“首付3.8萬，月供480元。”1996年位于蘿崗廣汕公路金坑路段的澳洲山莊一開售便以低首付低月供的方式吸引了2000多位購房者入手。然而 自1999年開始，澳洲山莊由于資金鏈斷裂，銀行收緊放貸造成爛尾，這個占地面積1000多畝的樓盤被冠以“廣州最大爛尾樓”的稱號。如今，讓苦等了近 20年的業(yè)主喜出望外的是，項目將總體拆除重建。澳洲山莊背后的大金主——平安不動產(chǎn)，注資22億元將這一片爛尾樓重新包裝。
平安集團近年頻頻出現(xiàn)在各大房企的股東名單上，向來以財務(wù)投資人身份出現(xiàn)的平安不動產(chǎn)此次將以何種身份示人？
收益與風(fēng)險并存
根據(jù)政府批復(fù)的重建方案，澳洲山莊將進行總體的拆除重建。在拆除期間，開發(fā)商在項目現(xiàn)有的空地上修建安置房，其劃分標準按照市政府文件要求1∶1.1配置，用于安置部分業(yè)主。而為了避免再次爛尾，開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)資金將納入政府監(jiān)管范圍。
據(jù)了解，澳洲山莊的開發(fā)商為廣州澳美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“澳美公司”），查看其官網(wǎng)并無詳盡資料。對于澳洲山莊的重建工程，澳美公司董事長、總裁胡耀智表示，引入平安不動產(chǎn)注資22億元共同建設(shè)，幫助公司渡過了資金難關(guān)。
廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜向《中國經(jīng)營報》記者透露，“澳美公司與包括保利、雅居樂在內(nèi)的多家開發(fā)商都有過交涉，但最終選擇平安不動產(chǎn)的原 因或是希望自家操盤?！睂τ陂_發(fā)商來說，隨著地價房價上漲，爛尾樓價值不斷提升，有意向的收購者不在少數(shù)，即使資金短缺也不愿意出售，只愿意讓出部分股 權(quán)。
“平安介入此類項目動機首先是購買的價格比較優(yōu)惠，長遠回報將高于投資現(xiàn)成項目。而對于開發(fā)商來說，重建所需成本相對地價和房價的上漲是可以對稱的，雙方看中的是區(qū)域發(fā)展?jié)摿??！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉在接受記者采訪時亦表示。
“然而，收益和風(fēng)險并存，如果完全給澳洲山莊操盤會不會重蹈20年前的覆轍，尚無法下結(jié)論?！秉S韜同時強調(diào)。
澳洲山莊因為爛尾，導(dǎo)致一些業(yè)主斷供，有一些業(yè)主和開發(fā)商之間還存在復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系，產(chǎn)權(quán)沒有落實等情況也是開發(fā)商亟待解決的問題。對此，廣東 宏力律師事務(wù)所律師呂傳文在接受本報記者采訪時表示：“涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的物業(yè)，買賣合同的主體沒有發(fā)生變化，原先的權(quán)利義務(wù)沒有改變，關(guān)鍵還要看澳美公司能 否處理好與業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛。”呂傳文律師提示購房者，無論是完成按揭或是斷供的業(yè)主都理應(yīng)享有入住權(quán)，不需要補償任何差價。
20年后的今天，由于蘿崗區(qū)整體規(guī)劃配套不斷完善，澳洲山莊建成后具有不錯的升值潛力。區(qū)域地價攀升，價格已不能與20年前相比，據(jù)記者了解，距離澳洲山莊最近的樓盤御湖名邸，目前在售單位均價約2萬元/平方米，該區(qū)域的住宅價格已達到1.3萬~2.2萬元/平方米。
隱形地王的野心
“廣州最大爛尾樓”被盤活，業(yè)界更關(guān)心這位隱形巨頭——平安不動產(chǎn)。去年底至今年，平安不動產(chǎn)在土地市場的表現(xiàn)可謂“兇猛”，頻頻在土地市場出手，所拿土地均位于北京、廣州、杭州、南京等重點城市。
2014年平安開始加快入市，旗下深圳聯(lián)新、杭州安豐置業(yè)、杭州安東置業(yè)及深圳平軒四個子公司斥資167.89億元先后在廣州、杭州、北京、蘇 州等一線及重點二線城市拿下6幅優(yōu)質(zhì)地塊。2015年前十個月，其又相繼在北京、上海、杭州、天津、蘇州等城市單獨或聯(lián)合房企拿下至少14宗地，涉及土地 出讓金額高達477.32億元。
在住宅市場，平安不動產(chǎn)通過增資的方式入股或者聯(lián)合房企直接拿地，這些地塊集中于一二線城市。張宏偉指出，平安的房地產(chǎn)投資路徑以財務(wù)投資為主，并不直接參與開發(fā)，基本上所有的項目都會和其他房企合作，平安承擔(dān)的都是投資人的角色。
平安集團董事長馬明哲的話似乎印證了這一點，“改革是摸著石頭過河，但如果河上有橋，付點過橋費就可以跑過去，那何必冒著危險、花費時間摸著石頭過河呢？”地產(chǎn)圈的事，平安不懂怎么玩，于是就“付費過橋”。
在業(yè)內(nèi)看來，平安系與房企的合作模式主要有三種：一是成立子公司通過招拍掛或單獨或聯(lián)合拿地；二是入股房企某個優(yōu)質(zhì)項目；三是與房企簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，成為戰(zhàn)略投資者。為了規(guī)模擴張，房企在探索與資金的合作模式過程中，卻不知不覺造就了一個隱形“地主”。
不僅如此，近年來平安在房地產(chǎn)領(lǐng)域頻繁布局，不僅通過拿地、合作開發(fā)等方式介入地產(chǎn)領(lǐng)域，還進行房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資。今年4月 中國平安 斥資62.95億港元持股9.9%，拿下碧桂園第二大股東之位。近日，平安又以2.14億港元入股朗詩躍居第二大股東。另據(jù)資料顯示，目前平安主要通過房 地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)金融服務(wù)三個方向涉足房地產(chǎn)，涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的板塊主要有平安人壽[微博]、 平安銀行 、平安不動產(chǎn)、平安信托以及互聯(lián)網(wǎng)金融。
未來房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則或?qū)l(fā)生改變，平安深諳其中的門道，要壟斷房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上的幾大傳動軸：從資金到土地，從房企到購房者，這家險企早就嶄露野心。
“涉房”背后的棋局
政策放寬為中國平安[微博]迎來了房地產(chǎn)的春天，2011年，平安壽險獲得中國保監(jiān)會下發(fā)的投資PE和不動產(chǎn)的雙牌照——自此成為國內(nèi)首家擁有 “雙牌照”的保險公司。盡管至2014年5月，保監(jiān)會開始實施新的《保險資金運用管理暫行辦法》，對險資的投資范圍持續(xù)放寬。但在接受本報記者采訪時，平 安不動產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人解釋，平安對房地產(chǎn)的投資多使用自由資金，而非保險資金。
在2015年的新年致辭中平安集團董事長馬明哲提到，“不動產(chǎn)公司投資規(guī)模實現(xiàn)突破性增長，戰(zhàn)略投資項目為集團未來的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)?！睆闹锌梢愿Q見，平安不動產(chǎn)迅猛擴張的勢頭不會削弱，其發(fā)展也必定要配合平安集團的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。
可以說，平安在地產(chǎn)圈布了一個很大的棋局。其在房地產(chǎn)的布局遍布住宅、商業(yè)、物流、養(yǎng)老、股債券投資等領(lǐng)域。據(jù)公開資料顯示，截至2014年8 月，平安不動產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模達到了500億元。據(jù)媒體統(tǒng)計，2013年年末，平安投資性房地產(chǎn)的投資規(guī)模是182.64億元。房地產(chǎn)信托資產(chǎn)管理規(guī)模占 23.9%，2013年累計兌付房地產(chǎn)信托規(guī)模逾200億元。
隨著中國平安投資地產(chǎn)的步伐加快，除了參與了多起海外并購交易外，仍不忘在國內(nèi)地產(chǎn)市場進行布局。如今中國平安將觸角延伸至房地產(chǎn)企業(yè)之間的股權(quán)合作，與朗詩、招商、金地、華潤、綠城、九龍倉等建立合作關(guān)系。
“這兩年地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)型階段，大家對未來房地產(chǎn)的走向比較模糊，房企也開始探索新的合作伙伴和方式?！币晃徊辉妇呙姆治鰩煴硎尽?
上述分析師指出：“平安和房企的合作主要針對兩個層面，一是財務(wù)投資，有可能短期內(nèi)沒有什么實際的利益，但能夠長線布局房地產(chǎn)業(yè)，長期來看資金回報可觀；二是戰(zhàn)略合作，雙方能在資源方面形成合力，具體推動項目發(fā)展，平安能做戰(zhàn)略投資者當然更好。”
“對于平安來說，將資金投入房地產(chǎn)市場更加保值增值，另一方面，從房企的角度，資金的注入能更好地幫助房企拿地擴張、改善財務(wù)結(jié)構(gòu)。”張宏偉向記者表示。
為金融業(yè)務(wù)尋下一個出口
馬明哲曾公開稱，從社交通訊、游戲開始進入各行各業(yè)，再到金融；阿里從電商開始進入各行各業(yè)，再到金融；平安則要從現(xiàn)實的生活金融開始，最后定位到社交金融。
或許平安正是選擇了通過與房企合作，搭建一個O2O模式的“房地產(chǎn)金融”生態(tài)圈。目前，馬明哲在地產(chǎn)圈設(shè)立平安不動產(chǎn)投資、平安好房。隨著平安 好房相繼推出了“好房寶”“好房貸”等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，業(yè)務(wù)涉及“好房金融”、二手房買賣、租房、房產(chǎn)眾籌、管家服務(wù)，涵蓋地產(chǎn)領(lǐng)域的諸多方面。2015 年中報顯示，平安所打造的物聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)平臺——平安好房上半年交易破100億元，個人購房者獲得貸款規(guī)模達6億元。
依靠雄厚的資金背景，平安輕松獲得了“入會”資格。2014年年報顯示，自2004年上市以來中國平安總資產(chǎn)增長14倍達40.059億元，2014年平安實現(xiàn)凈利潤479.30億元，同比增長33.1%。
“畢竟對于像平安這樣‘不差錢’的企業(yè)，用手頭一小部分的資金買一張進入房地產(chǎn)的門票，但看似進入地產(chǎn)，其實玩的還是金融。單純投資賣房的時代已經(jīng)過去了，更多的是利用資金優(yōu)勢打通渠道。”張宏偉說道。
然而，張宏偉也指出，財務(wù)投資與戰(zhàn)略合作還要分開來看，平安入股了企業(yè)并不意味完全可以輕車熟路，后期的合作當中，需要雙方的部門之間相互磨合，是否能將平安的業(yè)務(wù)嫁接到房企項目的營銷環(huán)節(jié)當中還需時間來證明。
