受到一線城市房?jī)r(jià)高、限購(gòu)等原因的影響，不少消費(fèi)者將目光延伸到一線城市周邊，以及熱門(mén)二線城市。
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布了4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，今年4月，一線城市房?jī)r(jià)漲幅放緩，二三線城市漲幅擴(kuò)大。70個(gè)大中城市中，合肥、廈門(mén)、南京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅取代“北上廣深”分列前三。
??有業(yè)內(nèi)人士分析，在政策總體沒(méi)有逆轉(zhuǎn)的情況下，一季度沒(méi)有參與瘋漲的二線城市、部分省會(huì)城市以及國(guó)家級(jí)的城市群，仍然會(huì)有表現(xiàn)。以前一線城市是房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，但下一步房地產(chǎn)的熱點(diǎn)和風(fēng)向標(biāo)都會(huì)轉(zhuǎn)換，熱點(diǎn)會(huì)轉(zhuǎn)向一季度缺乏表現(xiàn)的二線城市、大部分的省會(huì)城市以及較大城市群的核心城市。維持這個(gè)熱度，將為三四線城市的去庫(kù)存營(yíng)造不錯(cuò)的環(huán)境，還能防范一線城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，擴(kuò)大泡沫風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，未來(lái)隨著“因城施策”思路的進(jìn)一步推進(jìn)，過(guò)熱的一二線樓市或?qū)⒗^續(xù)實(shí)施調(diào)控。
??樓市熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移
??一線城市成交量加速回落的態(tài)勢(shì)，讓樓市熱點(diǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析認(rèn)為，4月份房?jī)r(jià)總體繼續(xù)上漲，上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，但城市間漲勢(shì)出現(xiàn)了新變化，一線城市漲幅較上月有所放緩，二三線城市漲幅開(kāi)始擴(kuò)大。初步測(cè)算，4月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅一線城市比上月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，二三線城市比上月分別擴(kuò)大0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。
??而就5月上半月的數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)回落現(xiàn)象。以北京為例，5月上半月，北京新建商品房住宅和二手房住宅成交量均出現(xiàn)超過(guò)20%的下滑，成交均價(jià)出現(xiàn)輕微上漲。其中新建商品房住宅網(wǎng)簽1753套，相比4月同期的2318套，出現(xiàn)了24%的下調(diào)。價(jià)格則出現(xiàn)微漲，成交均價(jià)為36131元/平方米，比4月每平方米均價(jià)上漲了158元。
??此外，二手房住宅成交量也出現(xiàn)了下滑。5月上半月，北京二手房住宅簽約9180套，相比4月同期的1.2萬(wàn)套出現(xiàn)了29%的下調(diào)。價(jià)格漲幅也有所收窄，成交均價(jià)為4.12萬(wàn)元/平方米，環(huán)比微漲0.7%。整體看，市場(chǎng)在三四月份沖高后，出現(xiàn)了比較明顯的回落。
??一線城市成交量加速回落的態(tài)勢(shì)，讓樓市熱點(diǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。事實(shí)上，在4月份，京滬深三城二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)了成交環(huán)比接近腰斬的急速降溫。與此同時(shí)，惠州、昆山、中山、廈門(mén)、蘇州、廊坊、南京、珠海等一線周邊以及熱門(mén)二線城市“接棒”成為樓市火力最為集中的地方。
??不僅是房?jī)r(jià)上漲，二線城市地價(jià)的上漲勢(shì)頭也很明顯。不久前，一宗位于南京市建鄴區(qū)河西南的地塊以32.8億元完成出讓，據(jù)測(cè)算樓面地價(jià)達(dá)到了45213元/平方米，而周邊在售樓盤(pán)均價(jià)每平方米35000元至45000元左右，意味著“面粉貴過(guò)了面包”。
??廈門(mén)地價(jià)也不例外，保利子公司廈門(mén)中璟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以54.26億競(jìng)得廈門(mén)市同安區(qū)同安新城地塊，樓面價(jià)25838元/平方米，溢價(jià)率149.59%，刷新了廈門(mén)土地市場(chǎng)的總價(jià)和島外樓面單價(jià)紀(jì)錄。
??比較火爆的還有蘇州土地市場(chǎng)。今年4月上旬，蘇州共出讓20余宗地塊，樓面價(jià)高漲，幾天時(shí)間出讓的土地價(jià)款就高達(dá)350億元。據(jù)市場(chǎng)人士觀察，由于高地價(jià)的帶動(dòng)，這些地塊周邊的在售房源都出現(xiàn)了不同程度的漲價(jià)。
??值得注意的是，受到一線城市房?jī)r(jià)高、限購(gòu)等原因的影響，不少消費(fèi)者將目光延伸到一線城市周邊，如緊鄰北京的河北廊坊、保定等區(qū)域的房?jī)r(jià)此輪上漲也十分明顯。
??二線城市緣何火爆
??一二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)投資增速有明顯回升，房?jī)r(jià)、地價(jià)高企，與今年一季度的信貸寬松有比較密切的關(guān)系。
??本輪房?jī)r(jià)上漲中，二線城市量?jī)r(jià)齊升。業(yè)內(nèi)專家分析指出，這是一線城市高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的溢出效應(yīng)。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)柴強(qiáng)也認(rèn)為，從以往經(jīng)驗(yàn)看，房?jī)r(jià)無(wú)論是漲還是跌，都是從一線城市開(kāi)始，進(jìn)而向其他城市傳導(dǎo)，此次也不例外。
??以合肥為例，合肥市近兩三個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅十分突出。合肥中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理駱?lè)挤急硎?，一方面是由于宏觀政策、信貸環(huán)境的寬松，另一方面是由于地價(jià)高漲、低庫(kù)存等情況推動(dòng)房?jī)r(jià)攀升。市場(chǎng)一度出現(xiàn)庫(kù)存可消化時(shí)間短，導(dǎo)致待入市和觀望客戶開(kāi)始恐慌入市。
??市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，今年以來(lái)，一二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)投資增速有明顯回升，房?jī)r(jià)、地價(jià)高企，與今年一季度的信貸寬松有比較密切的關(guān)系。受到總體信貸環(huán)境寬松的影響，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是有意購(gòu)房的消費(fèi)者，購(gòu)地、置業(yè)的資金都比較充裕，使得需求得以集中釋放。
??而如今二線城市房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的趨勢(shì)火過(guò)一線城市，還有一個(gè)重要原因是一線城市的限購(gòu)始終沒(méi)有放開(kāi)。比如，今年2月2日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，要求在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，首套房首付比例最低降至20%，二套房最低首付款比例不低于30%。面對(duì)樓市的“高燒不退”，上海和深圳分別在3月25日出臺(tái)樓市調(diào)控措施，一線城市樓市總體隨之略有降溫。
??業(yè)內(nèi)人士也表示，在此輪樓市調(diào)整周期內(nèi)，政府一直沒(méi)有放寬對(duì)一線城市的政策，而三四線城市庫(kù)存大、銷售難，使得開(kāi)發(fā)商望而卻步，從而導(dǎo)致熱點(diǎn)的二線城市成為開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐的焦點(diǎn)。比如南京，規(guī)劃起點(diǎn)高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，大量開(kāi)發(fā)商涌入南京爭(zhēng)搶土地，推動(dòng)南京地價(jià)飛速上揚(yáng)，從而出現(xiàn)地價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià)的逆市場(chǎng)現(xiàn)象。這也影響了潛在購(gòu)房者對(duì)樓市價(jià)格的預(yù)期，從而導(dǎo)致樓市出現(xiàn)搶房潮。
??此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)年初樓市的快速上漲，一線城市的土地市場(chǎng)已進(jìn)入調(diào)整期，一線城市推地量減少，這也導(dǎo)致房企在一線城市的拿地風(fēng)險(xiǎn)上升，轉(zhuǎn)而目光瞄準(zhǔn)在開(kāi)發(fā)商看來(lái)有上升空間的“強(qiáng)二線”城市。
??某研究中心報(bào)告同樣顯示，除了一線城市限購(gòu)以及二線城市發(fā)展?jié)摿薮笠酝?，土地供?yīng)量的差異也是原因之一。一線城市新增城市建設(shè)用地的難度較大，二線城市邊界仍在快速擴(kuò)張，土地供應(yīng)充裕。而南京、蘇州、武漢等熱點(diǎn)城市產(chǎn)品線還相對(duì)單一，高品質(zhì)產(chǎn)品也有著差異化生存空間。
??地方醞釀新一輪政策調(diào)控
??南京、合肥、蘇州等二線代表城市已經(jīng)從去庫(kù)存轉(zhuǎn)向了穩(wěn)控房?jī)r(jià)。
??對(duì)于二線城市房?jī)r(jià)地價(jià)的高企，一些市場(chǎng)人士也開(kāi)始關(guān)注和提示風(fēng)險(xiǎn)。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌近日表示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)部分城市像南京、蘇州土地市場(chǎng)過(guò)熱，已經(jīng)出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn)。
??不過(guò)，從最近一些城市的官方表態(tài)和動(dòng)作來(lái)看，樓市調(diào)控似乎正在醞釀，南京、合肥、蘇州等二線代表城市已經(jīng)從去庫(kù)存轉(zhuǎn)向了穩(wěn)控房?jī)r(jià)。這幾天來(lái)，合肥市委書(shū)記兩次開(kāi)會(huì)說(shuō)到合肥房地產(chǎn)調(diào)控和監(jiān)管問(wèn)題，一向低調(diào)的合肥房管局也開(kāi)始直白地發(fā)聲：政府在必要的時(shí)候，會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)更為嚴(yán)格的政策，不排除限購(gòu)限貸的政策重新回歸。
??再比如，南京市國(guó)土資源局日前發(fā)布2016年供地計(jì)劃，要求公開(kāi)出讓經(jīng)營(yíng)性用地700公頃，其中商品住房用地占500公頃，全年供應(yīng)量同比增長(zhǎng)30%。并且，在不久前，央行南京分行、江蘇銀監(jiān)局等聯(lián)合下發(fā)文件針對(duì)“首付貸”，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款“首付資”資金來(lái)源的審查；同時(shí)，密切關(guān)注南京、蘇州等部分城市因房?jī)r(jià)較快上漲可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。另?yè)?jù)了解，5月17日下午，蘇州市政府舉行了例行會(huì)議，主題就是穩(wěn)定房地產(chǎn)工作。會(huì)議通過(guò)了限購(gòu)方案，擬于近期公布并執(zhí)行。主要內(nèi)容包括，購(gòu)房者須滿足繳納社保1年以上，個(gè)人所得稅繳納2年以上，另推出買(mǎi)房者居住證需滿1年等硬性規(guī)定，以防炒房和補(bǔ)繳社保。由于是限購(gòu)政策出臺(tái)的前夕，土地拍賣(mài)也暫停。5月17日，蘇州市國(guó)土資源局發(fā)布公告，原定準(zhǔn)備出讓的5幅地塊，因規(guī)劃優(yōu)化原因暫緩出讓。
??除蘇州外，多個(gè)二線城市近期也在儲(chǔ)備和研究新一輪樓市政策，不排除重啟限購(gòu)、限貸的可能性，也將通過(guò)穩(wěn)定土地市場(chǎng)來(lái)穩(wěn)定樓市預(yù)期。
??那么，房地產(chǎn)政策會(huì)發(fā)生怎樣的轉(zhuǎn)變？業(yè)內(nèi)專家分析，二、三線城市的房?jī)r(jià)約束性政策很快可能會(huì)大面積回歸。包括南京、合肥這些城市，本身是屬于區(qū)域的核心城市，人口其實(shí)是凈流入的，對(duì)于這些城市的影響會(huì)更大、更積極一些。
??還有業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)于樓市漲價(jià)，錢(qián)多地少、人多房少、供不應(yīng)求是主要原因，要想有效平抑房?jī)r(jià)，政府需要打出組合拳。
