浙江興潤(rùn)置業(yè)資金斷裂風(fēng)波出現(xiàn)之后，這家不知名的房企瞬間被推上了風(fēng)口浪尖，在消費(fèi)者期待“崩盤”并裹挾著保障購(gòu)房者利益的復(fù)雜情緒之下，更是社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及信貸違約風(fēng)險(xiǎn)的深層擔(dān)憂。
筆者以為，興潤(rùn)置業(yè)不是個(gè)案，也不是結(jié)束，未來(lái)十年一大波跑路房企或?qū)?lái)臨，房企總量會(huì)明顯減少。
“跑路”的背后
在興潤(rùn)之前，2012年長(zhǎng)沙、安徽和成都等地就已經(jīng)出現(xiàn)因銀根緊縮和民間借貸減停導(dǎo)致的小房老板的“跑路事件”。倒下的背后是高杠桿、高負(fù)債和高資本成本所驅(qū)動(dòng)的以債養(yǎng)債的發(fā)展模式，導(dǎo)致“體質(zhì)較弱”的中小房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高。
“跑路潮”的隱患出現(xiàn)在2012年似乎不是偶然。截止2012年，全國(guó)已經(jīng)有8.9萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于市場(chǎng)而言本已過(guò)量;而隨著中央控制地方政府債務(wù)發(fā)展，一級(jí)土地開發(fā)量將逐漸增多，凈地減少，加上銀行惜貸，小企業(yè)現(xiàn)金流難以為繼，境遇非常不樂(lè)觀。首先，城鎮(zhèn)化黃金發(fā)展期的中國(guó)，正處于由城鎮(zhèn)化率50%向70%大力挺進(jìn)的過(guò)程中，土地資源也再次得到了投資者的重視，特別是那些提早儲(chǔ)備大量一級(jí)城鎮(zhèn)土地的上市房企。
數(shù)據(jù)顯示，2013年中海超出歷史同期拿地1203平方米，萬(wàn)科拿地757萬(wàn)平方米(僅次于2010年的941萬(wàn)平米);再以剛上市一年多的新城控股為例，在2013年也加快了拿地節(jié)奏，集團(tuán)全年累計(jì)拿地16宗，新增土地儲(chǔ)備面積約354平方米，集團(tuán)目前土地儲(chǔ)備總量具備未來(lái)四到五年打持久戰(zhàn)的需求。
在這輪博弈中，大企業(yè)已經(jīng)吃飽，曾經(jīng)一度引得中小企業(yè)趨之若鶩的一級(jí)土地開發(fā)并沒(méi)有使他們受益，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的當(dāng)下，似乎已經(jīng)輸在了起跑線上了。
資金之虞
作為泛金融及資金密集型行業(yè)，決定房企生存要素的資金當(dāng)屬重要一環(huán)，而在長(zhǎng)效機(jī)制形成的當(dāng)下，這其實(shí)又是政策面的問(wèn)題。在限貸以及抑制投資性需求的政策影響下，追求高額利潤(rùn)的銀行會(huì)更加謹(jǐn)慎選擇貸款對(duì)象。
筆者在此分享一組數(shù)據(jù)：興業(yè)銀行年報(bào)顯示，2013年年底該行房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到了1312.53億元，占貸款總額的9.67%，占比較2012年底上升了0.67個(gè)百分點(diǎn);在個(gè)人貸款方面，2013年年底該行個(gè)人住房及商用房貸款余額為1850.61億元，占個(gè)人貸款總額的52.33%，占比較上年末下降了5.33個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn)，開發(fā)貸增長(zhǎng)，個(gè)貸收縮。
那么開發(fā)貸增長(zhǎng)是否意味著可以樂(lè)觀?其實(shí)小企業(yè)依然沒(méi)份，趨利性會(huì)讓銀行更傾向于選擇風(fēng)險(xiǎn)小的大企業(yè)。
競(jìng)爭(zhēng)之憂
除了資金，回到影響房企生存的市場(chǎng)基本面，擺脫全國(guó)一刀切模式后，市場(chǎng)之手的介入無(wú)疑也讓整個(gè)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加激烈了。
筆者判斷，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)是一線升、二線穩(wěn)、三線四線降有限，大體整體是平衡的。但在供求關(guān)系惡化的某些三四線城市和區(qū)域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的樓盤會(huì)率先出現(xiàn)降價(jià)，追求高周轉(zhuǎn)企業(yè)和現(xiàn)金不足的小企業(yè)必然會(huì)有降價(jià)求現(xiàn)金流的趨勢(shì);而這無(wú)疑又是一個(gè)惡性循環(huán)的過(guò)程，令強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者更弱，甚至退出。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)百?gòu)?qiáng)企市場(chǎng)銷售額占有率平均每年都會(huì)提高1~2個(gè)百分點(diǎn)，2008年是21.79%，2013年已達(dá)到30.7%。很顯然，行業(yè)的馬太效應(yīng)越來(lái)越明顯。
在未來(lái)，以全國(guó)共計(jì)289個(gè)大中城市和344個(gè)縣級(jí)市，即使按照平均一個(gè)省會(huì)以上城市100家房地產(chǎn)企業(yè)，地級(jí)市50家房地產(chǎn)，縣級(jí)市20家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)算，不過(guò)只需要2.2萬(wàn)家而已。
而在這之前，“跑路”將會(huì)成為市場(chǎng)的常態(tài),未來(lái)品牌房企將成為香餑餑。
