房地產(chǎn)市場量價(jià)齊跌，寒風(fēng)勁吹。房企一方面面臨資金之困，而另一方面，融資環(huán)境也越來越艱難。
雖然日前央行要求銀行不能停貸，但主要針對個(gè)人房貸，而開發(fā)貸依舊在嚴(yán)格控制當(dāng)中。更重要的是，面對當(dāng)前的市場環(huán)境，金融機(jī)構(gòu)對于來自房地產(chǎn)業(yè)的融資需求也越來越謹(jǐn)慎。實(shí)力雄厚的大型房企也很難在銀行融資，轉(zhuǎn)投信托等其他金融機(jī)構(gòu)懷抱。
龍頭房企融資轉(zhuǎn)向信托
今年以來，通過地產(chǎn)信托產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)、綠地、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)借道信托融資越來越多，成立的信托項(xiàng)目數(shù)量、規(guī)模與往年相比均有大幅增加，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，三家房企合計(jì)信托融資已經(jīng)超過73億元，其中恒大地產(chǎn)以47.7億元的成立規(guī)模排在榜首。
就已經(jīng)披露的信息來看，恒大集團(tuán)及其各地子公司已向包括中融信托、平安信托、外貿(mào)信托等9家的信托公司通過不少于13款產(chǎn)品，合計(jì)募資達(dá)到47.66億元。
實(shí)際上，按照發(fā)行計(jì)劃來看，到目前為止，恒大集團(tuán)及其各地子公司今年以來的預(yù)期發(fā)行規(guī)模達(dá)到了74.66億元，其中僅僅通過平安信托的發(fā)行計(jì)劃就達(dá)到了31億元。但由于各種原因，披露的實(shí)際成立規(guī)模僅為17.2億元。
日前，恒大集團(tuán)仍然通過平安信托發(fā)行成立了兩款信托產(chǎn)品，平安財(cái)富·淄博（樓盤）恒大帝景集合資金信托計(jì)劃于2014年5月5日正式成立，平安財(cái)富·聊城恒大名都項(xiàng)目集合資金計(jì)劃于2014年4月29日正式成立。目前還看不到募資的具體數(shù)據(jù)。
業(yè)內(nèi)人士表示，按照平均募資1—2億元來看，恒大集團(tuán)到目前為止的信托融資規(guī)模超過50億元。
綠地集團(tuán)今年來也已向建信信托、五礦信托、中信信托通過貸款類或權(quán)益投資信托募資16.35億元。
日前，萬科也發(fā)布公告稱，為滿足公司東莞長安萬科中心項(xiàng)目開發(fā)的需要，向華潤深國投信托有限公司申請信托借款人民幣7.5億元，借款期限2年。
除此之外，今年年初，萬科還通過杭州信托先后成立萬科集團(tuán)溫州黃嶼投資項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃第二輪、第三輪，共計(jì)募資1.5億元。
用益信托研究員帥國讓表示，這還僅就披露的集合信托的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看到的，實(shí)際上，有很多房企會通過不公開披露信息的單一信托融資，因此實(shí)際募資額只會更多。而且，就披露的信息來看，除上述三大龍頭房企外，地方性房地產(chǎn)企業(yè)也非常多。
信托公司越來越謹(jǐn)慎
據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至到5月22日， 今年以來，房地產(chǎn)信托共成立418個(gè)，規(guī)模為896.2億元，平均年限是1.84年，平均收益率是9.73%。而2013年同期，房地產(chǎn)信托共成立329個(gè)，規(guī)模為903.8億元，平均年限是1.99年，平均收益率是9.70%。
相較而言，今年的房地產(chǎn)信托數(shù)量明顯上升，但規(guī)模卻大幅下降，而且平均年限縮短，平均收益率下降。
帥國讓表示，這表明信托公司對于房地產(chǎn)項(xiàng)目也比較謹(jǐn)慎，一般期限長，不確定性風(fēng)險(xiǎn)較大。而且數(shù)量增多，但是規(guī)模減少說明募集資金越來越困難。他還預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)信托融資規(guī)模會有一定的下滑，預(yù)期收益會小幅回升。
實(shí)際上，去年年底，恒大地產(chǎn)在中融、四川（樓盤）信托等多家激進(jìn)型的信托公司就有融資計(jì)劃，成本在年利率9%~10%，但籌資情況并不是特別好。業(yè)內(nèi)人士表示，相當(dāng)一部分信托已經(jīng)意識到房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目僅僅做一線城市和部分二線城市的，拒絕做二線城市以外項(xiàng)目。這也就是說，恒大地產(chǎn)未來的融資難度還會增加。
業(yè)內(nèi)研究員表示，房地產(chǎn)信托一直是銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸的良好替代品，但房企需為之付出更高的成本，所以此前大型房企很少會通過信托融資，基本上都是發(fā)債或者上市再融資，以及銀行的開發(fā)貸。在目前的環(huán)境下，為了實(shí)現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)，不得不借助信托渠道。
根據(jù)2013年萬科年報(bào)披露，萬科信托貸款比例不斷上升。年報(bào)顯示，“一年內(nèi)到期的長期借款”中，銀行貸款比例已由90.1%銳減至29%，而在今年的“金額前五名的一年內(nèi)到期的長期借款”中，信托占據(jù)所有名額，而2012年則是銀行四席，信托一席位。
另據(jù)2013年年報(bào)顯示，萬科在2014年共有77.92億元信托借款到期。此外，2013年全年，通過信托借款32.9億元。
