日前，上海房地產(chǎn)交易中心公布了4月份一、二手房成交數(shù)據(jù)。圍繞這組數(shù)據(jù)，房企在銷售與拿地方面的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變趨勢隱現(xiàn)。
??4月，上海市二手房已從3月份成交5.66萬套跌至1.8萬套，成交量大跌68%；均價24846元/平方米，較3月下降6.9%。一手房成交97.2萬平方米，均價32636元/平方米，環(huán)比分別下跌56%、1.9%。
??有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，上海二手房市場將迎來“有價無市”局面，并稱整個二季度成交量月均也不會超過2萬套。
??鏈家研究院研究主管陳開朝認(rèn)為，不同于以往，這次上海政府確實(shí)有“壯士斷腕”的調(diào)控底氣。就5、6月份而言，上海樓市整體穩(wěn)中帶降是大概率事 件，主要因?yàn)榉績r輕度下滑增加人們的觀望情緒；剛性的改善需求擇機(jī)完成交易，市場需求支撐進(jìn)一步乏力。因?yàn)槎址康慕祪r彈性遠(yuǎn)小于一手，開發(fā)商在維持表面 價格不變的同時，加大隱性營銷力度，會吸引更多二手房成交轉(zhuǎn)向一手。據(jù)此判斷，5、6月份上海二手房成交很可能出現(xiàn)急凍，一手房成交會在低位企穩(wěn)。
??上海市遲遲未出臺今年的土地供應(yīng)計(jì)劃，也為土地市場帶來不明朗影響。如此背景下，經(jīng)歷4月零宅地出讓之后，5月11日上海當(dāng)月土地首拍也備受關(guān)注。
??市場連續(xù)下行
??上海鏈家市場研究部監(jiān)測顯示，上海二手房價已經(jīng)連續(xù)4個月下滑，4月成交套數(shù)位于近一年來最低點(diǎn)；全市二手房成交面積197萬平方米，環(huán)比3月下跌55.6%。
??同策咨詢研究部統(tǒng)計(jì)顯示，上周（5月2日-8日）上海商品住宅成交量僅16.07萬平方米，相比“325”新政發(fā)布前一周成交71.69萬平方米大幅下跌，周平均交易量由3月底的20萬-30萬平方米下跌至15萬平方米左右。
??一名上海本土房企人士指出，市場供應(yīng)量會不斷增加；而客戶被新政攔在門外，可以理解為在減少；房價也被地價逼得越來越貴，市場終會走向量跌價漲。他繼續(xù)分析，房企不會做賠本生意，市場僵持之下就會出現(xiàn)有價無市局面。
??同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，一旦房子沒有了接盤方，或者說被70%的高首付擋在門外，有價無市的局面就形成了。
??陳開朝指出，6月份迪士尼開園將對上海市GDP增速影響非常大。2010年上海世博會7000萬游客拉動了上海GDP增速約2%-3%，保守估 計(jì)迪士尼開園將對上海GDP增速拉動至少1%。如果迪士尼效應(yīng)達(dá)預(yù)期，上海經(jīng)濟(jì)對樓市的倚重將大大降低，因此上海政府不會輕言退出調(diào)控。但此次調(diào)控，政府 致力于管控房價，不僅會全力防大漲，也會全力防大跌——防大跌是因?yàn)樯虾θ珖?jīng)濟(jì)和樓市的穩(wěn)定身負(fù)巨大責(zé)任。
??因此陳開朝認(rèn)為，市場一旦出現(xiàn)明顯降價，上海政府也會及時退出調(diào)控。在持續(xù)的量縮過程中，以存量房交易為主導(dǎo)的上海樓市，二手房價格的相對堅(jiān)挺會支撐上海房價堅(jiān)挺，但開發(fā)商的價格策略肯定會逐漸軟化。
??中原地產(chǎn)高級區(qū)域營業(yè)董事勞瑞芳指出，“325”新政一個最大的效果就是，被限購的買家開始在上海周邊尋求買入機(jī)會，比如花橋、太倉、嘉善等區(qū)域。
??房企調(diào)整拿地策略
??接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪的多名業(yè)內(nèi)人士回憶稱，2015年央企與閩系房企幾乎撐起了上海土地拍賣市場的半壁江山。業(yè)內(nèi)人士指出，房企在接下來的土地拍賣中會偏謹(jǐn)慎，但市場也不會立即轉(zhuǎn)冷。最近的土地市場走向早已成為焦點(diǎn)。
??“325”新政后，上海樓市與土拍雙雙進(jìn)入調(diào)整期，土地市場甚至出現(xiàn)罕見的零宅地供應(yīng)。而在五月初將有11幅土地入市。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏 偉表示，目前土地市場的低迷除了受“325”新政影響外，更多是由于整個上海土地市場本身的供應(yīng)量偏低，這從1-4月份土地市場持續(xù)低迷可見一斑。此外， 原本年初就會出臺的上海2016年土地供應(yīng)計(jì)劃至今沒有出臺，也是導(dǎo)致土地市場整體形勢不明朗的原因之一。
??一幅將于5月11日拍賣的泗涇地塊，吸引了不少資金實(shí)力雄厚的房企報名競拍。綠地控股（600606.SH）一位內(nèi)部人士透露，該公司本有意參與競拍，但看到對手過多就直接放棄了。
??事實(shí)上，大房企的拿地策略正在轉(zhuǎn)變。已經(jīng)在上海深耕并在年度銷售排行榜上進(jìn)入前十的房企綠地、萬科（000002.SZ）、融創(chuàng) （01918.HK）等，近兩年很少在公開市場拿地，基本都是通過收購、合作獲得儲備；即使在公開市場拿地也看性價比或選擇與政府合作。去年以來，融創(chuàng)在 上海拿下的唐鎮(zhèn)、浦江鎮(zhèn)地塊，均為收購而來。
??而此前并未在上海獲取土地的房企，高價拿地之后也會為面粉貴過面包的情形犯怵。因此帶來的資金問題也不可忽視。來自wind資訊、中投證券研究部的數(shù)據(jù) 顯示，2015年，142 家A股房企貨幣資金覆蓋短債由2014年的81%攀升到 97%，凈負(fù)債率也由2014年的81%上升到88%。2016年一季度，房企貨幣資金/短債比率更是從2014年同期的72%攀升至109%。
??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從市場熱度來看，房企在松江拿地的熱度會較高；而南橋本身庫存規(guī)模還算較大，部分房企可能在此類拿地方 面會相對保守。另外，不排除近期部分閩系房企會積極拿地，目前有較多房企進(jìn)入上海市場，但沒有明顯拿地動作，所以土拍市場上此類房企的動作或相對激進(jìn)。
??一名業(yè)內(nèi)第三方機(jī)構(gòu)人士透露，近期房企對外宣傳口徑已變成：積極應(yīng)對市場反饋、隨時調(diào)整市場策略。據(jù)其透露，一二線城市土地拍賣表面上房企們積 極交標(biāo)書待拍，實(shí)際上已經(jīng)變得謹(jǐn)慎?！叭サ钠髽I(yè)多了，也會要求好的政策”，比如拿地之后的銀行貸款、開發(fā)年限之類的敏感問題，“都可以談”。但21世紀(jì)經(jīng) 濟(jì)報道記者查閱了上海5月擬出讓的幾幅地塊，出讓條件尚無任何變化。
