數(shù)據(jù)顯示，中國投資者的房地產(chǎn)資產(chǎn)配置比例非常高，超過60%，而發(fā)達國家投資者的房地產(chǎn)配置比例則低于10%，過去兩年都在5%～8%之間，對國內(nèi)眾多的財富管理機構來說，要協(xié)助國內(nèi)富人群體進行財富管理和資產(chǎn)配置，加大海外份額，實現(xiàn)持續(xù)增長，這一切才剛剛開始。
2015年國慶節(jié)去了趟歐洲后，吳華開始考慮在西班牙或葡萄牙投資買房。
此前，她遞交了好幾年的加拿大投資移民申請，至今未果。去年以來，美國、加拿大、澳大利亞這些傳統(tǒng)的移民國家，紛紛收緊了投資移民政策；而歐洲，卻打開了另一扇門。
像吳華這樣的單純考慮移民和未來生活的人，正在越來越多。而那些更專業(yè)的不動產(chǎn)投資者，已經(jīng)或正在出手美國、加拿大、澳洲和歐洲的房產(chǎn)。
隨著2014年末以來一系列寬松政策，國內(nèi)一線城市房價再度走高，夏季的股市動蕩等因素讓國內(nèi)出現(xiàn)了資產(chǎn)配置荒，中國高凈值人群（可投資資產(chǎn)在1000萬元人民幣以上）在全球配置資產(chǎn)如火如荼。
多家國際機構的數(shù)據(jù)顯示，中國高凈值人群在配置資產(chǎn)時更偏愛房產(chǎn)購置。過去十多年來，從香港、新加坡，到美國、加拿大再到歐洲的英國、西班牙、葡萄牙，中國的富人們沿著這一路徑轉(zhuǎn)戰(zhàn)全球購房移民；而高凈值人群數(shù)量的增多，又反過來推動了不動產(chǎn)資產(chǎn)配置的全球化。
持續(xù)升溫的歐洲
不經(jīng)意間，在過去兩年里，中國人的購房熱情，就從北美燃燒到了歐洲。
國際房地產(chǎn)網(wǎng)站居外網(wǎng)聯(lián)合首席執(zhí)行官安德魯·泰勒表示，中國投資者正在向海外拓展，他們在尋找具備增長潛力的地方，在過去一年里，西班牙是中國買家投資最多的國家，其次是葡萄牙、意大利和塞浦路斯。
歐洲地區(qū)都是非傳統(tǒng)移民國家，原先都以輸出移民為主。2011年以來，美國、加拿大等主移民國移民政策呈持續(xù)收緊態(tài)勢，而歐洲國家則更持開放態(tài)度，紛紛出臺了“黃金投資移民”計劃，如葡萄牙、西班牙，意大利，希臘，塞浦路斯等，都先后出臺購房投資移民的法律措施。
對于吳華來說，歐洲具有投資安全穩(wěn)定、舒適的環(huán)境、精英的教育、豐富的福利等一系列的優(yōu)勢。
在操作層面，相對于北美，歐洲國家的移民政策對申請人沒有經(jīng)商背景、語言的要求，投資額也比較低，辦理速度比傳統(tǒng)移民國家要快很多，使越來越多的中國投資者將目光聚焦于此，歐洲購房移民項目持續(xù)火熱。
葡萄牙和西班牙的官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前來自中國的申請人占了總申請數(shù)量的80%以上。
過去三年中，獲得葡萄牙“黃金居留許可”的投資人共2502位，其中房地產(chǎn)投資者2368人。在2502位投資人中，中國有1996人。
根據(jù)英國移民局官方數(shù)據(jù)，在世界范圍的英國投資移民申請人中，中國籍人士在2013-2014年占總申請人的35%，2014-2015年更升至48%，居世界第一 。
當前歐元匯率和歐洲房價都處于歷史低位，隨著歐洲整體經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖。對熱衷投資不動產(chǎn)的中國人來說，歐洲國家的移民項目不但能讓全家拿到歐盟身份，享受歐盟福利，還能收獲房產(chǎn)升值和出租帶來的優(yōu)厚回報，移民和投資兩不誤。
建銀精瑞董事長李曉東認為，相較于中國內(nèi)地高企的地價（當前一線城市尤其是北京的地價都超過了在售房價）、房價，歐洲房地產(chǎn)資產(chǎn)目前仍是一個價值洼地，中國投資移民已進入“歐洲時代”。
據(jù)路透社消息，歐洲央行計劃在12月降息10個基點，這將令歐元進一步貶值，在歐洲購置房產(chǎn)會更加劃算。
遷徙中的投資者
事實上，中國高凈值人群海外購房，是由香港開始。由于文化相近，近在咫尺的香港曾一度最受內(nèi)地移民的青睞。
2003年，基于振興經(jīng)濟需要，中國香港推出“資本投資者入境計劃”（即投資定居），投資人無需在香港開設、經(jīng)營任何生意，只需投資不少于650萬港元于房地產(chǎn)或金融資產(chǎn)等指定的投資類別，即可獲得定居。
吳華還記得，當年她在深圳的二哥，買了香港的一套房子移民，生了二胎。然而到了2010年，由于申請?zhí)^火爆，香港特區(qū)政府宣布將房地產(chǎn)剔出獲許投資資產(chǎn)類別，并將投資門檻從650萬港元提高至1000萬港元。
即 便如此，也沒能阻擋內(nèi)地富豪去香港買房的步伐。2015年，市場消息稱馬云和馬化騰均在香港購置上億元豪宅。香港房價自2003至今已經(jīng)上漲了約 340%，為了抑制樓市暴漲，2012年10月起，香港特區(qū)政府頻頻出招，除強化額外印花稅外，還推出“買家印花稅”增加置業(yè)成本，以此來遏制外來投資需 求。
香港投資受阻后，美國房產(chǎn)投資升溫，尤其是 在2008年金融危機后。由于美國沒有直接的購房移民政策，一些中介機構通過運作美國EB-5項目變相投資房地產(chǎn)，如一款“美國EB-5-獨立別墅花園項 目”，號稱投資50萬美元獲移民批準后可返還2棟獨立別墅（可自住或包租，年回報5%），一步到位獲取美國綠卡及房產(chǎn)。
借此，到了2013年，中國人成為美國房產(chǎn)的第一大買家。除單純的投資客外，還有數(shù)量龐大的EB-5投資移民群體。2014年，中國投資者已占到EB-5簽證的大約85%。
美國移民局在2014年10月1日開始的2015財年前，暫停向中國投資者發(fā)放EB-5簽證。
今年9月30日，美國重啟EB-5投資移民項目并進行調(diào)整：50萬美金的投資門檻最高可上漲至120萬美金。
不過，撇開移民，許多投資者在美國置業(yè)更多考慮的是資產(chǎn)保值升值。尤其是在2010年后，美國房地產(chǎn)市場開始回升，很多投資者成功抄底。目前美國房價雖然上漲了很多，但由于美國經(jīng)濟復蘇和美元加息的預期，美國房地產(chǎn)仍是中國投資者認為安全的資產(chǎn)。
據(jù)美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會數(shù)據(jù)，截至2015年3月底的一年中，中國買家在美國購置房產(chǎn)花費了286億美元（約合1775億元人民幣）。
與美國類似，加拿大也是中國富有階層愛去的國家。加拿大在1980年代中期推出投資一定金額即可移民的計劃，間歷經(jīng)多次調(diào)高投資金額。
但在2014年，加拿大聯(lián)邦移民部取消投資移民計劃，對所有提出申請的積案“一刀切”，有6.6萬個申請被退回，其中中國申請占5.7萬個。
北美遇冷之后，中國人又轉(zhuǎn)戰(zhàn)澳大利亞。李曉東指出，海外房地產(chǎn)投資與傳統(tǒng)移民機遇并存，澳洲尤其如此。繼美國之后，澳洲成為了中國最大的移民及投資目的地。
資產(chǎn)配置全球化進行時
國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)價格過高和貶值風險，是資產(chǎn)配置全球化的重要推手。
李曉東認為，驅(qū)動中國人海外投資的主要原因是資產(chǎn)配置，分散風險，海外占比目前約為20%。
一方面，我國宏觀經(jīng)濟放緩，2014年GDP增速7.3%（國家統(tǒng)計局修正后數(shù)據(jù)），創(chuàng)24年新低；2015年上半年更低至7.0%。
另一方面，貨幣超發(fā)形成“堰塞湖”抬升了資產(chǎn)保值的需求。
李曉東指出，中國的M2是美國的1.5倍，貨幣超發(fā)，導致人民幣“內(nèi)貶外升”，房價在過去10年是漲了，但是房價的上漲速度并沒有跟上人民幣的發(fā)行速度。因此現(xiàn)在是對外投資的最佳時機，應該抓緊時機將“假錢”換成真“資產(chǎn)”。
福布斯中文發(fā)布的《2015中國高凈值人群壽險市場白皮書》報告顯示，中國高凈值人群正以每年超過10萬人的數(shù)量遞增，從2011年的51萬人到2014年的91萬人，預計至2015年底將達到112萬人。
英國《金融時報》今年7月調(diào)查的中國富人中，60%以上表示，他們計劃在未來兩年增持海外資產(chǎn)。其中，住宅房地產(chǎn)最受歡迎，其余依次為固定收益證券、商業(yè)地產(chǎn)、信托產(chǎn)品和人壽保險。
另外，有47%的高凈值個人已安排30%以上的資產(chǎn)投資海外；美國是42%受訪者的首選目的地，其次是香港、澳大利亞、加拿大和英國。
值得關注的是，國內(nèi)和海外的高凈值人群在資產(chǎn)配置上存在明顯不同。
根據(jù)上述調(diào)查，資產(chǎn)海外配置的人群基本上分為三類。一是希望通過海外購房置業(yè)獲得穩(wěn)定回報的人，這在海外投資者中數(shù)量最大；二是受“以房養(yǎng)學”概念及資產(chǎn)配置理念普及的留學生和家長；還有就是具備潛在移民需求的群體。
數(shù)據(jù)顯示，中國投資者的房地產(chǎn)資產(chǎn)配置比例非常高，超過60%，而發(fā)達國家投資者的房地產(chǎn)配置比例則低于10%，過去兩年都在5%～8%之間，且多為商事交易類地產(chǎn)，現(xiàn)金流較為穩(wěn)定。中國高凈值客戶買的多為住宅、別墅、商鋪等。
追隨投資者的這一全球化資產(chǎn)配置趨勢，國內(nèi)也出現(xiàn)了不少資產(chǎn)管理和財富管理機構。建銀精瑞旗下的迦南資本，成立于2011年，便是致力于海外投資的基金管理公司，目前已布局澳大利亞、西班牙、葡萄牙等國。
對于不少發(fā)達國家的資產(chǎn)管理機構而言，全球資產(chǎn)配置并非冷僻的專業(yè)名詞，而是已經(jīng)習以為常的投資策略。其主要原理即是利用資產(chǎn)的區(qū)位空間維度差異，鞏固并提升價值投資的長期性與多樣性。
但對國內(nèi)眾多的財富管理機構來說，要協(xié)助國內(nèi)富人群體進行財富管理和資產(chǎn)配置，加大海外份額，實現(xiàn)持續(xù)增長，這一切才剛剛開始。
海外投資的政策推手
在中國人海外購房、投資的熱潮中，隱形的政策之手起到了重要作用。近幾年中國政府開放了海外投資管制，極大的推動了華人海外置業(yè)的增長。
過去兩年間，中國穩(wěn)步推進人民幣資本項目可兌換，推出QDII、RQDII、QFII跨境金融投資機制，放寬跨境投資政策，鼓勵合格的境內(nèi)外投資者使用人民幣開展跨境金融投資。
中國政府最初推出的QDII，是為了鼓勵中國機構投資者開發(fā)海外投資市場，并且取得了成功，海外投資交易額已突破430億美元。
仲 量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒表示，QDII2對海外交易量的影響對于中國海外投資資本無疑具有積極意義。諸多機構將在整個交易過程中受益，而且在大型交 易中獲得合法性。海外資本的投資者群體也將多元化，不同類型金融產(chǎn)品的滲透也為個人投資者提供了投資海外房地產(chǎn)的商機。
在資立方創(chuàng)始人王冠看來，QDII2呼之欲出。QDII2 提高了個人和機構海外投資的額度上限，將機構投資的最高投資上限從3億美元提高至10億美元。此舉將進一步鼓勵國內(nèi)資本進行海外投資，促進資本向境外流動。
而監(jiān)管機構也正在為個人海外投資拓寬合法路徑。比如，合格境內(nèi)個人投資者境外投資試點管理辦法將很快發(fā)布，首批試點QDII2的城市共有六個，分別為上海、天津、重慶、武漢、深圳和溫州。
央行官員亦在公開論壇上透露，中國央行下一步將繼續(xù)推進金融市場對外開放及改革相關政策，放寬額度限制可投資范圍，增加合格投資主體，適時研究推出合格跨境個人投資者，打通個人跨境投資通道。
對于監(jiān)管當局而言，一定程度上鼓勵中國投資境外確有其必要性，這不但可以通過投資于不同國別的金融資產(chǎn)分散投資風險，拓寬境外投資渠道，亦可幫助國內(nèi)居民在經(jīng)濟下行周期保證投資收益及資產(chǎn)保值增值，有利于滿足境內(nèi)居民全球化資產(chǎn)配置的需求。
此外，中國與其他國家簽訂貨幣互換協(xié)議、開通滬港通、籌備深港通等多項舉措，正幫助中國朝著資本賬戶可自由兌換的長期國家戰(zhàn)略目標邁進，允許符合條件個人投資者和機構投資者更加自由地投資海外金融資產(chǎn)。
