“兩會(huì)”期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部長陳政高5日在經(jīng)過人民大會(huì)堂部長通道時(shí)說：當(dāng)前房地產(chǎn)形勢呈現(xiàn)幾大特 點(diǎn)，一是總體看去年銷售企穩(wěn)回升，去年8月起房地產(chǎn)銷售由負(fù)轉(zhuǎn)正，年底銷售面積和銷售額分別增長6.5%和14.4%，今年年初兩個(gè)月仍保持上漲；二是城 市間分化越來越嚴(yán)重，一線二線三線城市大不一樣；三是待售面積太大，庫存量很大，待售商品房面積約有7.18億平方米，庫存增速為15.6%。
同時(shí)，我們看到，非一線城市尤其是二線城市的沈陽、長春、大連、青島、西安等，還有大部分三四線城市仍然面臨較大的市場“去庫存”壓力，起碼在2016年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)。因此，當(dāng)務(wù)之急，2016年上述地方政府仍然需要繼續(xù)出臺(tái)去庫存措施。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，回顧過去幾輪市場發(fā)展周期，每當(dāng)市場低谷期，樓市去庫存壓力較大的階段，地方政府都會(huì)采取一些“去庫存”措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升，當(dāng)前也不例外。那么，“去庫存”措施有哪些？對于地方政府房管部門來講，需要什么樣的“去庫存”措施？
一、金融類“去庫存”措施
1、降準(zhǔn)降息：雖然已經(jīng)有6次降息6次全面降準(zhǔn)，但由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢及貨幣政策變化走向等因素，預(yù)計(jì)2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5個(gè)點(diǎn)左右，降準(zhǔn)也有機(jī)會(huì)，大約在1個(gè)點(diǎn)左右，這有助于去化樓市庫存。
2、降首付：首套房首付降至兩成，本項(xiàng)政策非一線城市已執(zhí)行，對于去庫存壓力較大的城市，如果必要可以選擇一定時(shí)期內(nèi)（比如一年內(nèi)）首套房首付可以降低至1成或1.5成，以盡快去庫存； 對于二套房來講，同樣最低可以降至3成，鼓勵(lì)改善性需求入市，去化大面積庫存。
3、降低首套房貸利率，鼓勵(lì)首套自住需求。除了央行降息導(dǎo)致房貸利率下降之外，政府也可以利用政府性基金補(bǔ)貼首套房貸利率，使首套房貸利率更加優(yōu)惠，支持首套房貸，進(jìn)一步去庫存。
4、鼓勵(lì)和規(guī)范使用“首付貸”業(yè)務(wù)，使購房者可以提前購房，以達(dá)到樓市去庫存的目的。
5、打破地區(qū)壁壘，深化落實(shí)“公積金新政”，如推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等。
一直以來，住房公積金提取條件過于嚴(yán)格、程序繁雜等問題，的確應(yīng)該改革，想法深化落實(shí)。比如福建省采取的做法，在全省全面開展住房公積金異地個(gè)人住房貸款工作，把符合條件的農(nóng)民工、個(gè)體工商戶逐步納入住房公積金制度覆蓋范圍。這樣做既可以優(yōu)化公積金制度，又可給弱勢群體以實(shí)惠，從而有助于縮小收入差距的措施。
6、加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼：進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補(bǔ)償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補(bǔ)助（貨幣補(bǔ)貼），而非異地分配住房（實(shí)物補(bǔ)貼）。被拆遷居民通過獲得的貨幣補(bǔ)貼購買市場中的商品住宅，達(dá)到樓市去庫存的目的。
7、住房抵押貸款資產(chǎn)證券化（MBS）和公積金資產(chǎn)證券化進(jìn)一步推進(jìn)：通過MBS和公積金資產(chǎn)證券化進(jìn)一步推進(jìn)，盤活存量房貸資源，增加房貸市場流動(dòng)性，對于當(dāng)前樓市去庫存來講也是一件有利的消息。
8、加大金融支持力度，利用金融手段支持行業(yè)并購，利用品牌房企能力消化過剩 庫存。對經(jīng)營和銷售正常的房企，金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批效率，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款合理增長，同時(shí)，對出現(xiàn)滯銷和資金困難的房地產(chǎn)企業(yè)，推動(dòng) 商業(yè)銀行通過政府、房企、銀行、承建商的合作協(xié)調(diào)機(jī)制化解風(fēng)險(xiǎn)，甚至推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)間的并購，實(shí)現(xiàn)市場優(yōu)勝劣汰，共同維護(hù)市場穩(wěn)定，在這個(gè)過程中，利用大 型品牌房企的品牌影響力、開發(fā)定位能力有效消化過剩庫存。
二、稅費(fèi)補(bǔ)貼類“去庫存”措施
9、稅費(fèi)補(bǔ)貼創(chuàng)新:在稅費(fèi)補(bǔ)貼方面做出創(chuàng)新，除了一般性的財(cái)政補(bǔ)貼購房者之外，將同時(shí)出現(xiàn)如農(nóng)民工購房補(bǔ)貼、大學(xué)生購房補(bǔ)貼、房貸利息抵扣個(gè)稅等減稅嘗試。
10、鼓勵(lì)人才購房的稅費(fèi)補(bǔ)貼政策：針對人才類的購房落戶政策已不再新鮮，2015年以來，不少城市出臺(tái)鼓勵(lì)人才購房的相關(guān)措施，另外，針對人才類購房也可以制定相關(guān)的稅費(fèi)補(bǔ)貼規(guī)定，以達(dá)到樓市去庫存的目的。
11、對于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免：通過對特定產(chǎn)品類型樓盤，比如精裝修的項(xiàng)目、綠色建筑項(xiàng)目、住宅產(chǎn)業(yè)化的項(xiàng)目、90平方米以下戶型的成交給予相關(guān)稅費(fèi)減免的優(yōu)惠或相關(guān)的稅費(fèi)補(bǔ)貼，這樣也激活一部分市場成交量。
12、加緊研究實(shí)施出臺(tái)按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策。鑒于目前住房市場結(jié)構(gòu)分化趨勢嚴(yán)重，應(yīng)實(shí)施差別化的利息抵扣個(gè)人所得稅政策，對于三、四線城市居民，對于工資性收入居民應(yīng)給予更多的抵扣。
13、對于存在較大去庫存壓力的城市，針對多套房的購房者，如果是全款支付的給與補(bǔ)貼和優(yōu)惠，以達(dá)到去庫存的目的。
三、市場化的“去庫存”措施
14、供地節(jié)奏：在土地政策方面，按照土地與人口掛鉤的要求，合理調(diào)整不同城市供地?cái)?shù)量、類型、節(jié)奏，針對有庫存壓力的城市，暫?；蚍啪徆┑毓?jié)奏，以此調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系。
15、改進(jìn)地級(jí)以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)去庫存。造成一、二線城市住房需求持續(xù)高漲與 三、四線及以下城市需求乏力的根本原因是：基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)在不同行政級(jí)別的城市存在巨大的落差，導(dǎo)致人口向行政級(jí)別高的城市流動(dòng)，小城鎮(zhèn)缺乏吸引力。 因此，對于存在去庫存壓力的城市，應(yīng)該加快完善城市新區(qū)配套設(shè)施，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃布局，合理規(guī)劃選址；加快城市新區(qū)和開發(fā)區(qū)尤其是城區(qū)道路、水、電、 氣等基礎(chǔ)設(shè)施以及周邊學(xué)校、醫(yī)院、商場、養(yǎng)老、文體等配套設(shè)施建設(shè)，確保同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步投入使用；加快新老城區(qū)公共交通的對接，為群眾工作生活 提供便捷條件等等，通過上述措施激勵(lì)更多的市民購房，并且在購房項(xiàng)目居住。
16、鼓勵(lì)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營，去化樓市庫存。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。
17、積極培育租賃市場。鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源向社會(huì)出租，建立開 發(fā)與租賃一體化的運(yùn)作模式。鼓勵(lì)規(guī)?；赓U企業(yè)在不影響房屋結(jié)構(gòu)安全前提下對房源套型結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，滿足中小戶型租賃需求。建立租賃市場房源信息平臺(tái)，規(guī) 范、管理租賃行為，維護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益。
18、進(jìn)一步激活二手房市場。各地根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，適時(shí)調(diào)低存量房交易基準(zhǔn)價(jià)格，降低交易成本。房管部門進(jìn)一步簡化交易手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進(jìn)一步激活存量房交易，帶動(dòng)商品房銷售。
19、鼓勵(lì)居民進(jìn)行住房團(tuán)購，比如鼓勵(lì)教師團(tuán)購、公務(wù)員團(tuán)購、大型企業(yè)員工團(tuán)購等，以團(tuán)體購房的方式盡快去庫存。
20、要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，達(dá)到去庫存的目的。
21、鼓勵(lì)開發(fā)商“先租后售”，租賃房屋的租金可抵房款，或者地方政府允許租金抵房貸利息等，以達(dá)到后期銷售去化樓市庫存的目的。
四、政策面的創(chuàng)新與改革“去庫存”措施
22、探索實(shí)施商品房共有產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)施住房產(chǎn)權(quán)分割出售。一方面，開發(fā)商資金緊張，亟待去庫存；另一方面，部分農(nóng)民工購買資金有缺口，要解決扭結(jié)，實(shí)現(xiàn)多贏?？商剿鲗?shí)行住房產(chǎn)權(quán)開發(fā)商 部分持有和部分出售的制度辦法。開發(fā)商與購房者共同到銀行辦理并獲得抵押貸款。開發(fā)商與購房者可按3∶7、5∶5、7∶3不同的比例持有，開發(fā)商將持有產(chǎn) 權(quán)部分租給業(yè)主，并商定未來若干年以合理的價(jià)格全部出售給購房家庭。
23、將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合：盡管當(dāng)前農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口已經(jīng)取消，但對于大中城 市而言，尤其是省會(huì)城市而言，要想在這個(gè)城市落戶，還有一定條件限制，這些城市極有可能在此時(shí)出臺(tái)將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合的相關(guān)政策，以適度刺激當(dāng) 地房地產(chǎn)市場需求，帶動(dòng)市場成交量回升。
24、允許和鼓勵(lì)農(nóng)民工轉(zhuǎn)讓土地承包權(quán)，出售和出租住房。農(nóng)民工在農(nóng)村的財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度和市場 化交易，不僅有助于資源合理利用，農(nóng)民在城鎮(zhèn)里樂業(yè)，而且有助于其在城鎮(zhèn)安居。但是在這些方面還存在不少法律和制度性障礙。為此，總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn) 農(nóng)村土地制度改革，全面推開土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和集體收益分配權(quán)落實(shí)。
25、改變對于首套、二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，比如有的城市按照行政區(qū)為單位，此前只要在這個(gè)行政 區(qū)沒有購房就算首套房；居民家庭購買住房時(shí)，不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認(rèn)定，只要還清住房貸款，再次貸款按照首套房認(rèn)定。二套住房也可以采取類似的標(biāo) 準(zhǔn)，以降低如入市門檻，消化樓市庫存。
26、推動(dòng)建立租購并舉的住房制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，消化過剩庫存。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及“兩會(huì)”報(bào)告也對租賃市場予以了重點(diǎn)關(guān)注。要求“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口”，以及“鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)?！边@樣，也可以達(dá)到樓市去庫存的目的。
27、全面放開二孩后，對于擁有二孩的家庭給與購房補(bǔ)貼，或者給與二孩的家庭首付比例的降低，以鼓勵(lì)二孩家庭改善住房條件，同時(shí)，達(dá)到去庫存的目的。
28、制定去庫存目標(biāo)，按照“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”的原則，鼓勵(lì)各市、縣根據(jù)實(shí)際制定政策，落實(shí)到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫存措施。
五、購買商品房沖抵保障房的“去庫存”措施
29、增加住房保障的財(cái)政預(yù)算支出。中央加大保障房的財(cái)政轉(zhuǎn)移支持力度，地方政府也應(yīng)加大預(yù)算支出比例，用于直接購買商品住房或者用于購房補(bǔ)貼，以盡管消化較大的商品房庫存。同時(shí)，按照政府建設(shè)保障房的稅費(fèi)減免標(biāo)準(zhǔn)，在保障對象購買商品房時(shí)，給予稅費(fèi)的減免。
30、加快建立政策住房銀行和政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)。保障對象家庭因收入等原因，申請貸款購房多受限制，建議相關(guān)機(jī)構(gòu)專司中低收入住房保障對象的住房抵押貸款和抵押擔(dān)保。將住房公積金的覆蓋面擴(kuò)大到中低收入的保障家庭。
