上海樓市“紅五月”難以出現(xiàn)大量實質(zhì)性降價新盤，原因有以下幾點：
1、當(dāng)前上海宏觀環(huán)境并無大的變化。宏觀經(jīng)濟(jì)仍以“穩(wěn)增長”為總體目標(biāo)，一季度上海GDP同比增長率為7%，仍在合理區(qū)間內(nèi)波動，這也符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期潛在趨緩的一般規(guī)律，總體仍處于平穩(wěn)運行，不會有太大波動。房地產(chǎn)繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行調(diào)控政策不放松，調(diào)控整體環(huán)境預(yù)計今年不會有大的變化。
2、剛需產(chǎn)品供應(yīng)偏緊。目前上海剛性需求仍十分旺盛，但由于結(jié)構(gòu)性失衡，推出的大多是大戶型、高房價產(chǎn)品，剛需產(chǎn)品總體上供應(yīng)偏緊，所以出現(xiàn)大量優(yōu)惠新盤的可能性不大。
3、開發(fā)商選擇保利潤，不會輕易降價。目前，上海開發(fā)商資金壓力并不太大，且開發(fā)商對市場存在觀望情緒，不少選擇延后開盤。只要市場能夠維持三四月的水平，開發(fā)商就會選擇保利潤，不會輕易變動價格。
總之，上海4月浦東板塊金大元御瓏公館的降價加重購房者的觀望情緒，認(rèn)為房價存在下降可能，改變了市場預(yù)期。但開發(fā)商推出新盤量較少，且都是大戶型、高房價產(chǎn)品，無法與購房者需求相匹配，因此5月大多數(shù)新盤選擇平價入市，銷售情況預(yù)計不會大幅提升。
降價新盤屈指可數(shù)
上海中原董事總經(jīng)理譚百強(qiáng)
步入5月，全國房地產(chǎn)市場依舊被寒意籠罩，價格一向堅挺的上海等一線城市也出現(xiàn)松動跡象?？v觀上海市場降價樓盤屈指可數(shù)，被翻來覆去說的也就4個樓盤、恒盛尚海灣、綠城上海香溢花城和新城碧翠，而這4個樓盤都宣稱僅僅是拿出部分特價房，除金大元御瓏宮廷外，其他3個樓盤分別拿出30套、 15套和4套試水，就這些房源促銷而被大肆報道、當(dāng)作價格下調(diào)的個案，實在太不典型，大有充數(shù)嫌疑。
歸根到底，當(dāng)前的房價和地價都由預(yù)期決定。今年經(jīng)濟(jì)形勢、開發(fā)商資金斷裂等諸多外部條件并不支持房價繼續(xù)上行，市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變。另外一方面，目前信貸收縮，對于樓市需求的抑制也更加明顯。
此次信貸收緊并不是一時基調(diào)，而是一個長期的形態(tài)，甚至?xí)袒聛?。在這種情況下，有關(guān)房價的預(yù)期不可避免要調(diào)整。為什么在2014年降價風(fēng)波中，供應(yīng)最為過剩的三四線不是主角，相反一二線城市倒成了降價“重災(zāi)區(qū)”？原因就在于2013年一二線城市房價漲得太快，對后市預(yù)期太高，信貸一收緊，腳下踩空就往下掉。
再回到開頭所說的降價問題上。去年房價上漲基礎(chǔ)并不堅實，今年的市場氛圍迫使房價理性回歸，短期的小幅波動不可避免。從市場案例中，有關(guān)降價也可以看得很清楚。一手房降價的主要是龍湖好望山（資料、團(tuán)購、論壇）、綠城系列、星河灣系列,包括最新的金大元。二手市場中，剛需類產(chǎn)品最終交易價格比春節(jié)前后普遍下調(diào)5%左右； 中高端掛牌價下降普遍性略差，但交易環(huán)節(jié)的實際降價幅度集中到10%左右。但是市場上的降價行為反而助長買方“買漲不買跌”心態(tài)，觀望情緒依舊深重，成交表現(xiàn)不溫不火。
結(jié)合買方心理和前幾輪市場調(diào)整中階段性價格底線的位置，我認(rèn)為較最高位下降10%-15%，會是一個階段性的觸底價。開發(fā)企業(yè)在2013年日子總體過得很不錯，在略微低落的成交情況下，至少堅持半年，應(yīng)該不會出大問題。
開發(fā)商降價意愿弱
德佑地產(chǎn)
德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月1日-11日，全市商品住宅供應(yīng)量11.86萬平方米，與上個月同期相比下跌40.64%，與去年同期相比下跌73.36%，新增預(yù)售證的個數(shù)為5個，與上個月同期相比減少7個，與去年同期相比減少14個。按照歷年經(jīng)驗來看，5月往往是開發(fā)商集中推盤的月份，而今年的情況卻相反，開發(fā)商入市積極性不高，推盤意愿明顯降低。
當(dāng)前，開發(fā)商在前期銷售良好的情況下，手頭資金鏈尚未達(dá)到降價求售地步，不少項目仍然維持之前的價格入市，或者微幅上調(diào)。對于后市看空的開發(fā)商來講，在“金三銀四”成色不足的情況下，這類開發(fā)商選擇暫時觀望，從推盤量無論是與上個月相比還是與去年同期相比明顯減少的情況下，不排除有不少開發(fā)商延遲開盤的可能。
目前，成交量一直低位徘徊，市場觀望情緒較濃，開發(fā)商降價意愿也比較薄弱，如果這種情況持續(xù)到夏季，不排除房價出現(xiàn)下調(diào)可能性。
