天津放開(kāi)“限購(gòu)”一步步蛻變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。盡管天津房地產(chǎn)管理部門(mén)三緘其口，然而來(lái)自濱海新區(qū)的實(shí)際動(dòng)作卻表明，取消限購(gòu)只差一層窗戶紙。
4月底開(kāi)始，天津市陸續(xù)流出濱海新區(qū)差別化限購(gòu)和天津放開(kāi)三套住房限購(gòu)的傳聞。記者實(shí)地走訪濱海新區(qū)部分樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，如家和園、首璽、中國(guó)塘等項(xiàng)目，已對(duì)在天津有兩套房但濱海無(wú)房的客戶承諾，新政已實(shí)施，可再購(gòu)買(mǎi)一套商品房，且能在房管部門(mén)備案。這無(wú)疑是限購(gòu)政策以來(lái)，行政級(jí)別最高的一個(gè)區(qū)域透露出的重大變化。而天津放開(kāi)，意味著限購(gòu)的閘門(mén)幾乎已經(jīng)打開(kāi)。
“供大于求的城市，可以放開(kāi)限購(gòu)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)(微博)表示，目前市場(chǎng)下行最主要原因就是供需失衡。一旦下行，地方政府比開(kāi)發(fā)商還著急。他們主要依靠土地收入，債務(wù)壓力比較大，房地產(chǎn)出現(xiàn)回調(diào)后，可能會(huì)有調(diào)整政策，但不能完全看作是“救市”，也不用大驚小怪。
有著直轄市身份的天津一旦限購(gòu)放開(kāi)，將在觀望救市的城市中間，激起不小的浪花。有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如果天津放松限購(gòu)的傳言屬實(shí)，基本等于取消限購(gòu)?！叭绻旖蚋矣诼惚际椒砰_(kāi)限購(gòu)，那么47個(gè)限購(gòu)城市中過(guò)半都可以跟風(fēng)取消了?！?/span>
自2011年2月，天津出臺(tái)限購(gòu)措施，天津戶籍家庭不得新購(gòu)第三套及以上住房；非天津戶籍家庭需持一年社保納稅證明方可購(gòu)房，且不得新購(gòu)第二套及以上住房。
上述傳聞，意味著對(duì)既有限購(gòu)政策的松綁。而松動(dòng)背后，是天津樓市遭遇的龐大庫(kù)存壓力。
數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)到的35個(gè)城市商品住宅庫(kù)存同比增長(zhǎng)19.5%，其中天津商品住宅總量達(dá)到2044萬(wàn)平方米，居于首位。35個(gè)城市住宅平均存銷比15.2，天津市則為22.4，意味著市場(chǎng)需要22.4個(gè)月時(shí)間才能完全消化庫(kù)存。濱海新區(qū)代表的郊區(qū)縣，無(wú)疑是當(dāng)?shù)貛?kù)存的重災(zāi)區(qū)。
有著直轄市身份的天津，一貫被視作執(zhí)行中央調(diào)控政策的風(fēng)向標(biāo)。如傳聞轉(zhuǎn)真，或會(huì)讓其他地方政府不再觀望，逐漸釋放自己松綁調(diào)控政策的沖動(dòng)。
分析師表示，庫(kù)存壓力大使得房企抱怨聲加大，地方政府財(cái)政狀況受到影響。很多城市進(jìn)行調(diào)控政策放松，多半為刺激供需雙方的入市情緒。城市級(jí)別一般三四線城市開(kāi)始，如今倘若天津進(jìn)行松綁，在直轄市的示范效應(yīng)影響下，不排除部分高庫(kù)存城市跟進(jìn)，甚至對(duì)一線城市都將產(chǎn)生觸動(dòng)作用。
限購(gòu)解禁風(fēng)聲
4月28日舉行的濱海新區(qū)房交會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上，濱海新區(qū)規(guī)劃和國(guó)土資源管理局官員透露，為促進(jìn)濱海新區(qū)樓市發(fā)展，將向市場(chǎng)推出實(shí)施差別化限購(gòu)，只要濱海范圍內(nèi)無(wú)房，即可在新區(qū)購(gòu)房。此外，還將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購(gòu)房政策，購(gòu)房人交一成首付就能先住房。
經(jīng)過(guò)20余天的持續(xù)發(fā)酵，如今當(dāng)?shù)匾恍╊H具神通的樓盤(pán)，已經(jīng)按捺不住開(kāi)始向購(gòu)房者宣傳，如濱海無(wú)房，天津購(gòu)房者大可放心購(gòu)置第三套房的消息。
家和園項(xiàng)目售樓員表示，最近接到內(nèi)部消息，這個(gè)政策已經(jīng)下來(lái)了。對(duì)于已在天津有兩套房的客戶，如在濱海新區(qū)沒(méi)房可以再買(mǎi)一套。同時(shí)，如之前沒(méi)有貸款，在濱海新區(qū)可享受首套貸款優(yōu)惠，有一套貸過(guò)款則要按照二套政策走，“房管局現(xiàn)在能備案了”。
離家和園項(xiàng)目不遠(yuǎn)的首璽項(xiàng)目，正在推行著無(wú)憂購(gòu)房的促銷活動(dòng)，客戶可先交訂金，等交房時(shí)再交房款。而對(duì)于新政問(wèn)題，項(xiàng)目售樓員表示，雖然尚無(wú)政策具體文件，但目前在濱海新區(qū)沒(méi)房的天津人已可以買(mǎi)房，房管局能通過(guò)備案，“現(xiàn)在簽約立刻就可以辦，必須在濱海買(mǎi)，限貸不限購(gòu)了”。
“如果市里有兩套房，還能再在這里買(mǎi)一套。”中國(guó)塘項(xiàng)目售樓員語(yǔ)氣則更為肯定。這位售樓員介紹，聽(tīng)到政策才有一星期，新政對(duì)面積有要求，只能是一套90平方米以下的商品住房。
當(dāng)然，一些聽(tīng)到新政但未接到紅頭文件的樓盤(pán)，表現(xiàn)更為謹(jǐn)慎。宜禾紅橡公園項(xiàng)目表示，限購(gòu)可能會(huì)松綁，但貸款不會(huì)松。如果有兩套房的客戶有誠(chéng)意買(mǎi)房，可以先一次性付款，開(kāi)發(fā)商立即申請(qǐng)打網(wǎng)簽，如能通過(guò)房管局審核就說(shuō)明政策放開(kāi)，沒(méi)過(guò)的話再想假離婚等其他辦法。
高庫(kù)存警報(bào)
對(duì)于市場(chǎng)上數(shù)個(gè)樓盤(pán)對(duì)購(gòu)房者開(kāi)放第三套房購(gòu)買(mǎi)的情況，濱海新區(qū)規(guī)劃和國(guó)土資源管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，政策正在研究，目前尚未正式出臺(tái)。在5月23日的濱海新區(qū)房交會(huì)上，政策或?qū)⒆罱K釋放出來(lái)，目前不好透露太多。
在濱海新區(qū)研究推行限購(gòu)松綁政策之后，天津市層面也流出關(guān)于限購(gòu)調(diào)整的意向。見(jiàn)諸媒體的版本是，天津放開(kāi)第三套限購(gòu)，將允許天津本地人在市內(nèi)六區(qū)購(gòu)買(mǎi)144平方米以上的第三套住房，或在市內(nèi)六區(qū)外購(gòu)買(mǎi)90平方米以下第三套住房；天津注冊(cè)企業(yè)的法人，非本地人不限購(gòu)。
三套房放開(kāi)限購(gòu)是否會(huì)形成正式文件下發(fā)？天津市國(guó)土資源和房屋管理局某高層對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，并未就此事和企業(yè)召開(kāi)溝通討論會(huì)議，“現(xiàn)在還不用問(wèn)這件事”。
“比之濱海新區(qū)放松限購(gòu)的板上訂釘，天津市整體放松三套限購(gòu)雖存在可能，但目前或許還言之尚早。”接近天津市國(guó)土房管系統(tǒng)的一位人士表示。
該人士透露，關(guān)于限購(gòu)調(diào)整房管局層面實(shí)際已召開(kāi)數(shù)次會(huì)議。5月中旬由房管局組織召開(kāi)的，由部分房企參加的會(huì)議，就適當(dāng)放寬天津戶籍居民家庭購(gòu)房，支持入駐天津的新公司發(fā)展和解決改善型住房需求政策進(jìn)行討論，濱海政策調(diào)整也在其中?！傲鞒鰞?nèi)容僅是會(huì)議討論一部分，但主要是口頭上的通氣交流，并未形成正式條文下發(fā)”。
金融街控股一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人則對(duì)記者表示，如果濱海不限購(gòu)和天津市區(qū)放開(kāi)三套落地，市區(qū)144平方米的面積門(mén)檻，再加上目前較高的售價(jià)，對(duì)市區(qū)的刺激不大，市區(qū)一直成交較穩(wěn)。而如武清、濱海新區(qū)受藍(lán)印戶口取消沖擊較大，更需要這樣的強(qiáng)刺激，尤其濱海新區(qū)是個(gè)較封閉的市場(chǎng)。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院天津分院提供的數(shù)據(jù)，天津近一年庫(kù)存量持續(xù)上升。截至2014年4月30日，天津市可售面積為2050.82萬(wàn)平方米，出清周期為23.98個(gè)月；濱海新區(qū)可售面積為702.99萬(wàn)平方米，出清周期則達(dá)到46.04個(gè)月。
誰(shuí)會(huì)是跟風(fēng)者
截至目前，包括天津、廣西南寧、安徽銅陵、河南鄭州、江蘇常州、浙江無(wú)錫等，傳聞松綁限購(gòu)或其他樓市利好的城市超過(guò)10個(gè)，其中明確落地的城市有6個(gè)。
而在高層對(duì)房地產(chǎn)陸續(xù)傳出雙向調(diào)控、分類調(diào)控的思路下，地方如何主動(dòng)調(diào)整，各地正等待著標(biāo)桿的出現(xiàn)。無(wú)錫市國(guó)土局一位負(fù)責(zé)人表示，中央領(lǐng)導(dǎo)講的內(nèi)容不可能一下整體突破，我們只能局部做政策的修改和調(diào)整。但對(duì)于限購(gòu)政策，北京都還沒(méi)取消，地方實(shí)際也不敢率先取消，只能一步步的慢慢來(lái)。
“全國(guó)預(yù)計(jì)有超過(guò)30個(gè)城市有放松調(diào)控預(yù)期?！痹谥性禺a(chǎn)分析報(bào)告指出，庫(kù)存量大，一季度住宅、土地成交額過(guò)低，有房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)下降樓盤(pán)，購(gòu)地銷售比過(guò)高，人口凈流出城市，有兩個(gè)以上新區(qū)等指標(biāo)，是未來(lái)放松調(diào)控城市的主要特征。在手段上，非戶籍資格審查、限購(gòu)范圍、落戶優(yōu)惠、公積金政策松動(dòng)等花樣繁多，部分城市局部微調(diào)以及執(zhí)行尺度上的暗松存在空間。
數(shù)據(jù)顯示，商品住宅庫(kù)存面積總量一項(xiàng)，天津市為2044萬(wàn)平方米，在35座城市中位列第一名，超出北京864萬(wàn)平方米的存量一倍有余。其余超過(guò)千萬(wàn)平方米的城市有青島、杭州、長(zhǎng)沙、重慶、西安、沈陽(yáng)等城市。一線城市中，上海該數(shù)據(jù)超過(guò)千萬(wàn)，為1036萬(wàn)平方米存量，同比上升11.2%，北京、廣州、深圳同比漲幅為10.4%，15.9%，13.8%。
相對(duì)于政策微調(diào)被中央默許的說(shuō)法，瑞銀分析師王濤看法則更大膽。他的看法是，考慮到房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的關(guān)鍵地位，決策層幾乎肯定會(huì)采取措施緩和房地產(chǎn)下行影響，首先是加大基礎(chǔ)設(shè)施投入和加快放松三四線城市戶籍制度，如房地產(chǎn)活動(dòng)持續(xù)下行，將放松目前房地產(chǎn)調(diào)控政策和首付要求，以及最后一招——全面放松貨幣及信貸政策。
但在部分業(yè)內(nèi)人士眼中，即便天津限購(gòu)放開(kāi)能引導(dǎo)二三線城市跟風(fēng)，北京代表的一線城市限購(gòu)格局仍難以撼動(dòng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉眼中最根本的原因，是在二三線城市轉(zhuǎn)冷的情況下，房企為追求安全轉(zhuǎn)向一線城市的趨勢(shì)更為明顯。而土地出讓金的保證，也讓一線城市并不具備其他城市那樣，因土地財(cái)政窘境而在調(diào)控政策上突破。
截至4月，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)40個(gè)城市中三四線城市累計(jì)流標(biāo)率為26%，較去年年末大幅上升10個(gè)百分點(diǎn)，二線城市亦增長(zhǎng)3%，而一線城市則自5%縮減至3%。土地出讓金一項(xiàng)，在二三四線購(gòu)地金額全面下降的前提下，一線城市前4月實(shí)現(xiàn)327.39億元的成績(jī)，同比上漲138%。
毛大慶的觀點(diǎn)則從另一個(gè)角度論證了，一線城市將成為限購(gòu)孤島。他表示，其他城市松綁限購(gòu)政策非常有可能，但北京這些一線城市不會(huì)，這些城市人口已經(jīng)飽和，且在控制規(guī)?！，F(xiàn)在的京津一體戰(zhàn)略，主要就是為了攤薄人口，而放開(kāi)限購(gòu)，則會(huì)吸引更多的人。
