在節(jié)前“降首付”、節(jié)后“降契稅”兩波利好政策的刺激下，全國范圍內樓市大分化的趨勢進一步加?。阂痪€城市庫存大降，房價持續(xù)瘋漲，而亟待去庫存的三四線城市房價卻仍“未見底”。據專家分析：2016 年的樓市，將呈現一線堅挺、二線復蘇、三四線持續(xù)承壓的局面。而相應的，房價也將在城市分化、區(qū)域分化的道路上越走越遠。
??一線城市房價“不封頂”
??據市場最新數據顯示，1 月上海商品住宅成交均價為3.59 萬元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%。這個數據也創(chuàng)出了上海商品住宅均價的歷史新高。一線城市住宅庫存全部降至十個月以下，上海只夠賣3.7個月。具體來看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已經降至3.7個月；北京的消化周期為9.2個月；廣州的數據顯示為7.5個月；深圳商品住宅消化周期為8.7個月。
??雖然“將首付”、“將契稅”等優(yōu)惠政策主要針對的并非一線城市，但市場心理開始發(fā)生變化，一線城市二手房交易已進入“賣方市場”，更多房東開始惜售觀望，市場房源越來越少。
??過去一年，上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地產市場，成交量也創(chuàng)出歷史新高，成交均價同比上漲18%，而對于市區(qū)的中高端樓盤成交均價同比不乏超過50%的增加。比如普陀位于中環(huán)的某樓盤，一套140平方米的房屋，2015年初銷售價格為500萬元，今年初則賣到了800萬元。
??上海去庫存周期明顯偏小，這是上海近期房價瘋狂上漲的重要原因所在。從實際情況看，上海目前最大的問題不是去庫存，而是需要積極補庫存。否則后續(xù)房價上漲的壓力會繼續(xù)增大。
??此外，今年1 月北京純商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交6462 套，成交面積67.37 萬平方米，環(huán)比分別下滑34%、37%，同比分別增加28%、16%。與此同時，1 月北京商品住宅成交均價為3.04 萬元/平方米，環(huán)比、同比均出現下滑。雖然相比2015 年年底的成交旺局，1 月成交量有所下滑，但是與去年同期相比卻處于高位水平。
??據專業(yè)人士指出，每年的1 月與2 月份由于受到“春節(jié)大遷徙”的影響，北京房地產市場均處于一年內的低位水平，但是從同比數據來看，2016 年的1 月成交情況可以稱得上是“高起點”。
??深圳房價繼續(xù)高歌猛進。根據深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的數據，1 月深圳新房成交均價再攀新高，已達4.65 萬元/平方米，同比上漲74.27%，環(huán)比增長9.51%；二手住宅1 月共成交15159 套，同比上漲74.12%，環(huán)比增長19.43%。
??中國的房地產市場有著鮮明的地域特點，房價過高和庫存過多都不是全局性問題，解決問題要因地施策，留下彈性空間。比如，此前出臺的降低購房首付、契稅和營業(yè)稅的政策，就把北上廣深等地排除在外。同理，化解庫存既沒有萬能藥，也沒有速效藥，各地結合實際探索出的經驗，才最有效。
??三四線城市依然面臨庫存難題
??“中國政府將繼續(xù)采取措施降低國內住宅庫存總體水平。”穆迪還在報告中指出，三四線城市面臨的庫存風險較高，這體現為這些城市的房價承壓，住宅銷售緩慢。
??研究院的數據顯示，2015年，三四線城市共推出土地面積69762 萬平方米，同比減少14%；共成交土地面積49652 萬平方米，同比減少18%；土地出讓金6554 億元，同比減少19%。
??三四線城市的高庫存反向成為土地市場的壓力。例如徐州，根據研究院的數據，截至2015 年底，該城市商品房可售面積為2085萬平方米，去化時間達22 個月。同時，徐州自2010 年以來土地成交量較大，住宅用地成交面積與商品住宅銷售面積的比值高達5.6，土地庫存高企，已超出市場的消化能力。
??更有開發(fā)商選擇了從部分前景較差的中小城市抽身離場從而斷臂求生。2016 年伊始，已出現房企在三四線城市退地的案例。
??1月18日，深圳控股宣布其下屬公司與廣東省河源市地方政府簽訂協(xié)議，將河源塞納灣未開發(fā)土地退還給當地政府。根據協(xié)議，地方政府收回未開發(fā)土地約62萬平方米，并在通過招拍掛方式重新出讓后，退還地價款約為人民幣6.99億元。
??“一線城市受資源稀缺限制，仍為房企必爭之地，高地價向遠郊區(qū)蔓延，品牌房企繼續(xù)深化一線城市布局，聯(lián)合體拿地的形式將日趨普遍。三四線城市由于去庫存壓力，市場供需及價格仍會維持較低水平。”研究院在報告中這樣說道。
??不過，面對一線城市越來越高的地價，一些品牌房企也開始持謹慎態(tài)度，加強風險控制。
