房地產(chǎn)既有產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一面，更有福利和社會(huì)建設(shè)的一面，房地產(chǎn)畸形發(fā)展的核心問(wèn)題是政府沒(méi)有將房地產(chǎn)的性質(zhì)擺正
中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題
雖然中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)改革千頭萬(wàn)緒，但房地產(chǎn)市場(chǎng)可能是整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題的一個(gè)癥結(jié)。透過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展，我們可以看到當(dāng)代中國(guó)財(cái)政、金融、產(chǎn)業(yè)、社會(huì)、政治和文化等方方方面問(wèn)題之間的相互聯(lián)系。我們認(rèn)為，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是當(dāng)代中國(guó)各種問(wèn)題的交集，房地產(chǎn)改革既是中國(guó)未來(lái)改革繞不開(kāi)的領(lǐng)域，也可以成為下一步改革的一個(gè)重大突破口。
中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫似乎不用再贅述。現(xiàn)在只要在中國(guó)的大城市周邊走走，就可以發(fā)現(xiàn)數(shù)量驚人的空置房?，F(xiàn)在一線城市的單位房?jī)r(jià)已經(jīng)高達(dá)2萬(wàn)—3萬(wàn)人民幣以上，相當(dāng)于一般居民半年的收入，這在全世界都是罕見(jiàn)的。很明顯，這些空置房中很大一部分只是個(gè)人和企業(yè)的投資品。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫和空置房平行存在的現(xiàn)象也一直是國(guó)際社會(huì)的關(guān)注，很多人總是把中國(guó)和日本的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行對(duì)比。兩者之間確實(shí)有一定的相似性。日本房地產(chǎn)的崛起是日本戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)繁榮的結(jié)果。戰(zhàn)后30年，房地產(chǎn)一直以比較溫和的速度增長(zhǎng)。但在上世紀(jì)80年代中葉的“廣場(chǎng)協(xié)議”之后，日元對(duì)美元快速升值，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格以一日千里的速度增長(zhǎng)，在六年內(nèi)增長(zhǎng)了三倍以上。在日本房地產(chǎn)價(jià)值達(dá)到頂峰的1991年，東京的地價(jià)等于全美的土地價(jià)值。眾所周知，不久以后日本就遭遇了房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)衰退的“失去的十年”。就房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模、泡沫發(fā)展的背景和私人資本的推動(dòng)力來(lái)說(shuō)，中國(guó)和日本的房地產(chǎn)泡沫有極其相似的一面。如果將北京、上海、廣州等“一線”城市過(guò)去15年的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)與日本80年代相比，不難發(fā)現(xiàn)兩者之間的驚人相似。
但是中國(guó)與日本的房地產(chǎn)泡沫又有非常不同的一面。首先，比起80年代的日本，中國(guó)金融體制對(duì)于整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)更落后。中國(guó)金融體系以國(guó)有銀行為主，而國(guó)有銀行的存貸款利率都是中央銀行直接控制的。最近幾年，面對(duì)較高的通脹率，中國(guó)國(guó)有銀行提供的存款利率一直偏低，而中國(guó)股市自從2007年以來(lái)又一蹶不振，所以中國(guó)私人資本除了投資實(shí)業(yè)以外只有房地產(chǎn)市場(chǎng)、理財(cái)產(chǎn)品和地下錢(qián)莊這三個(gè)去處。最近幾年，因?yàn)榇蟛糠种圃鞓I(yè)的利潤(rùn)逐漸下降，私人資本更涌向房地產(chǎn)、理財(cái)產(chǎn)品和地下錢(qián)莊這三個(gè)方向，而房地產(chǎn)又是三者之間最安全、收益最穩(wěn)定的投資品。總而言之，只要基準(zhǔn)存款利率繼續(xù)被壓低在市場(chǎng)均衡水平之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)總能有私人資金源源不斷地流入。
中國(guó)房地產(chǎn)背后的推手除了民間資本以外，還有地方政府的財(cái)政利益。1994年的分稅制以后，中央財(cái)政占財(cái)政收入的比重迅速提高，而許多地方財(cái)政則陷入一種捉襟見(jiàn)肘的境地，特別是城市發(fā)展需要的巨大資金無(wú)法籌措。這時(shí)正逢土地出讓的“招拍掛”改革，讓許多經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地方政府有了一筆可觀的財(cái)源。從地方財(cái)政的角度看，這里有一個(gè)清晰的良性循環(huán)：財(cái)政水平取決于土地水平，土地價(jià)值取決于地產(chǎn)價(jià)值，而地產(chǎn)價(jià)值又取決于城市的人口和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模，而基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模又取決于財(cái)政能力。于是，在過(guò)去十幾年，賣(mài)地收入很快成為許多地方財(cái)政的重要財(cái)政支柱。地產(chǎn)增值作為土地財(cái)政的重要環(huán)節(jié)，自然而然成為地方政府財(cái)政利益的一部分。所以與80年代以私人和財(cái)團(tuán)為主的日本房地產(chǎn)投資熱不同，中國(guó)的地方政府財(cái)政構(gòu)成了中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的重要推手。
房地產(chǎn)泡沫的后果
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展已經(jīng)導(dǎo)致了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)社會(huì)后果。據(jù)社科院2009年的調(diào)查，中國(guó)的平均每套房?jī)r(jià)大約是城市三口之家八年的收入和農(nóng)民三口之家30年收入的總和。全國(guó)85％的家庭無(wú)力購(gòu)房。盡管這個(gè)數(shù)字現(xiàn)在不再公布，但肯定會(huì)更高。如果我們只看北京、上海、廣州等地的房?jī)r(jià)，大部分85后和90后年輕移民應(yīng)該是無(wú)力購(gòu)房的。這些無(wú)力購(gòu)房群體其實(shí)并不在少數(shù)：中國(guó)的超大城市化模式導(dǎo)致超過(guò)半數(shù)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)聚集在北、上、廣等幾個(gè)大城市及其周邊的經(jīng)濟(jì)區(qū)。即使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，大學(xué)畢業(yè)生還會(huì)不斷涌向這些高房?jī)r(jià)地區(qū)。而大多數(shù)年輕人光靠自己的努力是很難得到一個(gè)體面的生存空間的。他們至少得依靠長(zhǎng)輩和家庭的支持。很多中產(chǎn)家庭為了買(mǎi)房可以說(shuō)是傾家蕩產(chǎn)：如果一對(duì)來(lái)自于農(nóng)村或小城市的年輕人想在一線甚至是二線城市安家，不僅是年輕人的財(cái)富要耗盡，兩代家庭的積蓄可能都要用來(lái)首付。正是在這個(gè)特殊的背景下，高房?jī)r(jià)使得中國(guó)社會(huì)尤其是年輕一代的不滿達(dá)了新的沸點(diǎn)。
高房?jī)r(jià)對(duì)整個(gè)社會(huì)尤其是年輕人的影響又不限于經(jīng)濟(jì)，其社會(huì)和文化后果可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出經(jīng)濟(jì)后果。高房?jī)r(jià)和高地價(jià)不僅提高了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行成本，還提高了租金在整個(gè)社會(huì)財(cái)富的比重，壓縮了所有勞動(dòng)者的生存空間，影響了社會(huì)的創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)能力，最終導(dǎo)致一種極度不健康的社會(huì)心態(tài)。設(shè)想一個(gè)剛剛走上社會(huì)的科學(xué)研究人員，為了在大城市養(yǎng)家糊口，可能得承受占到收入一半以上按揭貸款，這樣，那還有什么動(dòng)力去搞學(xué)術(shù)研究?那些想創(chuàng)業(yè)的年輕學(xué)生，除了加盟像淘寶這樣的電商以外，如何能夠付得起高額的租金?那些有一定資本的私人企業(yè)家，面對(duì)高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)利益的誘惑如何會(huì)去投資技術(shù)?那些以街邊店鋪為生的小經(jīng)營(yíng)者，面對(duì)高租金和高物價(jià)，如何能夠保存自己的良心，拒絕降低商品和服務(wù)的質(zhì)量?那些海外留學(xué)人員，面對(duì)國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)極其引發(fā)的社會(huì)矛盾，如何抗拒海外生活和工作條件的誘惑?與此相反，對(duì)于因?yàn)榧易宓牡禺a(chǎn)而一夜暴富的郊區(qū)市民或是通過(guò)房地產(chǎn)投資賺得盆滿缽滿的投機(jī)商而言，從房地產(chǎn)泡沫中學(xué)到的，一定是投機(jī)取巧而不是辛勤的勞動(dòng)和艱苦的創(chuàng)業(yè)。由于高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的收入和財(cái)產(chǎn)不平等，官員和商人普遍“多房”即使不是社會(huì)現(xiàn)實(shí)，也很容易成為一種大眾意識(shí)中的“常識(shí)”。如果這種社會(huì)現(xiàn)實(shí)進(jìn)一步固化成為所有人的價(jià)值基礎(chǔ)的話，整個(gè)社會(huì)就會(huì)變得缺乏共同的價(jià)值，官方意識(shí)形態(tài)就會(huì)缺乏常識(shí)的基礎(chǔ)。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫如果繼續(xù)任其發(fā)展下去，那么中國(guó)的大城市很可能會(huì)“香港化”。什么是“香港化”?“香港化”指的是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格持續(xù)過(guò)高而導(dǎo)致的整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的停滯。自從房地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇之后，香港的房?jī)r(jià)一路飆升，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了一種可以讓大學(xué)畢業(yè)生的收入無(wú)法支付房租的程度。有的地方甚至出現(xiàn)了露宿街頭的大學(xué)畢業(yè)生。眾所周知，香港的高房?jī)r(jià)己經(jīng)嚴(yán)重影響了香港的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，使得香港落后于新加坡和韓國(guó)這樣的興起工業(yè)國(guó)?，F(xiàn)在，這種社會(huì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)政治化，具體表現(xiàn)為香港日益崛起的泛民主化和本土化等政治運(yùn)動(dòng)。不管政府做什么，都要反對(duì)。越來(lái)越多的年輕人加入了反對(duì)派，為了反對(duì)而反對(duì)。這些政治運(yùn)動(dòng)的原因從表面上是香港年輕人的政治覺(jué)醒，實(shí)質(zhì)上是因?yàn)槟贻p人在當(dāng)今的香港經(jīng)濟(jì)和社會(huì)中普遍找到不自身的位置，看不到未來(lái)安居樂(lè)業(yè)的前途。有些年輕人還將香港當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況歸罪于中央政府和大陸移民，因此更激烈地要求政治上的獨(dú)立和獨(dú)立身份。香港之所以會(huì)這樣，既有其地少人多的自然原因，也是其特殊的經(jīng)濟(jì)政治結(jié)構(gòu)所致。相比之下，中國(guó)沒(méi)有一個(gè)大城市的土地供給是像香港那樣緊缺的。中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題更多的是國(guó)內(nèi)財(cái)政和金融導(dǎo)致的。在很大程度上，中國(guó)一些大城市已經(jīng)出現(xiàn)了“香港化”的端倪。但中國(guó)大陸跟香港非常不同：中國(guó)既沒(méi)有比較健全的法律制度，也沒(méi)有龐大的中產(chǎn)階級(jí)。如果中國(guó)沿著“香港化”的方向發(fā)展，其政治后果只會(huì)比香港更加嚴(yán)重。
房地產(chǎn)作為改革突破口雖然房地產(chǎn)問(wèn)題千頭萬(wàn)緒，但中國(guó)房地產(chǎn)的畸形發(fā)展的核心問(wèn)題是政府沒(méi)有將房地產(chǎn)的性質(zhì)擺正。房地產(chǎn)即有產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一面，更有福利和社會(huì)建設(shè)的一面。而且房地產(chǎn)作為社會(huì)福利的一面完全可以與作為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的一面在制度上區(qū)分開(kāi)來(lái)，例如新加坡的組屋制度。這一點(diǎn)中國(guó)并不是沒(méi)有注意到，而是沒(méi)有能在制度層面上貫徹到底。如果中國(guó)政府能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)屬性分開(kāi)，保證“居者有其屋”，那么以上所討論的各種社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政治隱患就都能從根本上得到解決：年輕人更有動(dòng)力從事創(chuàng)造性工作，創(chuàng)業(yè)者會(huì)更加踏踏實(shí)實(shí)地創(chuàng)業(yè)，年老人可以更放心地安度晚年。正是因?yàn)橐婚_(kāi)始沒(méi)有把這個(gè)問(wèn)題擺正，把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，才使得房地產(chǎn)問(wèn)題與中國(guó)財(cái)政、金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的各種其它問(wèn)題結(jié)合在一起，變成中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一個(gè)最大的“定時(shí)炸彈”。
總體上看，同改革開(kāi)放以來(lái)經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得的巨大成就相比，中國(guó)在社會(huì)權(quán)利方面取得的進(jìn)步不是很理想。社會(huì)權(quán)利如果不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)社會(huì)就沒(méi)有社會(huì)凝聚力，社會(huì)穩(wěn)定和“中國(guó)夢(mèng)”就都沒(méi)有基礎(chǔ)。最近10年，中國(guó)政府已經(jīng)把民生問(wèn)題提高到改革的首要議程，這是非常必要的。那么，民生問(wèn)題或者中國(guó)社會(huì)所認(rèn)同的民權(quán)如何實(shí)現(xiàn)?這需要很大的努力。而對(duì)大多數(shù)人民來(lái)說(shuō)，住房是社會(huì)權(quán)利中最重要的權(quán)利。就解決人民的住房權(quán)來(lái)說(shuō)，政府有幾個(gè)方面的問(wèn)題需要考量。
第一，中國(guó)需要調(diào)整房地產(chǎn)政策思路。在中國(guó)，房地產(chǎn)主要被視為經(jīng)濟(jì)政策的一部分，而非社會(huì)政策的一部分。把房地產(chǎn)視為單純的經(jīng)濟(jì)政策領(lǐng)域，其GDP功能（對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)）被凸現(xiàn)出來(lái)，而其社會(huì)功能（社會(huì)成員對(duì)住房需求和人們的“空間權(quán)”）就被忽視。這種政策思路要調(diào)整，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)政策到社會(huì)政策的轉(zhuǎn)型。
縱觀世界各國(guó)，凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健全和公共住房解決得好的國(guó)家，都是把房地產(chǎn)作為國(guó)家社會(huì)政策的一部分。這些國(guó)家并不把房地產(chǎn)看成是其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的一個(gè)重要資源，就是說(shuō)，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)不是這些國(guó)家政府的首要考量，首要的考量是社會(huì)發(fā)展，是社會(huì)成員的居住權(quán)。經(jīng)濟(jì)因素當(dāng)然很重要，房地產(chǎn)的發(fā)展也必須考慮到供求關(guān)系，否則是不可持續(xù)的。但是這種市場(chǎng)導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)考量是在宏觀的社會(huì)政策框架內(nèi)進(jìn)行的。
地窄人稠、土地資源十分緊張而經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的新加坡是亞洲社會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最健康的國(guó)家。新加坡學(xué)習(xí)了歐洲公共住房的經(jīng)驗(yàn)，又結(jié)合自己的國(guó)情，創(chuàng)造了獨(dú)一無(wú)二的公共住房制度。在新加坡，80％以上的家庭住在公共住房。公共住房投資是新加坡社會(huì)性投資最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。
第二，中國(guó)需要考慮調(diào)整中央和地方財(cái)稅關(guān)系，減少地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴。正如前面所分析的，房地產(chǎn)的畸形發(fā)展和地方政府的財(cái)政利益密不可分。長(zhǎng)期以來(lái)，政府從行政上限制土地的供應(yīng)量，利用賣(mài)地收入彌補(bǔ)收入不足并提供城市發(fā)展基金。同時(shí)，政府所推行的“招拍掛”制度也阻礙著競(jìng)爭(zhēng)性土地供應(yīng)市場(chǎng)的形成。各級(jí)地方政府的賣(mài)地財(cái)政提高了土地價(jià)格；而發(fā)展商通過(guò)抬高房?jī)r(jià)，將高土地價(jià)格轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)的買(mǎi)家，即消費(fèi)者。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)已經(jīng)是地方各級(jí)政府的GDP主義的一個(gè)核心組成部分。地方政府在在GDP主義的指導(dǎo)下將房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)發(fā)展到極致，而沒(méi)有照顧其社會(huì)福利屬性。房地產(chǎn)本來(lái)就是一種特殊社會(huì)產(chǎn)品，因?yàn)槠渲苯雨P(guān)切到社會(huì)成員的空間居住權(quán)，也直接關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定與和諧。
在這樣的GDP主義的驅(qū)動(dòng)下，無(wú)論哪個(gè)角色，政府、發(fā)展商還是投資者，都想從房地產(chǎn)那里獲得巨額的利益。正因?yàn)檫@樣，在中國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)程中，帶有極大的投機(jī)性。應(yīng)當(dāng)指出的是，中國(guó)的地方政府也是這個(gè)過(guò)程中的投機(jī)者。不管地方政府投機(jī)動(dòng)機(jī)（如地方財(cái)政考量）的理由如何，在制造房地產(chǎn)泡沫方面，地方政府和發(fā)展商同樣具有不可推卸的責(zé)任。實(shí)際上，大量的泡沫是地方政府和發(fā)展商利益共同體的結(jié)果。
要促成房地產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)政策向社會(huì)政策的轉(zhuǎn)型，就必須改變地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴。也就是說(shuō)，中央政府必須提供給地方政府其他的動(dòng)力機(jī)制。這就必須改變目前中央和地方政府的財(cái)稅分配機(jī)制。1994年實(shí)行分稅制以來(lái)，財(cái)力上移到中央政府，但責(zé)任并沒(méi)有相應(yīng)轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在很多領(lǐng)域是中央政府出政策，地方政府出錢(qián)。這給地方政府很多財(cái)政壓力。同時(shí)，地方以GDP為中心的經(jīng)濟(jì)政策也需要大量資金投入到基礎(chǔ)建設(shè)。于是，賣(mài)地也就成為一個(gè)創(chuàng)收機(jī)制，或者第二財(cái)政。這是地方政府努力提高地價(jià)的一個(gè)重要原因。因此，要不中央政府向地方分權(quán)，使得地方政府擁有更大的財(cái)稅權(quán)，要不中央政府把一些現(xiàn)在由地方政府擔(dān)負(fù)的責(zé)任也收上來(lái)。沒(méi)有這種調(diào)整，地方的土地財(cái)政動(dòng)力還繼續(xù)很大，而房地產(chǎn)價(jià)格還是會(huì)繼續(xù)暴漲。十八屆三中全會(huì)《決定》強(qiáng)調(diào)，要調(diào)整中央地方關(guān)系，增加中央政府的事權(quán)。這個(gè)方向是對(duì)的。房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是其中一項(xiàng)重要事權(quán)。
第三，中央和地方政府都必須大量增加社會(huì)性投資，盡量滿足作為福利品的家庭基本住房需求。改革開(kāi)放30多年來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要來(lái)自生產(chǎn)性投資。社會(huì)投資不但一直沒(méi)有得到重視，反而每況愈下。教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障、公共住房、環(huán)保等等方面的社會(huì)投資嚴(yán)重不足。特別需要指出的是，每次經(jīng)濟(jì)危機(jī)總會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)性投資的激增和社會(huì)性投資的減少。2008年的全球金融危機(jī)之后，中國(guó)對(duì)于各個(gè)生產(chǎn)領(lǐng)域的投資激增，已經(jīng)導(dǎo)致了很多工業(yè)領(lǐng)域的產(chǎn)能過(guò)剩，造成浪費(fèi)和低效率。這其中許多的過(guò)剩已經(jīng)在市場(chǎng)的層面反映出來(lái)。但房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的供給過(guò)剩則由于其錯(cuò)綜復(fù)雜的利益結(jié)構(gòu)而被掩蓋起來(lái)。相反，直至去年，房地產(chǎn)還在繼續(xù)被許多地方政府當(dāng)作是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要來(lái)源，這種局面必須改變。社會(huì)性投資嚴(yán)重不足，社會(huì)制度就建立不起來(lái)，消費(fèi)社會(huì)也無(wú)從談起。大量增大社會(huì)投資，尤其是增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性房的建設(shè)，不僅可以有助于解決一部分城市居民和新移民的住房問(wèn)題，同時(shí)也能刺激消費(fèi)，帶動(dòng)長(zhǎng)期可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
第四，私人資本的投機(jī)也是房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要原因。這一部分是外國(guó)投機(jī)。對(duì)外國(guó)的投機(jī)必須加以限制。中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)分開(kāi)放，在完全沒(méi)滿足本國(guó)國(guó)民要求的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面向外國(guó)投資者開(kāi)放。這里的風(fēng)險(xiǎn)極大。另外一塊是國(guó)內(nèi)民間資本。民間資本組成“炒房團(tuán)”大量投資房地產(chǎn)，這里除了房地產(chǎn)政策導(dǎo)向和高利潤(rùn)以外，還跟民間資本在中國(guó)所受的種種限制有關(guān)。一方面要規(guī)制房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)行為，一方面也要為民間資本形成提供必要的制度護(hù)航。正因?yàn)楹芏囝I(lǐng)域不允許民間資本進(jìn)入，而當(dāng)今的金融體系又存在許多缺陷，民間資本才紛紛組成“熱錢(qián)”，走向房地產(chǎn)領(lǐng)域。
第五，房地產(chǎn)改革必須要因地制宜，以人民的實(shí)際需求為本。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是高房?jī)r(jià)對(duì)不同群體的影響非常不同。從宏觀上看，中國(guó)城市的住房自有率和人均面積在全世界也不算低。實(shí)際上，很多城市居民不僅有自住房，往往在本地還有投資房。另外，許多有錢(qián)有權(quán)的家庭還在許多地方擁有不止一套投資房。真正缺少自住房又無(wú)法負(fù)擔(dān)高昂房?jī)r(jià)的多是年輕的城市間移民。所以未來(lái)的房地產(chǎn)改革必須要考慮不同人群的需求。例如對(duì)于年輕的城市間移民的第一套自住房，政府要有專門(mén)的住房保障政策。相反，對(duì)于那些擁有多套投資房的人，政府必須要通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，掌握其財(cái)產(chǎn)信息，通過(guò)征房產(chǎn)稅的辦法遏制房地產(chǎn)投機(jī)。
從技術(shù)上說(shuō)，要遏制炒房和投機(jī)并不難，例如可進(jìn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記、限制購(gòu)房的數(shù)量、規(guī)定住房居住的最低年限、收取房產(chǎn)稅等等。但這些政策往往都沒(méi)有持久的效果。中國(guó)政府這些年房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，光從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身入手來(lái)改革房地產(chǎn)，任何政策都不會(huì)很有效。真正有效的改革必須從上述宏觀層次上著手。這些宏觀的改革可以逐步地推進(jìn)。房地產(chǎn)既是中國(guó)當(dāng)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的癥結(jié)，也是中國(guó)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)改革的突破口。從第十一個(gè)五年規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，社會(huì)改革不能全面出擊。能夠做的已經(jīng)做了，如果繼續(xù)進(jìn)行全方位改革，就很難取得具有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。改革的核心應(yīng)當(dāng)是找到突破口。無(wú)論是社會(huì)保障、醫(yī)療衛(wèi)生、教育和住房，如果其中有一個(gè)領(lǐng)域取得重大突破，那么就會(huì)帶動(dòng)其他方面的改革。
從現(xiàn)實(shí)情況看，選擇房地產(chǎn)作為改革的突破口還有很多的優(yōu)勢(shì)。我們可以從如下幾方面來(lái)看。在政治方面，政府在房地產(chǎn)問(wèn)題上已經(jīng)花費(fèi)了很大的精力，但到現(xiàn)在為止并沒(méi)有取得重大的進(jìn)展。在這場(chǎng)和既得利益的較量中，如果政府退縮，政府的政策甚至政治“信用”就會(huì)受到嚴(yán)重?fù)p害。一旦政府退縮，既得利益集團(tuán)會(huì)變得更為強(qiáng)大。在社會(huì)層面看，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的抱怨最多。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)社會(huì)來(lái)說(shuō)最為重要，是社會(huì)生存的基礎(chǔ)，尤其在中國(guó)文化背景中。房地產(chǎn)作為一種特殊的社會(huì)產(chǎn)品一旦泡沫化，就會(huì)造成社會(huì)的泡沫化。在經(jīng)濟(jì)層面，房地產(chǎn)已經(jīng)儼然成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)，尤其是地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅存在著嚴(yán)重的泡沫，而且也有效惡化著中國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)在，各級(jí)政府拼命地從房地產(chǎn)謀取暴利，不思通過(guò)企業(yè)改革、技術(shù)進(jìn)步和管理水平的提高，“房地產(chǎn)”病已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)病。世界上還沒(méi)有一個(gè)國(guó)家通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的；相反的例子則有，很多經(jīng)濟(jì)體因?yàn)榉康禺a(chǎn)病而衰落。從政策平臺(tái)建設(shè)來(lái)看，如果設(shè)計(jì)得好，房地產(chǎn)改革可以帶動(dòng)其他領(lǐng)域如教育、醫(yī)療、社會(huì)保障、公積金、社區(qū)建設(shè)（包括宗教和種族和諧）等等方面的改革。在這方面，中國(guó)可以向像新加坡那樣成功的國(guó)家學(xué)習(xí)到很多好的經(jīng)驗(yàn)。
綜上所述，如果中國(guó)能夠在第十二個(gè)五年規(guī)劃期間，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，把房地產(chǎn)領(lǐng)域改革好，那么就可獲取數(shù)十年的社會(huì)長(zhǎng)治久安。社會(huì)穩(wěn)定了，民眾怨氣少了，就可以為未來(lái)更多的系統(tǒng)性改革贏得時(shí)間，創(chuàng)造良好的社會(huì)條件。
房地產(chǎn)與中國(guó)發(fā)展模式的未來(lái)
最后，我們還想就房地產(chǎn)問(wèn)題引申開(kāi)來(lái)，提出一個(gè)更深層次的問(wèn)題，那就是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展何處去的問(wèn)題。從1978年到2014年，中國(guó)的改革開(kāi)放已經(jīng)進(jìn)行了37年，時(shí)間不算短了。在更短的時(shí)間內(nèi)，日本、韓國(guó)、新加坡和臺(tái)灣等東亞國(guó)家和地區(qū)都曾創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)奇跡。從成就上看，中國(guó)也己經(jīng)成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體和中等收入國(guó)家，基本解決了13億人的溫飽甚者小康問(wèn)題。從規(guī)模上看，中國(guó)也已經(jīng)有了世界上最大的企業(yè)、最大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、最活躍的消費(fèi)群體、最大的研究和發(fā)展團(tuán)隊(duì)。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可抹殺的成就。房地產(chǎn)的價(jià)值的飛速上升也是這種成績(jī)的一種具體表現(xiàn)。
但從一個(gè)宏觀的歷史角度看，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是有很多缺憾：中國(guó)既不是世界領(lǐng)先的科學(xué)技術(shù)大國(guó)，也沒(méi)有多少國(guó)際知名的品牌，可以說(shuō)“大”而不“強(qiáng)”。如果從歷史角度看，中國(guó)既沒(méi)有像19世紀(jì)末的德國(guó)和美國(guó)那樣，引領(lǐng)一場(chǎng)新的世界范圍的工業(yè)革命，也沒(méi)有像20世紀(jì)中葉以后的美國(guó)、日本甚至韓國(guó)那樣，為世界消費(fèi)者提供一種新的消費(fèi)模式。從技術(shù)層面上，我們的發(fā)展很大程度還是建立在技術(shù)引進(jìn)而不是技術(shù)創(chuàng)新上的。從發(fā)展層面上，我們的發(fā)展還是一種粗放式的動(dòng)員型發(fā)展，主要靠的是國(guó)內(nèi)移民、土地開(kāi)發(fā)、信貸擴(kuò)張、資源開(kāi)采和環(huán)境破壞。這種發(fā)展的動(dòng)力與其說(shuō)是靠“人”的，還不如說(shuō)是靠“天”的。更嚴(yán)重的是，這種動(dòng)員式的發(fā)展模式是不可持續(xù)的，而且發(fā)展每進(jìn)行一步代價(jià)也就更大。房地產(chǎn)市場(chǎng)只是這種模式的最集中、最典型的代表而已：這是一種利用人口聚集、土地出賣(mài)、資源開(kāi)采、信貸擴(kuò)張和透支年輕人未來(lái)的不歸路。等到中國(guó)人口老化加劇、城市土地短缺和基準(zhǔn)利率提升，房地產(chǎn)泡沫必然破滅，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也將無(wú)以為繼。與其等到泡沫破滅，不如首先從解決住居民的“居住權(quán)”開(kāi)始，對(duì)中國(guó)過(guò)去20年的房地產(chǎn)發(fā)展模式進(jìn)行根本改革。從房地產(chǎn)入手修正中國(guó)的發(fā)展模式，將是中國(guó)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。不管怎么看，數(shù)千年來(lái)，讓居者有其屋，歷來(lái)就是中國(guó)人中國(guó)夢(mèng)的重要組成部分。
