近日，中共中央政治局會議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
當下國內(nèi)樓市真實庫存有多大未來市場的需求在哪里在新的住房改革思路下，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的著力點何在
庫存：只賣不建，存量也夠賣幾年
國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，11月末，全國商品房待售面積6.96億平方米，比10月末增加一千多萬平方米，比一年前增加了1億平方米，也創(chuàng)下了歷史新高。其中，住宅待售面積4.40億平方米。如果按照我國人均30平方米的住房面積計算，這些待售住宅可供約1.46億人居住。
從銷售看，今年1-11月，全國商品房銷售面積為10.9億平方米。業(yè)內(nèi)預測，全年銷售將超過12億平方米。據(jù)此測算，6.96億平方米待售庫存需要7個月的消化時間。
但待售面積還只是顯性庫存。安信證券分析師陳天誠認為，除待售面積外，企業(yè)拿的尚未開工的土地、未竣工在建項目（除已預售）等也應當計入庫存，這樣一起統(tǒng)計后，我國房地產(chǎn)的真實庫存要大很多。
“其實，最可怕的還是巨大的潛在庫存。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟估算，目前包括已竣工未銷售的、未竣工在建的、待開發(fā)的，這些潛在庫存加起來不少于40億平方米，而且這部分供應將在未來幾年內(nèi)集中體現(xiàn)，即使不考慮每年新開工建設面積，消化它們也需要幾年時間。
中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的報告則認為，2015年房地產(chǎn)市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過?？値齑娓哌_21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23個至24個月。
從地區(qū)看，是“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。從各地發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，鄂爾多斯、營口等一批三四線城市成為高庫存的“重災區(qū)”。
需求：市場+保障，買房+租房
去庫存前景如何，決定因素是未來我國住房的需求潛力大小。根據(jù)新的住房改革思路，由進城農(nóng)民工構成的新市民群體將成為未來重要的住房需求人群。
國務院去年發(fā)布的《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》提出，到2020年，要努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。陳晟測算，按目前人均35平方米的水平測算，1億新市民將帶來35億平方米的新增住房需求。此外，各地棚戶區(qū)拆遷改造、面向住房困難人群的保障房、改善性住房等各類需求未來10年的增量將達到60億平方米左右。
他認為，未來住房需求將越來越多元化。改善性二套房、高舒適度住房、適老住宅、青年公寓、季節(jié)性住宅等，都是住房市場上的有效需求，針對這些需求的供給也是有效供給，“當下樓市的供給仍不夠滿足這部分需求，供給側改革要解決這部分的需求問題”。
值得一提的是，住房需求不等于購房需求。比如，面向青年群體租賃需求的長租公寓，也是去庫存、穩(wěn)市場的新領域。
復旦大學經(jīng)濟學院副院長孫立堅認為，為滿足新需求，房地產(chǎn)業(yè)應加快供給側改革，包括減稅降費、保障房貨幣化安置、增加公共品供給等，這些都是未來政策的發(fā)力點。
方向：“去庫存”狀態(tài)下房地產(chǎn)角色生變
業(yè)內(nèi)人士根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)推算，到“十二五”末，我國家庭戶均擁有住房達到1.08套。就全世界經(jīng)驗而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。因此，今年以來房地產(chǎn)投資增速的明顯回調(diào)，不是周期性而是結構性的，因為供求關系已完全逆轉(zhuǎn)。在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)的角色和發(fā)展方式也正在悄然生變。
孫立堅說：“過去我們都稱房地產(chǎn)業(yè)是‘黃金十年’，這期間房地產(chǎn)投資增速每年都能保持20%以上，房地產(chǎn)上下游涉及多個行業(yè)，是拉動投資的中堅力量，是名副其實的經(jīng)濟引擎。但現(xiàn)在行業(yè)供大于求，庫存嚴重，一方面要穩(wěn)住房地產(chǎn)投資，讓房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟的穩(wěn)定器，另一方面地產(chǎn)商的定位也要隨之改變，以前是城市開發(fā)商、建設商，未來要向著城市運營商、配套服務商的角色改變。”
對地方政府來說，房地產(chǎn)業(yè)作為地方經(jīng)濟“發(fā)動機”的角色將逐步淡化，而需更加注重與其他產(chǎn)業(yè)的配套、結合。
養(yǎng)老催生了養(yǎng)老地產(chǎn)、安樂地產(chǎn)；“互聯(lián)網(wǎng)+”催生出地產(chǎn)后服務，社區(qū)物業(yè)管理服務成為開發(fā)商爭奪焦點；在“雙創(chuàng)”氛圍下，共享辦公空間等新模式已經(jīng)誕生。
“房產(chǎn)將更多扮演產(chǎn)業(yè)載體和容器的角色。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，更加需要其他公共資源和實體產(chǎn)業(yè)作為依托?！标愱烧f，以上海張江高科為例，地產(chǎn)開發(fā)收入在持續(xù)下降，企業(yè)也正在變身為“投行型”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。這種“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的模式使房地產(chǎn)業(yè)走向穩(wěn)定中國經(jīng)濟的舞臺。
