去年底，今年初我都向開發(fā)商發(fā)出過風(fēng)險警告：別以為今年還會象去年一樣保持高增長。如果再按去年的預(yù)期制定企業(yè)的戰(zhàn)略和增幅是很危險的。今年不可能持續(xù)去年的增幅的。
尤其是城市與市場的分化。過去的城鎮(zhèn)化是城鎮(zhèn)的人口都流入增長。但現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化是有的人口流入，有的人口流出。特別是限購政策，戶籍制度影響到人口的流入；產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整影響到就業(yè)；資源價格和存量變化影響到預(yù)期；公共資源差別影響到吸引力等。
歷史庫存的增長與年度銷售量的對比也在惡化，改變了部分城鎮(zhèn)的供求關(guān)系。
不同城鎮(zhèn)的土地供給也存在余缺差別。先期指標(biāo)決定著后期供應(yīng)。通常投資連續(xù)高增長之后會有調(diào)整。今年的增幅會大大下降。差別會在城市間更加明顯。
但支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素并未根本改變。一是中國經(jīng)濟(jì)仍將保持較高的GDP增長7%至8%左右。二是城鎮(zhèn)化率仍處于高增長期。特別是政府已明確加速城鎮(zhèn)化的發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)化率提高的改革。三是人口結(jié)構(gòu)中家庭分裂加速。A適齡結(jié)婚的人口高峰仍在持續(xù)。（二十三歲年齡人囗的最高峰在二零一五年）B人口老齡化加速，也讓家庭分裂加速。五普與六普的數(shù)據(jù)中一代人為家庭居住的比例從27%增長到38%。四是消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。2011年時商品房銷售額第一次超越了食品銷售額。2013年這個差距超過了30%。家庭消費(fèi)中吃的比重下降，住的比重上升并加速。當(dāng)收入提高后吃的消費(fèi)增幅遠(yuǎn)低于住的消費(fèi)增幅。但與國際相比，住的比重還有3倍的增幅余地。這也是消費(fèi)文化的改變。
有人在高喊＂拐點(diǎn)＂論。什么是＂拐點(diǎn)＂？是否可以用較長期持續(xù)下降定義？但上述基礎(chǔ)未變時，長期持續(xù)下降幾乎是不可能的，真正的拐點(diǎn)是降價也無人購買的。早上蔬菜的價格與晚上的不同只能叫調(diào)整或策略。
有人在高喊＂泡沫全面破了＂，因?yàn)橐呀?jīng)供過于求，需求已經(jīng)滿足了。并且用人均面積量為依據(jù)，并說有大量空置。但為什么價格合理調(diào)整的市場會出現(xiàn)日光盤？當(dāng)價格隨市場中的供求關(guān)系調(diào)整時，只要有銷量就是有需求。無論漲跌。而已購房的空置在不同城市是意義不同的。如三、四線城鎮(zhèn)的空屋，許多是戶籍地的根。但勞動力流入了大城市。
也有人用所謂的千人/套為依據(jù)做國際對比。卻忽略了生產(chǎn)周期因素。中國每年的竣工量僅為開工量的27%左右。其中還有約30%以上的保障類住房。北京市則大于50%。實(shí)際的商品房占家庭戶數(shù)的比例就只有3%左右。
還有人用庫存與銷售量對比消化期。卻忽略了領(lǐng)取銷售證之后的可銷售面積并非已竣工面積，許多只到正負(fù)零，要一、兩年后才交房。但銷售量卻可能在一個月內(nèi)發(fā)生巨大變化或成倍增長?？赡茉诙唐趦?nèi)改變?nèi)セ芷凇?
銀行個貸政策對市場的影響遠(yuǎn)大于限購政策。從0.75到1.1倍的利率變化會影響約25%的可支付能力。會大大提高購房的實(shí)際成本。甚至當(dāng)房價下降時，實(shí)際購買成本仍為上升，讓實(shí)際房價仍在增長。長周期放貸也會占壓資金，嚴(yán)重影響到開發(fā)商的現(xiàn)金流。
過度擴(kuò)張的開發(fā)商在市場發(fā)生變化，增幅大大下降時，必然會出現(xiàn)斷流，而不得不用價格換流量。但并非普遍。一至四月的下降是與去年同期的高增長相比的。絕對銷售面積仍是歷史上的除去年之外的最高量。但開工量的下降則在調(diào)整后續(xù)的供求關(guān)系。也必然在后期影響價格。
泡沫形成的原因大約有幾類。一是政府強(qiáng)調(diào)的投機(jī)泡沫，這在限購與限貸政策調(diào)整中擠壓了。二是貨幣政策造成的泡沫，也在首付提高中和緊縮調(diào)整中壓縮了。三是土地供給壟斷的泡沫，隨著不同城市的土地供應(yīng)量分化著。有的仍在繼續(xù)推高，有的開始下降。四是定價機(jī)制的泡沫，政府定價審批一方面在限制，一方面在推高。已購買者抗議降價也成為推手。只有完全由市場決定資源配置和決定價格時，才能避免泡沫。尤其是城鎮(zhèn)化高速增長的發(fā)展階段。制度在決定著市場行為。十多年來市場中最大的風(fēng)險是政府政策的無序變更！讓市場中的供應(yīng)商和消費(fèi)者都在忙于應(yīng)對政策的調(diào)來調(diào)去。
總體而言，當(dāng)支撐市場的基礎(chǔ)未發(fā)生根本變化時，無論是使用價值和交換價值都不會嚴(yán)重背離經(jīng)濟(jì)的增長。
今年的投資、銷售、價格增幅都會與去年相比大大下降。但總體應(yīng)是穩(wěn)定的?；蛉允锹杂性鲩L的。政府也許比開發(fā)商更關(guān)注于房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長、財政稅收、土地收入、建筑業(yè)就業(yè)、上下游產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的影響。也同時更關(guān)注市場價格變化對需保障人群住房的影響和棚戶區(qū)的改造。將出臺的改革政策一定是更有利于城鎮(zhèn)化發(fā)展和市場化發(fā)展的。一定是有利于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長底線的。
房地產(chǎn)開發(fā)是個要有長期穩(wěn)定預(yù)期的產(chǎn)業(yè)。不是短期可以調(diào)整戰(zhàn)略的。但可能及時調(diào)整戰(zhàn)術(shù)。否則就不要進(jìn)入這個行業(yè)。＂我想有個屬于自己的家＂仍然是個美好并可能實(shí)現(xiàn)的愿望。機(jī)會就格外不可錯失。幸福是不會從天上掉下來的。卻可能因人們自己的選擇而變化。
