周末各種對房地產(chǎn)市場的討論充斥自媒體。多空聲音較雜，我們對此有幾個看法：
??1、房價國別比較準確度不高：
??房價作為宏觀指標變量不存在合理的國別比較，只能提供部分參考價值。正如美國2008年金融危機時非銀債務(wù)GDP占比為210%，1990年日本房地產(chǎn)崩盤時非銀行債務(wù)占比為195%，韓國1998年金融危機時此指標為152%，硬性的拿中國一線城市與香港、紐約房價絕對值的數(shù)據(jù)類比來判斷房價的方式可能值得商榷。長期來看這種結(jié)果即使合理，也不代表房地產(chǎn)短中期沒有周期性波動。
??2、房價上漲在相對環(huán)境來看，并非高的離譜，整體流動性推升局部特殊性
??房地產(chǎn)市場作為一種資產(chǎn)，價格上升一部分是受到供求關(guān)系影響（2012年之前全國，2012年之后的一線與部分二線），一部分原因是貨幣現(xiàn)象。供求關(guān)系良好時，金融屬性可以放大供求失衡的程度，導(dǎo)致價格大幅上漲（目前的一線城市），供求關(guān)系惡化時，可以抵消金融屬性（目前的三四線城市）。大家現(xiàn)在討論最多的是房價漲幅的絕對值，這里有一組數(shù)據(jù)可以供大家參考。1998年至今為期，城鎮(zhèn)非私營部門平均工資增長7.5倍，北京月最低工資標準增長5.5倍，上海月最低工資標準增長6.2倍，同期M2增長13倍。如果你覺得中國房地產(chǎn)市場整體價格漲得比上述幾組數(shù)據(jù)更離譜，那么的確有大問題。否則，可能就是呵呵。
??3、2012年之后寬松的貨幣環(huán)境與相對緊張的供求關(guān)系是一線城市輪流暴漲的主因
??上述討論的目的并不是宣稱目前的房價是否合理，而是提示大家，房地產(chǎn)作為貨幣宣泄口，尤其在實體經(jīng)濟增長乏力時，較高的貨幣增速勢必推升供求相對良好的區(qū)域的房價。2013年1月M2增速為16.1%，2013年北京的學(xué)區(qū)房走出翻倍行情；2014年以來貨幣寬松而實體經(jīng)濟增速大幅下行，深圳房價2015年整體漲幅接近80%；2016年1月份社融與信貸創(chuàng)下天量，隨后2月份上海的房地產(chǎn)火爆到“咋不上天呢”。猜測資產(chǎn)價格的極端值與猜測你喜歡的妹子的心理一樣，只有上帝和事后才能知道。
??4、只要貨幣政策持續(xù)寬松，一線房地產(chǎn)價格拐點難現(xiàn)
??從歷史來看，房地產(chǎn)市場價格的逆轉(zhuǎn)無外乎有兩種，一種是貨幣政策收緊導(dǎo)致的類似日本1990年房地產(chǎn)價格破滅、美國2008年的信貸危機；另一種是日元抽緊、競爭性經(jīng)濟體貨幣崩潰溢出效應(yīng)導(dǎo)致的1998年韓國房地產(chǎn)市場價格的大幅調(diào)整。從中國目前現(xiàn)實情況來看，貨幣政策收緊導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)波動的概率更高一些。很難想象在地產(chǎn)庫銷比創(chuàng)歷史新低以及12-13%的流動性投放下，一線城市房價會出現(xiàn)大幅調(diào)整。
??2013年以來，中國M2與信貸增速一直保持在12-13%，但固定資產(chǎn)投資增速已經(jīng)從20%以上的中樞位置下降到10%。相對寬松的貨幣環(huán)境之所以對實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈通脹沒有產(chǎn)生推動作用的關(guān)鍵因素是過去兩年在投資增速大幅下滑的過程中，實體產(chǎn)業(yè)鏈上商品的價格表現(xiàn)類似于三四線城市房價，金融屬性足夠，但供求關(guān)系不支持通脹。隨著過去兩年房地產(chǎn)與制造業(yè)投資增速快速下行期暫時告一段落，加上1月份社融與信貸超預(yù)期投放，固定資產(chǎn)投資增速可能會在目前位置上穩(wěn)住一段時間，實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈供求關(guān)系趨于均衡，產(chǎn)業(yè)鏈商品金融屬性將逐漸顯現(xiàn)，從而推升通脹水平，導(dǎo)致貨幣政策收緊，這可能是未來房地產(chǎn)市場面臨的最大風險。
??5、以房為鑒，周期品配置價值凸顯
??基于此，在大類資產(chǎn)配置中，2016年上半年周期品的配置屬性大大提升。受益于供求關(guān)系均衡下的金融屬性顯現(xiàn)以及房地產(chǎn)價格上漲的溢出，在通脹實際導(dǎo)致貨幣政策收緊之前，周期品顯然是一個好的資產(chǎn)配置方向。有別的是，歷次周期中，通脹引起貨幣政策收緊預(yù)期都是資本市場表現(xiàn)好的后半段，而本次周期來看，股市仍處于底部位置，時間窗口足夠。與此同時，2015年上半年大宗商品價格的回升與2016年統(tǒng)計局調(diào)整通脹分項權(quán)重，將2016年通脹的壓力延到6月份之后。在需求溫和回升的背景下，產(chǎn)能利用率低位降低了價格大幅波動的概率，具有固定生產(chǎn)周期的產(chǎn)品諸如農(nóng)業(yè)、畜牧等在大類周期中表現(xiàn)將更為突出。
