最近土地市場高燒不退，拿地成本不斷攀高，政府也大為頭疼，個別城市出臺了“土拍限價令”也沒有達(dá)到期望的效果。一時沖動拿下高價地王究竟值不值得，還是應(yīng)當(dāng)以史為鑒，看看近年的地王現(xiàn)狀吧。
先看開發(fā)進(jìn)度，在2013-2015年的總價地王TOP20中，有4塊土地尚未動遷，尚未開工的地塊多達(dá)9個，接近半數(shù)；在單價地王TOP20中，只有大寧金茂府進(jìn)入了銷售階段，其余地塊均未開盤；高溢價地塊開發(fā)進(jìn)度最慢，尚未開工的土地達(dá)到四分之三，沒有一塊土地進(jìn)入銷售階段。
總體來看，近三年的“三高”地塊的平均拿地開發(fā)時間為21個月，其中27個項(xiàng)目超過兩年，但僅有6個項(xiàng)目開盤，開發(fā)周期已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于行業(yè)平均。（大寧金茂府同為總價TOP20和單價TOP20，此處為重復(fù)計(jì)算）
再看已開盤項(xiàng)目銷售情況，還是基本能夠做到保本，房地比（成交均價/樓板價）基本都可以做到200%以上。深圳卓越前海壹號更能達(dá)到624%，即便考慮前海政府苛刻拿地條件，也可達(dá)到250%以上，（土地出讓時要求10萬方無償移交物業(yè)和1.5萬元/平方米的投資強(qiáng)度）。北京、上海項(xiàng)目利潤空間看似不高，但也各有原因：北京首開華潤花香四季商品房部分尚未真正開盤，目前銷售的是自住型商品房部分，限價29000元/平方米；上海金茂府則是金茂地產(chǎn)進(jìn)駐上海的首個“府”系產(chǎn)品，利潤率并非企業(yè)關(guān)心的唯一重點(diǎn)，從企業(yè)戰(zhàn)略角度來看，火熱銷售所帶來的品牌口碑更為重要，再考慮到成本中建安費(fèi)用占比相對較低，154%的房地比也可以接受。
從具體推案時間來看，開發(fā)商也很好地抓住了市場周期，主要選擇在4月、9月前后的傳統(tǒng)市場旺季，再加之2014年9月、2015年3月均有國家層面的政策放寬，這些項(xiàng)目也均取得了理想的銷售業(yè)績。如上海大寧金茂府在2015年4月18日開盤，短短十多天即問鼎上海2015年1-4月項(xiàng)目金額銷冠。
但大家最關(guān)心的，應(yīng)該還是那些沒有開盤的高單價地王項(xiàng)目。我對2015年實(shí)際樓板價TOP10做了一下梳理，不出意料均位于北上深，這些項(xiàng)目的共性問題主要有以下三點(diǎn)：
1、開工進(jìn)度緩慢。2015年最后一塊單價地王成交已經(jīng)過去差不多半年，但在單價地王TOP10中，僅保利首開的北京孫河地王已經(jīng)開工，并給出了推廣案名“景粼原著”，其余地塊仍未進(jìn)入施工階段。泰禾深圳寶安地王雖然早早確定了“院子”系列，但考慮到地塊尚需動遷，開發(fā)進(jìn)度仍不容樂觀。
2、價格壓力巨大。2015年以來北京、上海、深圳房價持續(xù)快速上漲，但從“板塊在售房價/樓板價”指標(biāo)來看，這些單價地王仍然遠(yuǎn)未“解套”。泰禾深圳的寶安地王、保利首開的北京常營鄉(xiāng)地王更是壓力巨大，樓板價均達(dá)到板塊均價的1.6倍以上。并且近期一線城市調(diào)控政策的收緊，更是進(jìn)一步延長了地王們的“解套”時間預(yù)期。
3、配建保障房占比過高。于社會公平而言，公共服務(wù)平權(quán)確實(shí)很有必要；但對于具體項(xiàng)目來說，還是異地配建為佳。過多的本地配建保障房并無益處，不僅會大大增加設(shè)計(jì)難度，更會直接影響產(chǎn)品品質(zhì)。北京的這些單價“地王”即是如此，以葛洲壩北京地塊為例，該項(xiàng)目總建筑面積僅20.38萬平方米，但配建面積就達(dá)到了9.3萬平方米，接近一半。
最近土地市場的競爭仍然激烈，但我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了一些明顯變化，比如央企的集體熄火，比如險資的愈加謹(jǐn)慎，希望房企同樣能夠保持冷靜，不要一味追求獲取地王的“一時成功”，只有笑到最后才是笑的最好！
