[摘要] 一部分業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，和過去歷次調(diào)控一樣，不少自住型需求群體難免再度受傷，從市場手段向行政手段的全面過渡未曾改變樓市根本機(jī)理，房價(jià)問題或?qū)⒗^續(xù)成為政府的重要難題。
??3月25日上午，面對時(shí)代周報(bào)記者，得知自己失去購房資格的王?。ɑ┤滩蛔〉貒@息和搖頭。
??今年2月底，他剛看上一套總價(jià)350萬元的學(xué)區(qū)房，在忍受房東屢屢抬價(jià)的折磨下，最終交了120萬元定金，但一直沒來得及去中介的簽約室等合同網(wǎng)簽。始料未及的是，他最終等到的卻是限購。
??面對不斷上漲的房價(jià)，3月25日，上海市政府使出了被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控大招。在發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱“滬九條” ）里，從供應(yīng)端與需求端兩方面調(diào)控房價(jià)的意圖明顯。
??此前，網(wǎng)絡(luò)上已為本次調(diào)控做了基調(diào)的鋪墊和緩沖。但“滬九條”的到來，依舊無法讓人覺得輕松。以3月24日凌晨24:00為分界點(diǎn)，未擠上政策末班車的王俊們只能眼睜睜地看著購房夢碎。
??一部分業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，和過去歷次調(diào)控一樣，不少自住型需求群體難免再度受傷，從市場手段向行政手段的全面過渡未曾改變樓市根本機(jī)理，房價(jià)問題或?qū)⒗^續(xù)成為政府的重要難題。而上海本身在中國房地產(chǎn)界符號化的意義，使人們對此次調(diào)控的關(guān)注度達(dá)到空前。
??春江水暖鴨先知。在買方和賣方市場，一些微妙的變化正在發(fā)生。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，不少拿到預(yù)售證的房企，不得不重新調(diào)整在上海的推盤節(jié)奏與策略。
??而在資本傳導(dǎo)效應(yīng)下，經(jīng)濟(jì)體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市，正蠢蠢欲動(dòng)有望成為下一個(gè)置業(yè)熱點(diǎn)。
??但一切的發(fā)展到底會(huì)走向何方，目前尚未可知。
??史上最嚴(yán)“滬九條”
??3月24日，上海用“一手房成交量超過1700套”的事實(shí)演繹了樓市的極致瘋狂?！皽艞l”出臺(tái)這一天，這一數(shù)值最終鎖定在2499套，對比過去一年上海商品住宅日均成交約為350套的數(shù)字，整整放大7倍。
??3月24日凌晨24:00是官方認(rèn)定最后的截止網(wǎng)簽時(shí)間。上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任顧金山3月25日在上海新政策發(fā)布會(huì)上說明了這一點(diǎn)。這意味著，盡管只差一天，很多此前符合資格的購房者還是被硬生生地?fù)踉诹酥脴I(yè)大門之外。
??其中，社保年限的提高是一道晴天霹靂—非滬籍人士繳納社保時(shí)間從“累計(jì)2年”調(diào)整為“連續(xù)5年”。這意味著，將有不少人失去購房資格。王?。ɑ┍闶瞧渲兄弧?
??在3月25日新政發(fā)布會(huì)上，面對媒體的提問，顧金山對于延長年限給出的解釋是，“這次的調(diào)整是根據(jù)中央的要求以及房地產(chǎn)發(fā)展本身客觀規(guī)律要求，特大型城市做因城施策后的調(diào)整。從實(shí)際出發(fā)加強(qiáng)調(diào)控力度”。
??手起刀落。沒有了購房資格，還有不知道如何處理的違約賠償，王俊徹底迷茫了。
??不過王俊并非個(gè)案，時(shí)代周報(bào)記者多方了解。雖然3月24日網(wǎng)上交易中心因系統(tǒng)癱瘓做了3小時(shí)的延長，但可以確定的是沒有趕上網(wǎng)簽的大有人在。
??即便是趕上網(wǎng)簽的，迎接他們的是一筆不菲的開支?！皽艞l”中明確提出廢除3·30新政，“二套房為非普通住房的，首付提高到70%；普通住房的，首付提高到50%”。對此，中國人民銀行上?？偛空{(diào)查統(tǒng)計(jì)研究部主任王振營在發(fā)布會(huì)上兩次強(qiáng)調(diào)，限貸的提高則是為了更進(jìn)一步使市場的供求關(guān)系回歸理性。
??現(xiàn)在，市場上還發(fā)酵著呼吁取消“因?yàn)樾抡?dǎo)致購房資格喪失產(chǎn)生的違約賠款”的聲音，不過截至發(fā)稿，尚未有相關(guān)部門對此作出說明。
??二線城市現(xiàn)生機(jī)
??“從上海方面的力度上看，的確大?！眱?yōu)淘城總裁薛建雄向時(shí)代周報(bào)記者坦承道。
??據(jù)時(shí)代周報(bào)記者多方了解，目前業(yè)內(nèi)對于新政執(zhí)行力度有所擔(dān)憂，有的甚至認(rèn)為新政存在的時(shí)間并不會(huì)長。
??“但不夠嚴(yán)的話，剎不住猛漲的房價(jià)。如果慢慢加緊調(diào)控，屆時(shí)房價(jià)在更高位，更麻煩。未來如果下跌了，可以逐步放松。”薛建雄說。
??國家統(tǒng)計(jì)局公布的2月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)令外界捏了一把汗。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳、北京、上海和廣州新房價(jià)格分別上漲3.6%，2.3%、2.9%和1.6%。與去年同月相比，漲幅分別高達(dá)57.8%、25.1%、14.2%和11.9%。二手房方面，上海漲幅領(lǐng)先，環(huán)比上漲5.3%，北京、廣州、深圳二手房環(huán)比分別上漲3.2%、1.2%、3.3%。
??從3月25日上海各個(gè)政府部門的表態(tài)來看，收緊樓市調(diào)控，在于看到其中的投機(jī)需求、非理性需求太多了。在會(huì)上，政府部門強(qiáng)調(diào)本輪調(diào)控打擊的就是投機(jī)性需求。
??毫無疑問，首付貸和場外配資在政策制定者心中已經(jīng)成為本輪房價(jià)大漲的元兇。截至目前，政府方面并未公布首付貸的規(guī)模，但給出了一招又一招的打擊措施：嚴(yán)禁首付貸和場外配資，必須承諾首付是自有資金、違反者作為失信行為信息納入公共信用信息服務(wù)平臺(tái)等。決心之大，十分顯現(xiàn)。
??業(yè)內(nèi)的看法形成了另一個(gè)邏輯鏈條。第一太平戴維斯中國區(qū)研究部主管簡可認(rèn)為，“滬九條”將導(dǎo)致短期內(nèi)成交量的萎縮，但對房價(jià)的影響或不及預(yù)期，并且短期內(nèi)房價(jià)或依然堅(jiān)挺。故而，仲量聯(lián)行上海住宅部總監(jiān)周靜進(jìn)一步認(rèn)為，整個(gè)市場會(huì)暫時(shí)進(jìn)入一個(gè)觀望期。
??按照市場機(jī)構(gòu)克而瑞的最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市住宅庫存全部降至10個(gè)月以下，而上海只夠賣3.7個(gè)月。不過顧金山在新政發(fā)布會(huì)上予以了糾正，“實(shí)際我們計(jì)算下來，按照平均值計(jì)算大概有8.5個(gè)月，按照最大值計(jì)算還有6.5個(gè)月?！?
??而國務(wù)院參事室特邀研究員保育鈞近日拋出了另外一個(gè)層面的提醒，“每次調(diào)控之后，房價(jià)都漲一次，這是什么原因？”
??值得注意的一點(diǎn)是，3月份起，不少二線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)升溫。中信建投研究報(bào)告認(rèn)為，隨著一線城市調(diào)控政策加碼，二線城市具有更大的杠桿空間。此外，從市場傳導(dǎo)角度，一線城市因具備更高的政策、金融敏感性，趨勢變化領(lǐng)先于全國，二線城市往往在這種傳導(dǎo)作用下隨之升溫。
??在本輪漲價(jià)之前，杭州、南京等二線樓市曾在2008年的調(diào)控中遭遇重創(chuàng)，房價(jià)一度出現(xiàn)斷崖式下跌。此后直至2015年上半年，這些城市的房地產(chǎn)市場一直處于不溫不火的狀態(tài)，而近期在資本傳導(dǎo)效應(yīng)下，出現(xiàn)了升溫的苗頭。
??事實(shí)上，一線城市的高房價(jià)可能會(huì)讓社會(huì)向上流動(dòng)的管道更狹窄，迫使部分年輕精英選擇從一線城市撤退，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。但這些“洄游青年”能否讓二三線城市成為中國經(jīng)濟(jì)的增長極有待觀察。而因高房價(jià)導(dǎo)致的階層固化，向上流動(dòng)的管道缺乏和社會(huì)活力的下降，是不得不思考的命題。
??增加供應(yīng)是王道
??在開發(fā)商端，調(diào)控亦在進(jìn)行。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，此前上海已通過收緊高端樓盤預(yù)售許可等措施來進(jìn)行。
??在新政出來后，已經(jīng)拿到預(yù)售證的房企，不少正在重新調(diào)整推盤節(jié)奏與策略。
??據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解的情況，下調(diào)銷售目標(biāo)是其中一種方法，給予在首付支付周期上的寬松是另外一種，此外有的房企不排除在保證一定利潤的前提下進(jìn)行一定比例的優(yōu)惠價(jià)。
??同時(shí)，多家房企營銷負(fù)責(zé)人表示，會(huì)選擇在近期加快出貨，不過短期內(nèi)不會(huì)考慮以價(jià)換量。
??但在新城控股副總裁歐陽捷看來，去年的地王項(xiàng)目不排除遭遇降價(jià)的現(xiàn)實(shí)無奈，在現(xiàn)金流的要求，今天的地王不等于明天的樓王，起碼定價(jià)預(yù)期面臨下降。
??目前，政府方面也在和開發(fā)商進(jìn)行磋商。就時(shí)代周報(bào)記者掌握的一份由浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)房屋管理處、浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)房屋保障處和浦東新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)三方發(fā)布的文件看，3月29日，政府方面將和相關(guān)的開發(fā)商代表進(jìn)行關(guān)于“貫徹兩會(huì)精神 探討房地產(chǎn)新政”的報(bào)告會(huì)。
??“目前最大的問題不在于如何壓制房價(jià)，而是如何從根源上解決供應(yīng)端的缺乏?！?仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒一語道破。
??3月25日，顧金山亦表示，今年的土地管理中，會(huì)加大土地的供應(yīng)，2016年的商品房土地供應(yīng)量比2015年提高169公頃。不過，產(chǎn)生的效果可能在明年或者后年才能顯現(xiàn)。
??不過歐陽捷指出，從增加供應(yīng)的邏輯來看，目前政府沒有具體的供地計(jì)劃和措施，增加供應(yīng)似乎是個(gè)偽命題。“如果不能增加土地供應(yīng)，就只有在現(xiàn)有的土地上增加中小套型和提高容積率兩條路?！?
??在他看來，增加中小套型的政策能一定程度上抑制土地市場的熱度，“因?yàn)橹行√仔偷牡貕K很難做高端產(chǎn)品，房價(jià)上不去，地價(jià)自然也就上不去了，地王也會(huì)少了?！彼瑫r(shí)也呼吁，“在居住基本條件還沒有滿足、又無法緩解供求矛盾的情況下，難道容積率不可以稍微提高一些嗎？”
??深圳調(diào)控版本
??與上海在同一天，3月25日深夜，深圳樓市調(diào)控的靴子終于落地。
??按照深圳市政府辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（下稱《意見》）規(guī)定，非深圳戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年，同時(shí)，近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例由最低三成提高到四成。
??對比上海的“滬九條”，深圳的調(diào)控顯得“溫柔”很多。事實(shí)上，經(jīng)過一輪房價(jià)暴漲的深圳，市場已經(jīng)出現(xiàn)了降溫，同時(shí)一部分炒客也在陸續(xù)拋售物業(yè)。
??深圳中原研究中心報(bào)告對此認(rèn)為，“抑制投資客是深圳政府此次調(diào)控的初衷”。
??從深圳中原研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)看，深圳樓市的投資客占比高達(dá)25%，其中有很多客戶是通過首付貸、P2P等途徑來獲得首付資金。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，今年3月以來，深圳市的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)開展了房地產(chǎn)首付貸與眾籌買房的摸底排查。
??和“滬九條”一樣，《意見》表示了政府的態(tài)度。當(dāng)中特別提到，要規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控，堅(jiān)決打擊和查處虛假“日光盤”“捂盤惜售”“陰陽合同”等違法違規(guī)行為，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對購房首付款的來源核查。
??深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉指出，此次深圳樓市政策更加強(qiáng)調(diào)供給側(cè)的管理，即多渠道增加住房供應(yīng)和大力加強(qiáng)住房保障，新增用地、盤活存量、城市更新、棚改等四個(gè)渠道，顯示了決策者構(gòu)建長效機(jī)制的信心，40萬套保障房籌建的規(guī)模比“十二五”幾乎翻了一倍。在需求適度控制的情況下，這些供給端的措施若落到實(shí)處，房價(jià)長期內(nèi)穩(wěn)定是有希望的。
??不少業(yè)內(nèi)則進(jìn)一步指出，雖然滬深此輪樓市新政會(huì)影響購房者的整體預(yù)期，提升市場的觀望情緒，造成一定時(shí)期內(nèi)房屋銷量下降，但對房價(jià)調(diào)整幅度有限。同時(shí)，未來滬深兩地房價(jià)保持相對穩(wěn)定，將減輕“虹吸”效應(yīng)的存在，對于周邊三四線城市去庫存而言，則是一種利好。
