曾任中國(guó)第一任國(guó)家土地管理局局長(zhǎng)的王先進(jìn)說：上世紀(jì)80年代，隨著改革開放的逐步推進(jìn)，一些新情況陸續(xù)出現(xiàn)，土地成為重要資產(chǎn)。1986年3月下發(fā)《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》，并成立國(guó)家土地管理局作為組織保證。
我們土地管理局一開始提出的是住宅50年產(chǎn)權(quán)。這個(gè)期限是根據(jù)境外經(jīng)驗(yàn)、結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況提出來的。這里有一個(gè)比較近的樣板，就是香港。
我們國(guó)家土地歸國(guó)家所有，英國(guó)的土地全部歸國(guó)王所有。他們批租年限最高為999年，實(shí)際是永租制。但是在香港，因?yàn)槭敲x上租了中國(guó)的，租期99年，所以香港政府批租期就以99年為上限，按年頭逐漸減少。
我們先定了50年，理由主要有三個(gè)，第一個(gè)土地出讓歷史上沒有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，年限短點(diǎn)比較好調(diào)整；二是一個(gè)人的工作年限，一般為50年，假設(shè)從20歲開始，50年后就70歲了，可以夠他們一輩子經(jīng)營(yíng)，而且可以轉(zhuǎn)讓、繼承、續(xù)期；另外就是過去在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般使用年限就是按50年計(jì)算，50年后房產(chǎn)就不能再用了。按照價(jià)值來算，用了50年就沒什么價(jià)值了。
后來中央討論轉(zhuǎn)讓土地的問題時(shí)，一位主要領(lǐng)導(dǎo)問年限長(zhǎng)一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果覺得50年時(shí)間短了，再增加幾十年可以。后來制定法律時(shí)，就變成最高年限70年。
編者按：在買房過程中“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限”問題卻被普遍忽略，相當(dāng)大比例的購(gòu)房者對(duì)于產(chǎn)權(quán)期限問題茫然不知。因?yàn)槭┕て诘瓤陀^原因的存在，現(xiàn)在市面上在售的商品房產(chǎn)權(quán)普遍縮水1-3年，更有甚者縮水10年以上；此外，產(chǎn)權(quán)過期后，自己的房子又該怎么辦呢？
產(chǎn)權(quán)期限被隱性縮水
在我國(guó)法律規(guī)定中，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)不同的概念，土地使用權(quán)出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國(guó)有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平，補(bǔ)繳土地出讓金。
根據(jù)這一條例，購(gòu)房人取得的商品房使用權(quán)限必須也只能建立在70年土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上。而房屋開發(fā)商從土地管理部門獲得土地批租權(quán)后，土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流通。
商品住宅從開發(fā)到銷售的周期一般在1～3年，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的“實(shí)際壽命”也就隨著開發(fā)商開發(fā)住宅時(shí)間的長(zhǎng)短而縮短。如果土地使用權(quán)的出讓日期與開發(fā)商出售房產(chǎn)的日期有較長(zhǎng)的時(shí)間間隔，尤其是一些爛尾樓改造的項(xiàng)目，購(gòu)房者必然面臨明顯的“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”。
有調(diào)查指出，超過70%的購(gòu)房者不清楚“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”之間的不同概念，也沒有意識(shí)到絕大部分能夠入住的房屋都不同程度地存在著“產(chǎn)權(quán)期限縮水”情況，在不明不白中成為“冤大頭”。購(gòu)房者不理解概念從而干脆對(duì)其置之不理是造成“隱性縮水”問題得不到重視的重要原因。
還有購(gòu)房者因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)算了一筆賬：“住宅用地的使用期限是70年，但按房產(chǎn)證上的日期推算，買的房子一般只有65年使用期，整整少了5年！而買房時(shí)付的總房?jī)r(jià)卻從未因此打折，少5年不就等于多付錢了嗎？”
遺憾的是，這種簡(jiǎn)單的估算方式?jīng)]有得到房屋產(chǎn)權(quán)管理登記部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、法律和經(jīng)濟(jì)學(xué)界人士的贊同。
70年后，我們?cè)谧约旱耐恋厣蠠o家可歸
據(jù)了解，近年來，圍繞房屋使用期限的產(chǎn)權(quán)糾紛開始不斷浮出水面。浙江寧波市“怡江春色”小區(qū)的購(gòu)房者在入住時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己實(shí)際能居住的時(shí)間只有56年，比70年期限少了14年之多！廈門市信陽(yáng)花園的10戶業(yè)主更因?yàn)樗?gòu)房產(chǎn)使用期“縮水”10年而將開發(fā)商告上了法庭。
70年土地使用權(quán)到期后到底該怎么辦呢？目前還沒有確切的答案；此外，在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間內(nèi)，還沒有產(chǎn)權(quán)到期的個(gè)案。因此，即使開發(fā)商及時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)70年的土地使用權(quán)期限，我國(guó)目前所有的商品住宅都不可避免地面臨著“70年后，產(chǎn)權(quán)該怎么辦”的難題。
“法律規(guī)定城市土地屬于國(guó)家所有，房改過程中無法逾越的就是土地不能買賣。為了繞過這一壁壘，這才有了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)相結(jié)合的房改制度。”有專家認(rèn)為，這種管理制度凸現(xiàn)的法律真空在于：土地自身的價(jià)值不斷升值，而地面上的建筑物則隨著居住年限的延長(zhǎng)而必然會(huì)折舊，也就是必然會(huì)相對(duì)貶值，因此，一些敏感的購(gòu)房者已經(jīng)發(fā)出了“70年后，我們?cè)谧约旱耐恋厣蠠o家可歸”的疑惑。
眾多業(yè)內(nèi)人士和法律界人士認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)家保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)日益明晰，70年后的產(chǎn)權(quán)問題有望逐步破解。就目前法律政策框架之內(nèi)，專家提出了三大設(shè)想。
產(chǎn)權(quán)到期后的三大設(shè)想
一、重簽合同，續(xù)繳出讓金
土地使用期限屆滿后，國(guó)家如果需要收回土地，產(chǎn)權(quán)人可以重新辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同，向國(guó)家繳納土地出讓金。這一做法的最大障礙是：屆時(shí)小區(qū)業(yè)主們作為分散的個(gè)體，很可能無法在怎樣和繳納多少土地出讓金方面達(dá)成共識(shí)。正如目前物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的矛盾頻頻暴露一樣，屆時(shí)，國(guó)家、小區(qū)業(yè)主集體和業(yè)主個(gè)人之間如何謀求利益的最大平衡點(diǎn)，成為這一做法能否實(shí)施的關(guān)鍵。同時(shí)，這筆土地使用金具體數(shù)額多少，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿繳，能否繳得起，一旦有房屋業(yè)主不愿繳納，法律是否允許強(qiáng)行拆遷該業(yè)主的房屋，都是個(gè)未知數(shù)。
二、房隨地走，國(guó)家補(bǔ)償
由于我國(guó)的土地所有權(quán)除了集體所有的以外，都是國(guó)家享有所有權(quán)，所謂70年土地使用年限，是國(guó)家以土地所有者的身份授予土地使用權(quán)。期滿以后，國(guó)家有權(quán)收回土地，而房屋產(chǎn)權(quán)是沒有期限的，這里就存在著國(guó)家土地所有權(quán)與個(gè)人房屋所有權(quán)之間的矛盾。具體的解決可以是，國(guó)家將土地使用權(quán)收回，房隨地走，個(gè)人的房屋也被收回，國(guó)家給予一定的補(bǔ)償。但這一設(shè)想不得不面對(duì)的尷尬問題是：房屋拆遷諸多矛盾又浮出水面、《物權(quán)法》確定保護(hù)公民合法私有財(cái)產(chǎn)，城市的發(fā)展也肯定不能繼續(xù)采取簡(jiǎn)單的“國(guó)家補(bǔ)償——個(gè)人拆遷”的形式。因而必須找到國(guó)家和業(yè)主“共贏”的方式。
三、政策持續(xù)調(diào)整，法規(guī)適時(shí)完善
眾多業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前國(guó)家政策及土地管理?xiàng)l例實(shí)施不久，因房屋土地使用年限問題給購(gòu)房者造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性和現(xiàn)實(shí)個(gè)案還比較鮮見。無論是購(gòu)房者還是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，都沒有意識(shí)到產(chǎn)權(quán)期限潛在的危機(jī)。目前左右房地產(chǎn)價(jià)格的主導(dǎo)因素還是以市場(chǎng)為主，不過，國(guó)家政策的持續(xù)調(diào)整和法規(guī)適時(shí)完善，將進(jìn)一步推動(dòng)全社會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)及其價(jià)值的理解，購(gòu)房者也將更加理性。
二手房產(chǎn)權(quán)三步查
第一步、要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證書以及其他證件。
產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。
第二步、向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源
1.房主是誰，假如是共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式
2.檔案文號(hào)，即該宗交易的文件編號(hào)，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該文件副本
3.登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期
4.成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品
5.其他內(nèi)容，如房屋平面圖等
第三步、查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)
房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深地了解。另外，購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有：所購(gòu)房有無抵押、房屋是否被法院查封等。
