“咝咝冒煙的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在冷卻，”《紐約時(shí)報(bào)》最近在一篇報(bào)道中這樣寫道。近兩個(gè)月以來(lái)，海外輿論與國(guó)內(nèi)媒體一樣，密切注視著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新動(dòng)向。
部分城市房?jī)r(jià)松動(dòng)、房地產(chǎn)投資增速下滑、銷售額下跌、新房開工量萎縮、土地交易降溫……越來(lái)越多的海外專家相信，這些現(xiàn)象罕見疊加，預(yù)示中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，深度調(diào)整窗口已然打開，新常態(tài)將隨之顯現(xiàn)。不過(guò)，從民間到學(xué)界，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)的諸多迷思仍在縈繞，一些根本性問(wèn)題仍需澄清。
■迷思一：房?jī)r(jià)跌了就好了嗎？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格5月份環(huán)比上漲的只有44個(gè)，為2012年年底以來(lái)新低。二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的僅為35個(gè)，同樣創(chuàng)下新低。
此后，互聯(lián)網(wǎng)上呼喚房?jī)r(jià)大跌甚至暴跌的聲音不絕于耳。部分媒體也驚呼房地產(chǎn)泡沫即將崩潰，中國(guó)樓市危在旦夕。不少海外專家提出，這些聲音背后是民眾對(duì)高房?jī)r(jià)的擔(dān)憂和憤懣。但若房?jī)r(jià)真的暴跌，對(duì)國(guó)民福利、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和改革前途，遠(yuǎn)非好事。
首先，房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)上下關(guān)聯(lián)，房?jī)r(jià)暴跌意味宏觀經(jīng)濟(jì)大失血。瑞穗證券亞洲公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，鋼鐵、水泥、化工等上游行業(yè)將承壓，家電、家具、裝潢材料等下游行業(yè)也將萎靡。英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》也警告說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)如過(guò)快冷卻，將引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”。
其次，房?jī)r(jià)過(guò)快下行積聚金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的特殊性在于兼具耐用品和投資品雙重屬性。英國(guó)巴克萊銀行指出，房市持續(xù)低迷可引發(fā)連鎖反應(yīng)：部分房企資金鏈斷裂，金融機(jī)構(gòu)隨即出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)敞口，作為抵押品的房產(chǎn)和土地顯著貶值。這個(gè)向下螺旋一旦開啟，可能爆發(fā)流動(dòng)性和債務(wù)雙重危機(jī)。
最后，房?jī)r(jià)暴跌不會(huì)像某些人設(shè)想的那樣釋放消費(fèi)潛力，反而可能造成家庭財(cái)富縮水和消費(fèi)劇烈萎縮。房市低迷引發(fā)的消費(fèi)與投資雙降則會(huì)惡化企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從而侵蝕就業(yè)，動(dòng)搖民生乃至社會(huì)穩(wěn)定。
■迷思二：經(jīng)濟(jì)應(yīng)“去房地產(chǎn)化”？
房地產(chǎn)業(yè)是過(guò)去十年推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性力量。但也正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的巨大體量和輻射能力，一些學(xué)者提出，中國(guó)應(yīng)通過(guò)改革轉(zhuǎn)型，擺脫房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“綁架”，實(shí)現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”。
對(duì)于此類觀點(diǎn)，不少海外專家認(rèn)為，中國(guó)全面深化改革本身就蘊(yùn)含房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整。事實(shí)上，在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供大于求、信貸偏中性和投融資渠道逐步擴(kuò)展的大背景下，中國(guó)房地產(chǎn)正告別高速增長(zhǎng)通道，逐漸進(jìn)入溫和、理性發(fā)展“新常態(tài)”。
摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌說(shuō)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于正?；?，行業(yè)利潤(rùn)回歸正常區(qū)間，對(duì)資金有擠出效應(yīng)，有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)再平衡和推動(dòng)結(jié)構(gòu)性改革。
不過(guò)，這并不意味房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不再重要。巴克萊銀行在報(bào)告中說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)主動(dòng)力之一，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)約為10％。如果加上建筑、金屬加工、機(jī)械化工等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，其貢獻(xiàn)要達(dá)到20％。
在未來(lái)一段時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)仍會(huì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)起到基礎(chǔ)性作用，當(dāng)前關(guān)鍵是引導(dǎo)其健康、有序發(fā)展，而并非過(guò)早過(guò)快地“去房地產(chǎn)化”。
■迷思三：政府應(yīng)救市嗎？
面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)出現(xiàn)兩種聲音。一種輿論認(rèn)為，政府應(yīng)積極介入，采取反制措施，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大崩盤。另有專家則認(rèn)為，擠泡沫過(guò)程在所難免，政府應(yīng)當(dāng)慎用調(diào)控，更多由市場(chǎng)自發(fā)做出調(diào)整。
圍繞這一問(wèn)題，惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在近期研究報(bào)告中說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)放緩構(gòu)成中國(guó)經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下滑的最大風(fēng)險(xiǎn)，但中國(guó)政府眼下仍握有強(qiáng)大的政策工具應(yīng)對(duì)可能的危機(jī)。
盡管如此，巴克萊銀行認(rèn)為，中央政府近期仍可能放任房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步回調(diào)，不以刺激樓市換取經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。換言之，中央政府的著眼點(diǎn)不再是“救市”，而是“借勢(shì)”，在充分利用市場(chǎng)力量同時(shí)改進(jìn)調(diào)控方式和切入角度，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度。
不少海外媒體注意到，與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控創(chuàng)新相一致，中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控展現(xiàn)出新思路：從全國(guó)“一刀切”式的行政強(qiáng)約束，到更強(qiáng)調(diào)分類調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的市場(chǎng)化管理模式。一線城市著力“去投機(jī)”“去杠桿”，二線城市如出現(xiàn)庫(kù)存量大、量?jī)r(jià)齊跌等情況，則給予地方政府更大自由裁量權(quán)。
