不是鋼筋水泥的價(jià)值決定房?jī)r(jià)，而是買房所能獲得的各種服務(wù)的價(jià)值決定房?jī)r(jià)。
近一段時(shí)間，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“結(jié)構(gòu)性”的變化，三四線城市的房?jī)r(jià)開始下跌，而一二線城市卻相對(duì)還比較堅(jiān)挺。為什么不是普遍的下跌，而是出現(xiàn)這種結(jié)構(gòu)性的差異？有的人認(rèn)為是三四線城市居民的收入水平比較低，大城市居民的收入比較高。但這種解釋顯然是缺乏說服力的，因?yàn)楫吘谷木€城市的房?jī)r(jià)相對(duì)大城市來說還是要低得多。房?jī)r(jià)盡管與收入水平有很大的關(guān)系，卻不是最主要的決定因素，與任何其他商品的價(jià)格一樣，房?jī)r(jià)的高低及其變化主要還是取決于對(duì)房子的需求。
和一般商品不同，人們購(gòu)買房子不是為了消費(fèi)鋼筋水泥，而是獲得購(gòu)房所帶來的各種服務(wù)，除了居住外，還包括教育、醫(yī)療和交通等等。假如購(gòu)買到相應(yīng)的住房，才能夠享有相應(yīng)的服務(wù)，那么房?jī)r(jià)的高低和那些服務(wù)的價(jià)格必然就是正相關(guān)的，因此，不是鋼筋水泥的價(jià)值決定房?jī)r(jià)，而是買房所能獲得的各種服務(wù)的價(jià)值決定房?jī)r(jià)。
當(dāng)我們理解了房?jī)r(jià)很大程度上取決于相關(guān)服務(wù)的價(jià)值之后，那么對(duì)于文章前面提出的那個(gè)問題，即房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性變化就會(huì)有很好的認(rèn)識(shí)，因?yàn)樗鋵?shí)已經(jīng)告訴我們應(yīng)該從“服務(wù)”的角度去考察房?jī)r(jià)及其變化。
相比農(nóng)村，城市之所以對(duì)人們有吸引力，是因?yàn)樵诔鞘兄?，人們才能獲得比較好的教育、醫(yī)療及其他各種服務(wù)，在中國(guó)，有個(gè)很明顯的現(xiàn)象，就是越是大城市，這些服務(wù)的“質(zhì)量”就越高，比如有更好的醫(yī)院，更好的學(xué)校和道路。根據(jù)上面的論述，這解釋了為什么大城市的房?jī)r(jià)比小城市貴，而小城市的房?jī)r(jià)又比農(nóng)村貴。但是，還需要解釋的是，為什么會(huì)出現(xiàn)大城市提供的服務(wù)要比小城市好，而小城市的服務(wù)又比農(nóng)村好呢？除了城市具有集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致越是大城市，就越有利于各種服務(wù)的供給這個(gè)一般性的原因之外，不可忽視的一面是，在中國(guó)，城市的基本公共服務(wù)是由政府投資的，如教育、醫(yī)療和交通，由于它們是政府投資形式的，所以也被稱為“公共品”。
政府投資“公共品”有一個(gè)特征，就是“差序格局”。在中國(guó)，城市的“級(jí)別”往往就決定了一個(gè)城市有多大的投資能力。級(jí)別高的城市比級(jí)別低的城市從中央獲得的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付更多。這意味著級(jí)別越高的城市，可汲取或可利用的財(cái)政收入的“地域范圍”就越大，比如北京，相當(dāng)于利用了全國(guó)的財(cái)力，而一個(gè)省會(huì)城市可以利用的財(cái)力只限于一個(gè)省的范圍，而對(duì)一個(gè)地級(jí)市來說，只是一個(gè)地區(qū)。
所以，越是級(jí)別高的城市，掌握的公共資源就越多，投資公共品的能力就越強(qiáng)，如北京治理霧霾就打算花幾千億，一般的省會(huì)城市顯然沒有這個(gè)能力。正是不同級(jí)別的城市間投資能力上存在的這一差別，導(dǎo)致了不同級(jí)別城市間公共品數(shù)量和質(zhì)量的差別，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的差別。由于政府部門都集中在城市，特別是大城市，理性的政府會(huì)優(yōu)先在自己所在的城市投資公共品，所以，政府部門越多的城市，公共品也越多。
最近人們可能都注意到這樣一則新聞，由于北京部分行政部門要搬遷至河北保定，導(dǎo)致保定等城市的房?jī)r(jià)一夜之間上漲了幾千元，這個(gè)例子很好地驗(yàn)證了本文的觀點(diǎn)。由于政府推行的“京津冀一體化”，北京周邊的一些城市被納入到了一個(gè)級(jí)別更高的城市中，在中國(guó)特色的城市“差序格局”中的地位一下子上升了，這意味著它們的公共品投資能力的增強(qiáng)以及公共品的改善，相應(yīng)地，房?jī)r(jià)自然就會(huì)提高。
因此 ，中國(guó)的房?jī)r(jià)并非真正的市場(chǎng)價(jià)格，相反，很大程度上帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的特征，是畸形市場(chǎng)的體現(xiàn)。要改變這種狀況，應(yīng)該消除政府對(duì)公共品投資的壟斷，消除城市的“差序格局”，讓市場(chǎng)機(jī)制充分發(fā)揮作用。
