對(duì)于中國(guó)房市看多、看空，我是以2013年6月作為事件節(jié)點(diǎn)的，此前，我是看多中國(guó)房市的。并非我認(rèn)為中國(guó)房市沒(méi)有泡沫，正相反，我認(rèn)為凡是資產(chǎn)市場(chǎng)，在價(jià)格上漲的過(guò)程中，都可能形成泡沫。但是你不能簡(jiǎn)單根據(jù)房?jī)r(jià)收入比、房租收入比、空置率來(lái)判斷房市有沒(méi)有泡沫，更不可以以此來(lái)判斷泡沫破裂的時(shí)間。
??中國(guó)的基本政治經(jīng)濟(jì)制度也不同于其他國(guó)家。中國(guó)土地國(guó)家所有，缺少承載貨幣和收入的有效載體；中國(guó)基本政治制度決定了，相對(duì)來(lái)說(shuō)政府怕經(jīng)濟(jì)下滑失業(yè)增加，勝過(guò)怕通貨膨脹，而且政府也具有超發(fā)貨幣來(lái)救經(jīng)濟(jì)的便利。當(dāng)然還有其他原因，但這兩點(diǎn)最重要。
??2013年6月后，我開始唱空中國(guó)房市。為什么？因?yàn)殄X已經(jīng)繃緊。2013年6月底出現(xiàn)錢荒，銀行間隔夜拆借利率高達(dá)兩位數(shù)。
??按常理，錢荒和高利率是因?yàn)殄X少，可中國(guó)當(dāng)前卻不是。
??2008年，中國(guó)的廣義貨幣(M2)只是世界第三，但到了2012年末，就一躍成為世界第一，并且是美國(guó)的1.5倍。要知道，中國(guó)的GDP只有美國(guó)的60%，而且美元還是國(guó)際本位貨幣，世界通用。M2主體是存款貨幣。一筆錢，我花出去變成你的收入和銀行存款，銀行貸給她，她花出去又變成他的收入和銀行存款，不斷下去，M2就膨脹起來(lái)。M2的巨幅膨脹，說(shuō)明一筆錢被反復(fù)借貸，債權(quán)債務(wù)鏈被無(wú)限延伸。正常經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目也有可能失敗，但債權(quán)債務(wù)鏈無(wú)限延伸，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，就會(huì)產(chǎn)生出龐大的債務(wù)，制造巨大的資金需求，造成錢荒和高利率。
??5年前，你不知道理財(cái)產(chǎn)品吧，但今天無(wú)人不知，無(wú)人不曉。你把錢存銀行，銀行告訴你，它有理財(cái)產(chǎn)品，讓你買。這不是讓你把放在它右兜的錢揣到左兜嗎？干嘛？因?yàn)檫@樣可以規(guī)避20%的法定存款準(zhǔn)備金。你存銀行100塊錢，銀行只能拿其中80塊貸款生息。變成理財(cái)產(chǎn)品，它就可以把100塊錢全部用來(lái)放貸了。正常情況下，一個(gè)人、家庭、企業(yè)、社會(huì)，不會(huì)把所有錢都拿去貸款生息吧？可是我們就是這樣在做，你說(shuō)這錢怎么可能不緊張？
??泡沫需要資金來(lái)支撐，錢從哪里來(lái)？存量資金已被用盡。指望政府繼續(xù)開閘放水？但問(wèn)題恰恰是因?yàn)樗嘣斐傻?。不想將?lái)死得更慘，就必須擠泡沫去杠桿，力道多大那是技術(shù)。
??再考慮土地總有賣不動(dòng)的時(shí)候，所以必須尋找土地財(cái)政的替代稅源，廣義而言的房產(chǎn)稅遲早要開征；經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型，土地流轉(zhuǎn)也無(wú)可避免，那么容納收入的抽屜就不只是房地產(chǎn)了。
??這就是我開始唱空中國(guó)房市的理由。我不只是這樣說(shuō)，還在這樣做。我去年在沈陽(yáng)賣了一套房子，7月份掛出去，10月份才成交，還小幅降了兩次價(jià)。
??今天經(jīng)濟(jì)下滑，穩(wěn)增長(zhǎng)再次成為關(guān)注點(diǎn)?？偫碚f(shuō)"強(qiáng)"刺激，不會(huì)強(qiáng)刺激”。應(yīng)該是重改革，適度貨幣，松財(cái)政，還得依靠些投資。但經(jīng)濟(jì)下滑，利率奇高，反映的是前期投資錯(cuò)誤，并不為經(jīng)濟(jì)社會(huì)真實(shí)需要。投資能夠解決問(wèn)題嗎？我認(rèn)為滿天霧霾以及農(nóng)民工短缺，說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不低。大學(xué)生就業(yè)本來(lái)就不是反映經(jīng)濟(jì)景氣的好指標(biāo)，大學(xué)生要是都好就業(yè)，那經(jīng)濟(jì)就嚴(yán)重過(guò)熱了。本來(lái)應(yīng)該裁減公務(wù)員，減少非生產(chǎn)性支出，這應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候做，可惜錯(cuò)過(guò)了好時(shí)機(jī)。宏觀政策空間在越變?cè)叫?。?yīng)該放開限購(gòu)，推進(jìn)土地制度改革。這對(duì)房市有一正一負(fù)影響，負(fù)面多一些。但城郊和農(nóng)村的需求會(huì)上來(lái)，土地制度改革也增加效率。更重要的是，土地制度不改革，依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)就無(wú)法改變。減稅，放松管制，推進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革，勢(shì)在必行。
??短期看，樓市均價(jià)跌過(guò)30%可能性不大，真到這個(gè)臨界點(diǎn)，政府再次大救市的可能性極大。中國(guó)經(jīng)濟(jì)不大可能出現(xiàn)大崩盤，但會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)掉下去。列位看官，姑且看看我的這個(gè)推斷準(zhǔn)不準(zhǔn)吧。
