??房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)吹草動(dòng)繼續(xù)撩動(dòng)市場(chǎng)的最敏感神經(jīng)。
??與往年春節(jié)后的成交淡季不同，數(shù)據(jù)顯示，2月15日至21日的7天時(shí)間里，北上廣深的銷(xiāo)售套數(shù)分別為979、2740、1329和958套。在經(jīng)濟(jì)一片寒意的大背景下，樓市儼然一幅火熱景象。
??而從價(jià)格上看，北京、上海及深圳房?jī)r(jià)均已瘋漲到歷史高位。數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，上海商品住宅成交均價(jià)為3.59萬(wàn)元/平方米，同比上漲24.9%；深圳新房成交均價(jià)達(dá)4.65萬(wàn)元/平方米，同比上漲74.27%。偉業(yè)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)則顯示，1月份，北京新建商品房（剔除保障房）成交均價(jià)為29370元 /平方米，同比上漲38.9%。
??樓市真的又要開(kāi)啟新一輪的暴漲之旅嗎？在經(jīng)濟(jì)大棋局整體低迷之下，去庫(kù)存、去產(chǎn)能使得包括房地產(chǎn)在內(nèi)的多個(gè)支柱型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型迫在眉睫，針對(duì)樓市的寬松政策更是一個(gè)接著一個(gè)，房?jī)r(jià)上漲的確有了借口；但另一面由于經(jīng)濟(jì)原動(dòng)力失速，購(gòu)買(mǎi)力和庫(kù)存壓力一降一升之際，是市場(chǎng)繼續(xù)瘋狂還是降價(jià)求量，成了樓市不得不要做的終極選擇題。何況，中央祭出去庫(kù)存大旗要的是房?jī)r(jià)的穩(wěn)而不是新一輪暴漲，而三四線(xiàn)城市的樓市已是風(fēng)聲鶴唳。
??漲或者跌，迷霧重重。但可以肯定的是，站在十字路口的樓市無(wú)論選擇什么方向，路都在越來(lái)越窄。
??房?jī)r(jià)“暴動(dòng)”
??本輪房?jī)r(jià)的上漲之風(fēng)起于二手房。
??春節(jié)后，上海的房?jī)r(jià)上漲甚至引發(fā)了購(gòu)房者的“恐慌購(gòu)房”。據(jù)了解，春節(jié)后，上海很多二手房業(yè)主紛紛上調(diào)了掛牌均價(jià)，大部分房源價(jià)格上調(diào)了5%-10%。
??“上海房?jī)r(jià)上漲的原因仍在于供需不平衡?！敝袊?guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟指出，目前上海市場(chǎng)的庫(kù)存量較低，去庫(kù)存速度低于6個(gè)月。在政策利好不斷釋放的背景下，市場(chǎng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上揚(yáng)的市場(chǎng)預(yù)期。在這種預(yù)期下，上海豪宅出現(xiàn)大量成交，從而拉升了上海房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的快速上揚(yáng)。
??而對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，春節(jié)后的上漲更多是年前漲價(jià)的延續(xù)。
??以北京海淀區(qū)學(xué)清路附近的精裝房為例，房齡15年的100平方米左右兩居室，現(xiàn)在報(bào)價(jià)在500萬(wàn)元左右，春節(jié)前的價(jià)格則為450萬(wàn)元，而在去年8月之前，同樣戶(hù)型的房源價(jià)格則一直在400萬(wàn)元上下。
??統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)赤裸裸地展示了北京今年1月份房?jī)r(jià)的上漲幅度。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，1月北京新建商品房（剔除保障房）成交均價(jià)為29370元/平方米，同比上漲38.9%，環(huán)比漲幅為1.5%；二手住宅成交均價(jià)為41270元/平方米，同比上漲16.7%，環(huán)比上月上漲1.7%。
??另外，讓市場(chǎng)找到瘋狂理由的還有龍頭房企的定價(jià)調(diào)整。2月24日，北京萬(wàn)科半推半就的漲價(jià)風(fēng)聲成為房企打破沉默的第一響雷聲。
??在澄清旗下項(xiàng)目全線(xiàn)漲價(jià)的消息時(shí)，北京萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)，公司并無(wú)全線(xiàn)漲價(jià)計(jì)劃，但萬(wàn)科金域東郡和萬(wàn)科天地項(xiàng)目因產(chǎn)品升級(jí)確實(shí)上調(diào)了銷(xiāo)售價(jià)格。此外，據(jù)媒體報(bào)道，在杭州，萬(wàn)科西廬、大都會(huì)79號(hào)等多個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格均有所上浮。據(jù)當(dāng)?shù)赝该魇鄯烤W(wǎng)顯示，這些項(xiàng)目漲幅多在500-1000元/平方米。
??在深圳，盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲一年半，但開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市似乎仍信心十足，一些項(xiàng)目每次開(kāi)盤(pán)價(jià)格均有不同程度跳漲，如佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)與龍光九龍璽，每次加推每平方米均會(huì)漲價(jià)三五千元。
??“現(xiàn)在深圳樓市這么火爆，開(kāi)發(fā)商都不希望賣(mài)得太快，都想著利潤(rùn)最大化，根本不愁賣(mài)不出去，最怕的是黃金樓市中無(wú)房可賣(mài)?！饼垗弲^(qū)的某樓盤(pán)負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)，深圳樓市供不應(yīng)求，而且信貸整體仍會(huì)持續(xù)寬松，因此房企調(diào)價(jià)后仍有購(gòu)房者愿意埋單。
??亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則表示：“一線(xiàn)城市目前市場(chǎng)較熱，主要是由供求不平衡引起的，在價(jià)格繼續(xù)走高的預(yù)期下，改善型需求大量釋放，成交價(jià)格被拉高，造成了房?jī)r(jià)大幅上漲的‘假象’。但實(shí)際上，這其中已經(jīng)透支了未來(lái)幾年的需求，同時(shí)，隨著價(jià)格的上調(diào)，一線(xiàn)城市未來(lái)仍會(huì)面臨有價(jià)無(wú)市的市場(chǎng)局面?！?
??政策十字路口
??在全國(guó)樓市去庫(kù)存的總體要求下，無(wú)論是中央還是地方政策都趨向?qū)捤?。不過(guò)，一線(xiàn)城市的樓市熱銷(xiāo)似乎顯得不合時(shí)宜，仍受限購(gòu)限制的一線(xiàn)城市樓市政策也再次朝著相反的方向延伸。
??春節(jié)過(guò)后，深圳市場(chǎng)一直熱傳將出臺(tái)調(diào)控政策，包括非深圳戶(hù)籍人口購(gòu)房社保年限由1年改為3年、個(gè)人普通住房對(duì)外銷(xiāo)售所需繳納的營(yíng)業(yè)稅免征期由2年改為5年、首套房按揭貸款的要求提高與適當(dāng)收緊房屋評(píng)估價(jià)等。2月24日，深圳市住建局局長(zhǎng)楊勝軍還公開(kāi)表示，深圳市政府正在研究采取措施調(diào)控房?jī)r(jià)。
??“社保年限由1年改3年是比較確定即將出臺(tái)的調(diào)控措施，據(jù)我們掌握的信息，相關(guān)的幾個(gè)部門(mén)都在修改系統(tǒng)，如果3月1日來(lái)不及，3月份也會(huì)出臺(tái)?！鄙钲谀炒笮椭薪榭偨?jīng)理告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，事實(shí)上，四個(gè)一線(xiàn)城市中，深圳的社保年限門(mén)檻最低，為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這次也只是跟上其余三個(gè)城市的政策而已。
??“政府內(nèi)部有的人認(rèn)為在中央去庫(kù)存的大背景下，深圳不適宜單獨(dú)收緊樓市政策，而部分人認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)暴漲速度確實(shí)過(guò)快，這也不利于樓市長(zhǎng)期健康發(fā)展?！鄙钲谝?guī)土委內(nèi)部人士稱(chēng)，單純依靠保障房平抑房?jī)r(jià)，短期效果不大。
??美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰告訴記者，雖然貸款利率仍在走低，但春節(jié)后，銀行已經(jīng)明顯收緊了貸款條件，此前不同類(lèi)型的客戶(hù)都能批下貸款，現(xiàn)在在客戶(hù)資金流水和房屋評(píng)估價(jià)上要求嚴(yán)格了。
??與深圳不同，上海則從供應(yīng)端著手，在三四線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市忙著去庫(kù)存時(shí)，上海則重拾70/90政策，加碼應(yīng)對(duì)供不應(yīng)求的局面。
??按照上海市最近發(fā)布的通知要求，未來(lái)上海將優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%，部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高到70%。
??“從商品住宅的存量情況來(lái)看，目前市場(chǎng)供應(yīng)豪宅化明顯，面積在90平方米以下的商品住宅存量占比則最少。”上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱(chēng)。
??而根據(jù)上海鏈家研究部數(shù)據(jù)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中，面積在90平方米以下的商品住宅存量?jī)H為159萬(wàn)平方米，按照目前市場(chǎng)去化速度來(lái)看，全部90平方米以下的商品住宅僅需3-4個(gè)月就能完全去化。
??“實(shí)際上，不僅是上海，土地已是一線(xiàn)城市當(dāng)前面臨的一大資源瓶頸。目前，上海、深圳及北京主城區(qū)的建設(shè)用地總規(guī)模都已接近規(guī)劃天花板，新增用地空間狹小。這也導(dǎo)致地價(jià)高企，所建住宅出現(xiàn)豪宅化傾向?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)。
??據(jù)悉，此次北京萬(wàn)科提價(jià)的兩個(gè)項(xiàng)目均位于大興區(qū)，最近一次開(kāi)盤(pán)均價(jià)約為3.3萬(wàn)元/平方米和3.5萬(wàn)元/平方米。而在2月23日下午，大興區(qū)黃村成功出讓一宗總價(jià)39億元的住宅用地，樓面價(jià)已達(dá)到4.7萬(wàn)元/平方米，大幅超出目前萬(wàn)科大型兩項(xiàng)目的售價(jià)。
??穩(wěn)樓市大棋局
??“在中央對(duì)樓市政策的調(diào)整中，實(shí)際上對(duì)一線(xiàn)城市的政策仍然是以‘控制’為主，其目的就是避免一線(xiàn)城市在樓市寬松政策之下再度上演房?jī)r(jià)狂歡?！苯咏〗ú康囊晃幌⑷耸繉?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這也符合中央在樓市政策上一直采取的“分類(lèi)調(diào)控”方針。
??實(shí)際上，今年以來(lái)，中央連續(xù)出臺(tái)降首付、降契稅等樓市去庫(kù)存新政，加上地方放寬購(gòu)房條件的政策出臺(tái)，二三線(xiàn)城市的住宅成交量已出現(xiàn)節(jié)后回暖的跡象。
??公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門(mén)等二線(xiàn)城市的庫(kù)存量已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌、連續(xù)6個(gè)月同比下跌的態(tài)勢(shì)；其中不少城市在春節(jié)后也迎來(lái)成交增長(zhǎng)，但多數(shù)樓盤(pán)并未漲價(jià)。
??“二線(xiàn)城市銷(xiāo)量的增長(zhǎng)主要因?yàn)檎叩膶捤上魅趿速?gòu)房者的觀(guān)望情緒。”張大偉表示，二三線(xiàn)城市尤其是三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)難以走高，與城市人口的流入量和庫(kù)存比相關(guān)。
??而庫(kù)存長(zhǎng)期積壓，造成二三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商拿地積極性仍未回升?？硕饠?shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，2月15日至2月21日，監(jiān)測(cè)的40個(gè)主要城市土地成交量環(huán)比減少44%，出讓金環(huán)比減少52%。
??“一線(xiàn)城市的交易雖然還較活躍，但抵不上三四線(xiàn)城市的下滑，整個(gè)樓市的投資情況還是處于較低迷的水平?！?易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱向記者表示，對(duì)于中央來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在除了房地產(chǎn)可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，短期內(nèi)找不到其它如此投資量龐大，又可以推動(dòng)上下游經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。
??丁祖昱認(rèn)為，從去年房地產(chǎn)投資的情況來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速只有1%，仍處于較低的水平，房企的投資意愿并不高。去年房企新開(kāi)工面積下滑了15%左右，今年下滑速度可能會(huì)放緩，但能否真正穩(wěn)定下來(lái)，還很難說(shuō)。
??“按中央的原話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)要在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)中起到重要作用。這意味著，在一定的時(shí)間里房地產(chǎn)仍是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要角色，但經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)、未來(lái)的增長(zhǎng)潛力，則還要靠轉(zhuǎn)型后的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，不能只依靠房地產(chǎn)。”陳晟在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升后，房地產(chǎn)階段性的作用將逐步會(huì)減弱。
