下調(diào)。隨著境內(nèi)融資成本直線下降，越來越多的中資地產(chǎn)企業(yè)毅然轉(zhuǎn)向境內(nèi)債市。
??“我們注意到由于境內(nèi)債券市場出現(xiàn)的一些違約案例，投資者避險情緒有所上升。相比去年下半年，中資開發(fā)商在境內(nèi)發(fā)債的熱情有所消退?！睒?biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評級董事黃馨慧在6月21日的記者會表示。
??她指出，雖然一些地產(chǎn)商在境內(nèi)融資開辟了境內(nèi)人民幣債券即俗稱“熊貓債”這類的新渠道，“但由于熊貓債的發(fā)行需要獲得監(jiān)管審批，時間較長，而且發(fā)債金額也有一定限制，因此目前僅有少數(shù)幾家地產(chǎn)商在境內(nèi)發(fā)行了熊貓債。同時，考慮到人民幣貶值壓力以及資本外流的風(fēng)險，監(jiān)管層在審批熊貓債發(fā)行時會十分謹(jǐn)慎。”
??根據(jù)Dealogic向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者提供的數(shù)據(jù)顯示，今年迄今為止，世茂房地產(chǎn)、碧桂園、華潤置地三家內(nèi)地開發(fā)商在境內(nèi)發(fā)行了熊貓債，利率在3.2%－4.8%之間。
??內(nèi)地房企財務(wù)及信用狀況持續(xù)惡化
??盡管房地產(chǎn)銷售回暖、融資成本下降，一些開發(fā)商的日子卻并不好過。
??“境內(nèi)債券與銀行貸款、信托產(chǎn)品等其他融資工具相比的息差大約為200-400個基點，因此再融資可以幫助地產(chǎn)商降低利息成本約20-40個基點。同時，目前銀行貸款占整體開發(fā)商的融資約一半，每降息1%可以節(jié)省約50個基點的利息成本?！睒?biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評級資深董事葉翱行指出。
??然而，他表示，雖然融資成本有所降低，銷售回款改善，但開發(fā)商的債務(wù)情況卻繼續(xù)惡化。根據(jù)標(biāo)普的數(shù)據(jù)顯示，去年受評內(nèi)地房企的整體債務(wù)繼續(xù)升至2萬億元，同比激增21%。同期，相關(guān)企業(yè)的利息支出亦同比增加12.7%至1430億元。
??同時，在現(xiàn)金流改善的情況下，由于利潤下滑、過度擴張等因素，導(dǎo)致一些開發(fā)商的信貸質(zhì)量卻持續(xù)惡化，EBITDA（稅息、折舊及攤銷前利潤，下同）對利息的覆蓋率、債務(wù)／EBITDA這兩項主要衡量指標(biāo)亦明顯轉(zhuǎn)差。
??為此，今年以來，多家內(nèi)地房企遭到評級機構(gòu)降級，其中，標(biāo)普將恒大、綠地的評級連降兩個級別，“主要是因為這兩家企業(yè)均面對流動性收緊、杠桿不斷上升的風(fēng)險。”葉翱行坦言。
??今年4月中，標(biāo)普宣布將恒大地產(chǎn)集團有限公司的長期企業(yè)信用評級從“B+”調(diào)至“B-”。同時，標(biāo)普還將恒大地產(chǎn)優(yōu)先無抵押票據(jù)的長期債務(wù)評級從“B”調(diào)至“CCC+”，大中華區(qū)信用體系評級從“cnB+”調(diào)至“cnCCC+”。
??標(biāo)普指出，恒大地產(chǎn)去年的借款激增，總債務(wù)升至3700億元，而2014年總債務(wù)水平為2120億元。2015年底債務(wù)對息稅及折舊攤銷前利潤（EBITDA）的比率升至15倍，高于2014年的9.1倍；EBITDA對利息的覆蓋率降至1.0倍，也遜于2014年的1.3倍。
??根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，截至5月17日，標(biāo)普今年共有11次對內(nèi)地開發(fā)商的評級下調(diào)，創(chuàng)下自2012年上半年以來次數(shù)最多的評級下調(diào)。
??港資地產(chǎn)商可抵御30%的樓價下跌
??由于香港樓市步入調(diào)整周期，香港開發(fā)商近月紛紛推出各類高比例按揭貸款，個別新盤按揭成數(shù)更高達120%。
??“開發(fā)商推出高比例按揭主要希望是吸引購買力，長期持續(xù)下去，將增加本地家庭的杠桿比例，從而影響整體的金融系統(tǒng)穩(wěn)定。”標(biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評級董事黃馨慧表示。
??她向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，今年香港樓價整體有10％-15%的下滑空間，隨著供應(yīng)不斷增加，今年下半年及2017年將繼續(xù)呈下滑趨勢。
??“自去年10月以來，香港房價出現(xiàn)了約13%的調(diào)整，我們預(yù)測到2017年底將有30%左右的調(diào)整幅度，主要因素包括流動性減少、美元走強、就業(yè)市場調(diào)整等。目前來看，判斷房價是否見底仍然為時過早?！比疸y財富管理投資總監(jiān)亞太區(qū)投資主管陳敏蘭在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者專訪時表示。
??同時，黃馨慧透露，根據(jù)標(biāo)普此前進行的港資開發(fā)商壓力測試顯示，這些企業(yè)的財務(wù)狀況相對良好，“穩(wěn)定的租金收入在香港開發(fā)商的資產(chǎn)組合中占比較高，同時他們的財務(wù)杠桿相比內(nèi)地開發(fā)商要低很多，無論現(xiàn)金流或債務(wù)水平，這為他們提供了更多的抗壓空間。”“我們預(yù)測香港樓價的跌幅在30%以內(nèi)，對這些發(fā)展商的評級影響不大?！彼寡?。
