三中全會是房產(chǎn)調(diào)控的溫柔一刀嗎？

      從2003年到2013年這十年，中央政府從來沒有放松對房地產(chǎn)的調(diào)控，先后出臺了“18號文”、“國八條”、“國六條”“國四條”、“國十條”、“新國八條”、“新國五條”等多種政策，希望以此來達到控制房價的目的。可是，這些政策并沒有起到應有的效果，房價甚至越調(diào)越高，老百姓越來越買不起房。
　　
　　這樣的調(diào)控其實并不能真正起到抑制房價過快上漲的作用。這是因為，地方政府對土地財政過度依賴才是房價上漲的罪魁禍首，中央政府的調(diào)控只是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，并沒有從根源解決問題。再加上各地政府推波助瀾，把房價上漲的責任推到投資者、黑中介、無良開發(fā)商頭上，徹底讓老百姓對控制房價失去了信心。
　　
　　新一屆中央政府成立后，已經(jīng)意識到最近十年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策選錯了方向。只有從過去失敗的教訓中汲取經(jīng)驗，才能在未來選對方向。因此，新一屆中央政府不再像過去那樣使用行政手段進行調(diào)控，而是強調(diào)建立長效的調(diào)控機制，以市場化的手段引導房地產(chǎn)行業(yè)，也就是充分發(fā)揮市場的作用。
　　
　　在《中共中央十八屆三中全會公報》和《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中，雖然沒有直接涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容出現(xiàn)，但土地制度改革、金融體制改革、稅收體制改革及城鎮(zhèn)化這些內(nèi)容都與房地產(chǎn)有著密切關(guān)聯(lián)，也預示了未來房地產(chǎn)調(diào)控的方向：
　　
　　一、不再注重短期效果，而是強調(diào)建立長效機制，用房地產(chǎn)財稅體制改革、土地制度改革等長效政策代替過去運用行政手段壓制房價的調(diào)控政策。在十八屆三中全會后，召開了中央經(jīng)濟工作會議。此次會議是對2013年的經(jīng)濟工作進行總結(jié)，對2014年經(jīng)濟工作進行全面部署，同時也是對十八屆三中全會重大改革措施進行全面落實。此次會議部署了2014年經(jīng)濟工作的六大任務，其中提到要解決好住房問題，加大保障性住房的供給，前幾年一直強調(diào)的堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有出現(xiàn)。這就充分地證明了，中央政府已經(jīng)明確態(tài)度，要讓市場發(fā)揮作用，通過市場來解決居民的住房問題，政府只做該做的事。
　　
　　二、由抑制需求轉(zhuǎn)向增加供應，特別是由控制商品房的數(shù)量轉(zhuǎn)向增加土地和保障性住房的供給?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指明了土地制度改革的方向：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。”這也就意味著，地方政府將會減少對農(nóng)村土地的征用，農(nóng)民有可能轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)，農(nóng)村土地的入市，將會豐富土地市場，地方政府土地供應短缺問題將會得到有效解決。隨著土地供應量的增加，商品房的供應量也會增加。另外，土地供應量的增加，將會有效地抑制地價。因此，雖然土地政策看似與房地產(chǎn)無關(guān)，而內(nèi)在卻有著密切關(guān)聯(lián)。
　　
　　三、政府減少行政干預，讓市場起決定性作用，限購、限價、限貸等行政干預將會逐步消失?！吨泄仓醒胧藢萌腥珪珗蟆分赋觯ㄔO統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系，使市場在資源配置中起決定性作用。房地產(chǎn)市場也屬于市場的范疇，因此這一點對房地產(chǎn)市場同樣適用。這也就意味著，政府將會減少對房地產(chǎn)市場的行政干預，未來房價的高低將由市場來決定。
　　
　　就在十八屆三中全會召開前后，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，武漢、南昌、廈門、南京、杭州、長沙等部分房價上漲較快的二線城市依然強調(diào)要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，并出臺了新一輪的調(diào)控新政。新政選擇在十八屆三中全會這個時間點出臺，讓人們產(chǎn)生很多疑問：為什么這些城市會紛紛在十八屆三中全會這個時間段出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政呢？新政的出臺與十八屆三中全會又有什么關(guān)系呢？全國各地為什么要出臺這些與中央精神并不協(xié)調(diào)的政策呢？
　　
　　其實，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，與十八屆三中全會的召開并沒有太大關(guān)系。各地出臺新政，主要是因為此前幾個月房價上漲速度過快，年度調(diào)控目標難以順利完成。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2013年9月份全國70個大中城市住宅銷售數(shù)據(jù)顯示，在這70個城市中，新建商品房價格上漲的達65個，與2012年9月相比，價格上漲的城市達到69個，其中北京漲幅最高，達到20.6%。到了2013年10月份，全國70個大中城市的房價依然保持上漲態(tài)勢，當月房價上漲的城市高達65個，漲幅最高達到了1.3%；與2012年同期相比，最高漲幅達到21.4%。
　　
　　中央政府在年初時為各個地方政府下達了年度房價控制目標，作為政績考核的一項重要內(nèi)容。各地紛紛出臺以緊為基調(diào)的調(diào)控新政，就是想以此來為實現(xiàn)年度房價控制目標而做最后努力，同時向中央政府表達堅決服從中央指導的態(tài)度。
　　
　　從各地所出臺的新政的內(nèi)容來看，這些新政主要以增加保障房供應量、提高第二套住房貸款的首付比例、提高外地人的購房門檻等方面來達到控制房價的目的。這與“新國五條細則”是一致的，只是短期內(nèi)為房價“降溫”的政策，并不具備長期效力。這與十八屆三中全會提出的建立長效的市場機制是矛盾的，只是在長效的市場機制建立起來之前的過渡手段。
　　
　　盡管這一輪的調(diào)控新政并沒有多大的市場意義，但也顯示出積極的信號。仔細研究各地出臺的調(diào)控政策，就可以發(fā)現(xiàn)市場化的調(diào)控手段更多地被應用。過去的調(diào)控完全是運用限購、限價、限貸等行政化手段來實現(xiàn)，而在這一輪的調(diào)控中，雖然行政化手段依然存在，比如廣州和上海延長外地購房者繳納社保的期限，但市場化的調(diào)控方式，比如增加保障房建設，改善供求關(guān)系已經(jīng)得到運用，這將有利于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立。