近日，沉寂許久的一線樓市突然“火”起來：上海某高檔樓盤推出的352套房源當(dāng)天銷售一空，每套房銷售均價接近千萬元；深圳、南京等城市出現(xiàn)“裹棉被排隊(duì)”的“漏夜搶房”景象；北京房價也節(jié)節(jié)攀升，房產(chǎn)交易中心人滿為患。與此同時，三四線樓市依然深陷泥潭，去庫存乏力。一線樓市緣何突然瘋漲？是市場需求使然還是非理性因素的作祟？樓市“冰火兩重天”的情況又該如何扭轉(zhuǎn)？
一線樓市加速回暖
春節(jié)后，部分一二線城市的房地產(chǎn)市場突然出現(xiàn)集中式爆發(fā)，不少城市涌現(xiàn)出所謂的“日光盤”；二手房也量價齊升，快速上漲；房地產(chǎn)交易中心出現(xiàn)多年不見人頭攢動、人滿為患的景象。
國家統(tǒng)計局近日公布的“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”也從側(cè)面印證了這一火爆態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，1月份房價同比上漲城市數(shù)量增至25個，占比超30%，漲幅最高的仍是領(lǐng)漲全國房價14個月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。
2月份，暴漲的態(tài)勢更加明顯。中原地產(chǎn)二手住宅交易價格指數(shù)顯示，2月份上海、深圳二手房交易價格環(huán)比增幅分別為7.9%和2.3%。其中上海創(chuàng)下月漲 幅近10年單月最高紀(jì)錄，并接棒深圳領(lǐng)漲一線城市。從市場成交數(shù)據(jù)看，2月22日至28日，中原地產(chǎn)監(jiān)測的54個城市合計簽約住宅達(dá)到了6.2萬套，環(huán)比 平均漲幅達(dá)到了68%，其中最火爆的是二線城市，環(huán)比漲幅高達(dá)92.4%，一線城市漲幅達(dá)到了78%。
“樓市去庫存是今年五大結(jié)構(gòu)性改 革之一。近期我國出臺了一系列旨在去庫存的稅收信貸政策，以鼓勵房地產(chǎn)市場消費(fèi)。從目前情況看，政策的紅利激發(fā)了市場的人氣。突出表現(xiàn)在部分城市隨著城鎮(zhèn) 化改革的推進(jìn)，人均收入水平的提高以及二胎政策的放開等，市場對房地產(chǎn)的剛性需求和改善性需求持續(xù)旺盛?！泵裆y行(600016,股吧)首席研究員溫彬指出，“但從全國總體看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性分化，一線城市與三四線城市"冰火兩重天"，前者交易活躍，房價快速上漲，而后者仍然面臨較大的去庫存壓力?！?
“原本仍處淡季的正月，復(fù)蘇很快，近期成交量頻頻刷新同期新高，不少客戶擔(dān)心后市看漲、急著簽約，不少業(yè)主已上調(diào)售價，幅度普遍近5%。而在京滬等地， 整體市場變化也在心理層面對緊張的供需結(jié)構(gòu)進(jìn)一步施壓，如上海一套二手房，春節(jié)后業(yè)主漲價70萬元，一些二手房業(yè)主甚至不惜毀約提價?！敝薪闄C(jī)構(gòu)豪世華邦 區(qū)域經(jīng)理劉輝說。
去庫存仍然是重要任務(wù)
是什么推動本輪一線城市房價的快速上漲？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，一是信貸的增長。數(shù)據(jù)顯示：1月新增人民幣貸款達(dá)到2.51萬億元，其中房地產(chǎn)(000736,股吧)按揭增長明顯；二是隨著房貸首付比例下調(diào)、公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅營業(yè)稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地，增加了部分之前無力購房人群入市，也有利于樓市加速升溫；此外，當(dāng)前投資渠道有限、一線城市“地王”出現(xiàn)等因素也助推了市場進(jìn)一步高漲。
在張大偉看來，此輪房價上漲之風(fēng)起于二手房?！澳壳埃欢€城市二手房成為市場的主流，其中一線城市交易中70%是二手房。加之一二線城市庫存低，杭州（樓盤）、寧波（樓盤）、合肥（樓盤）、南昌（樓盤）、福州（樓盤）、廈門（樓盤）等二線城市的庫存量已出現(xiàn)連續(xù)4個月環(huán)比下跌，北京上海等城市的庫存也持續(xù)低位，這種情況造成了市場容易被刺激從而形成上漲?！睆埓髠ブ赋?。
面對火熱的樓市，28日，上海住建委表示，上海將繼續(xù)按照“三個為主”的原則，抑制投資投機(jī)性購房，支持自住和改善性住房需求，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，確保上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
事實(shí)上，此前江西、山西、山東及寧夏等地均發(fā)布了關(guān)于去庫存的相關(guān)政策，這一任務(wù)已成為各個省份今年工作的重中之重。有消息稱，深圳也將提高外地人購房門檻。對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，這表明地方政府為了抑制過熱房價及瘋狂投資的政策初衷及導(dǎo)向沒有變，將有益于樓市發(fā)展。
房產(chǎn)調(diào)控呼喚差異化
一二線城市樓市急劇回暖的同時，三四線城市樓市卻冷若冰霜。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，由于各城市供需狀況各不相同，城市間房價分化走勢也在加劇。大部分三四線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。
溫彬認(rèn)為，這種“冰火兩重天”的狀況反映出我國房地產(chǎn)市場的供需格局，即總體供需平衡，但結(jié)構(gòu)上，收入水平較高、人口流入量大的一線城市，政策利好刺激 了購房需求；而在三四線城市受經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、收入水平等因素的影響，市場處于供大于求的狀況，政策的刺激作用相對有限。
值得警惕 的是，短期爆發(fā)導(dǎo)致的市場潛在風(fēng)險越來越大。張大偉認(rèn)為，分化的市場格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險，特別是一線城市的“地王”對房價上漲的要求非常 高，未來一年二線城市將成為市場熱點(diǎn)。溫彬也指出，任何一種價格上漲都有合理的成分，但同時也不排除投機(jī)的因素。平穩(wěn)、健康運(yùn)行的樓市是市場樂見的，但往 往在具體運(yùn)行過程中會出現(xiàn)投機(jī)因素，帶來局部地區(qū)、某一時間段的非理性上漲，給市場發(fā)展帶來一定的風(fēng)險。
“必須看到中國城市間的發(fā)展的地區(qū)差異，相關(guān)房地產(chǎn)政策不能"一刀切"，要堅持因地施策、分類調(diào)控的原則，對不同發(fā)展水平、不同市場需求的城市實(shí)施差異化的調(diào)控手段，只有這樣才能有效避免局部地區(qū)房價非理性、投機(jī)性上漲的現(xiàn)象?！睖乇蛑赋觥?
溫彬判斷，短期看，一線城市房地產(chǎn)市場的量價走勢仍將處于活躍狀態(tài)；長期看，隨著對政策的消化，在剛性需求集中釋放后，一線城市交易量和價格環(huán)比將出現(xiàn) 不同程度的回落。值得注意的是，相關(guān)部門要注意防控風(fēng)險，對一些投機(jī)性買房，尤其是利用購房低門檻的機(jī)會，加大杠桿進(jìn)行炒房的行為，如虛開收入證明申請貸 款等行為要及時控制、有效防范。對于普通民眾而言，則要量力而行、保持理性。
