根據(jù)中原研究部統(tǒng)計(jì)2016年1月廣州一手房的庫(kù)存去化周期為9.2個(gè)月，回落至正常水平。4日，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、中原地產(chǎn)紛紛發(fā)布了上月廣州二手樓市報(bào)告。中原研究部預(yù)計(jì)廣州在2016年全面取消限購(gòu)的可能性不大，而花都、南沙的一手庫(kù)存較大，廣州市144平方米以上的一手庫(kù)存也較大，如果針對(duì)以上兩方面放開(kāi)限購(gòu)則更有利于促進(jìn)一手住宅市場(chǎng)。
??焦點(diǎn)1.越秀區(qū)學(xué)位房成交搶跑
??廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，一、二月廣州市二手住宅交易市場(chǎng)中介促成的新增放盤(pán)面積與簽約面積分別為51.46萬(wàn)平方米、53.91萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下滑7.56%及16.33%，同比均翻倍上升，中介促成業(yè)務(wù)占市場(chǎng)總體成交的58.50%。成交均價(jià)為15927元/平方米，環(huán)比下調(diào)1.68%。
??廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，隨著春節(jié)的臨近，二手樓市步入傳統(tǒng)淡季，加上大批非穗籍買(mǎi)家逐漸返鄉(xiāng)，市場(chǎng)客流量顯著減少，全市（含增城、從化）成交量較上月結(jié)構(gòu)性減少16.33%。據(jù)前線經(jīng)理人反映，目前成交的多為前幾個(gè)月看房的買(mǎi)家，而近期看房的客戶普遍會(huì)等到年后才敲定成交。雖然廣州持續(xù)寒冷小雪初至，市場(chǎng)較去年卻呈現(xiàn)出暖冬跡象，成交面積同比仍有逾倍上升，這得益于2015年政策寬松刺激樓市翹尾，并將交投熱度延續(xù)至新的一年。預(yù)計(jì)春節(jié)至元宵前市場(chǎng)交易較為冷清，進(jìn)入3月樓市有望迎來(lái)反彈。
??從區(qū)域來(lái)看，越秀區(qū)小面積學(xué)位房成交較多，家長(zhǎng)為避開(kāi)春節(jié)后學(xué)位房交易的高峰期，選擇在節(jié)前入市；番禺區(qū)及天河區(qū)均成交超過(guò)10萬(wàn)平方米，交易量共占全市總體近四成，同時(shí)兩區(qū)均保持較好的交投趨勢(shì)，其中番禺區(qū)同比翻升近兩倍。由于外圍區(qū)域以非穗籍人士為購(gòu)房主力，受這部分群體春節(jié)返鄉(xiāng)影響，花都、增城、從化三區(qū)環(huán)比跌幅較大，均在28%左右，而蘿崗區(qū)在保利香雪山數(shù)宗大戶型成交的帶動(dòng)下，成為唯一逆勢(shì)上漲的區(qū)域。
??焦點(diǎn)2.高價(jià)房扎堆成交
??中原研究部通過(guò)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)上月單價(jià)在3萬(wàn)元以上的物業(yè)成交占比為29.14%，環(huán)比上月上漲2.4%，較去年第四季度平均水平上漲5.19%，可以看出一些實(shí)力相對(duì)強(qiáng)勁的買(mǎi)家加快置業(yè)進(jìn)程。這些高端物業(yè)基本分布在3個(gè)核心區(qū)域，天河占比高達(dá)55.68%，其次是越秀27.27%，而海珠占比14.77%。
??中原研究部客戶研究主任熊小洪表示，從2015年第4季度開(kāi)始廣州3房以上的客戶占比就幾乎接近50%，而改善型客戶購(gòu)房對(duì)物業(yè)綜合品質(zhì)要求較高，成交價(jià)也相對(duì)更高。同時(shí)，2016年1月學(xué)位房成交占比為12.23%，較第四季度平均水平上漲2.76%，隨著二胎政策的執(zhí)行以及明年初入學(xué)的迫切性，家長(zhǎng)族也加快入市，往往學(xué)位房的價(jià)格也較高。更為重要的是，這些對(duì)物業(yè)品質(zhì)要求較高的客戶也希望在年前將物業(yè)定下來(lái)，畢竟目前利率為歷史低位，唯恐在年后出臺(tái)新政策（取消限購(gòu)），導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
??焦點(diǎn)3.花都南沙一手房庫(kù)存較大
??近期，廣州是否放松限購(gòu)備受關(guān)注。2015年廣州樓市的自身發(fā)展較好，一、二手住宅市場(chǎng)成交量都上漲，房?jī)r(jià)也相對(duì)穩(wěn)定，根據(jù)中原研究部統(tǒng)計(jì)2016年1月一手房的庫(kù)存去化周期為9.2個(gè)月，已經(jīng)為正常水平，因此中原研究部預(yù)計(jì)廣州在2016年全面取消限購(gòu)的可能性不大，但逐步取消非常有可能的。比如：在郊區(qū)先行，從化、增城本來(lái)就未限購(gòu)，庫(kù)存量較大的花都、南沙有可能放開(kāi)限購(gòu)；為了吸引外地優(yōu)秀的人才入“穗”，將購(gòu)房要求的3年社保改為1年仍有可能；144平方米以上的大戶型可能會(huì)放開(kāi)限購(gòu)。
??如果取消限購(gòu)，廣州二手住宅市場(chǎng)反應(yīng)會(huì)如何？2015年花都、南沙的二手房交易量占比分別在9%、2%，即使放開(kāi)限購(gòu)對(duì)二手房市場(chǎng)影響也較??；144平方米以上的二手房交易量占比也僅有6%-8%，若放開(kāi)限購(gòu)，由于高總價(jià)的限制對(duì)二手房影響也相對(duì)較小，但花都、南沙的一手房庫(kù)存較大，廣州市144平方米以上的一手房庫(kù)存也較大，如果針對(duì)以上兩方面放開(kāi)限購(gòu)則更有利于促進(jìn)一手住宅市場(chǎng)。
??從中原成交統(tǒng)計(jì)分析，在廣州購(gòu)房的外省客戶占比最高的為湖南、湖北、江西和河南，占比在3%-8%左右，非廣州市占比最高的為梅州、汕頭、湛江和揭陽(yáng)，占比在2%-4%，外地人來(lái)廣州考慮到會(huì)將老人孩子接過(guò)來(lái)同住，往往多購(gòu)買(mǎi)較面積稍大的住宅，因此成交套均面積和總價(jià)會(huì)較廣州總體水平偏高。熊小洪表示，總體而言放開(kāi)或放松限購(gòu)對(duì)廣州樓市都將帶來(lái)量?jī)r(jià)上漲的局面，只是影響群體、影響的程度會(huì)有所不同。
