在自杭州(樓盤(pán))而始的降價(jià)風(fēng)波催化下，浙江樓市一夜之間已身處膠著期。購(gòu)房者遲疑，開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”，等待，已然成了供需雙方共用的博弈技巧。
就開(kāi)發(fā)商而言，降價(jià)總是很為難的。通常只會(huì)在資金鏈吃緊的情況下，才會(huì)“被迫”為之。而當(dāng)更多的房企沒(méi)有底氣硬扛、捂盤(pán)之后，降價(jià)走量也就難以避免了。
而自杭州幾個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)大幅降價(jià)后，有關(guān)樓市泡沫、風(fēng)險(xiǎn)甚至“崩盤(pán)”的言論無(wú)不把杭州樓市作為例證。臺(tái)州(樓盤(pán))“第一降”——開(kāi)元銀河名苑也推出了或明或暗的“7折福利房”，降價(jià)幅度接近3000元/平方米，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)庫(kù)存量同樣巨大的寧波(樓盤(pán))或步其后塵。
樓市膠著期繼續(xù)，變化也正在發(fā)生。隨樓市“膠著”而來(lái)的則是房企市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，以及宏觀政策的松動(dòng)。
首先是房企開(kāi)發(fā)住房產(chǎn)品的調(diào)整。目前，在調(diào)控及還會(huì)有后續(xù)政策出臺(tái)的預(yù)期之下，投機(jī)性需求基本退出市場(chǎng)，剛需及改善性需求占據(jù)了主導(dǎo)地位，這一趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，置業(yè)者更加理性，更加關(guān)心產(chǎn)品定價(jià)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、生活配套等核心要素。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化更加明顯，一二線城市和三四線城市的冷熱不均，因此，伴隨著供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變也讓房企不得不做出區(qū)域開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的挑戰(zhàn)。
很多房地產(chǎn)企業(yè)決策層已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。比如，開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)總裁陳燦榮就分析稱(chēng)，一二線城市特別是京滬廣深等特大城市受制于土地供應(yīng)、人口遷移及經(jīng)濟(jì)集聚等因素影響，成交價(jià)量齊升，部分熱點(diǎn)城市地王頻出，熱點(diǎn)愈熱，而廣大的三四線城市則面臨著供應(yīng)加劇、市場(chǎng)下行、空置率上升等多重風(fēng)險(xiǎn)。
開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)也開(kāi)始“看空”住宅市場(chǎng)，最關(guān)鍵的原因還是對(duì)杭州及周邊地市樓市庫(kù)存高企、潛在供應(yīng)量過(guò)大的憂(yōu)慮，并提前做出了“加快去化，減少庫(kù)存，快速回籠資金”以及“縮減純住宅項(xiàng)目，重點(diǎn)發(fā)展旅游、商業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)”的戰(zhàn)略調(diào)整。
在這種局勢(shì)下，開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)及其下屬的開(kāi)元房產(chǎn)做出了“謹(jǐn)慎在三四線市場(chǎng)發(fā)展單一的房產(chǎn)項(xiàng)目，謹(jǐn)慎發(fā)展高端地產(chǎn)項(xiàng)目，謹(jǐn)慎發(fā)展投資性房地產(chǎn)”的戰(zhàn)略調(diào)整。
其次，樓市的膠著也將讓房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生改變。陳燦榮分析認(rèn)為，隨著市場(chǎng)化的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)集中度不斷提升，開(kāi)發(fā)商強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面愈加明顯，千億級(jí)的企業(yè)數(shù)量不斷增加，資金實(shí)力也決定了大企業(yè)一直是拿地的主力軍，而眾多中小開(kāi)發(fā)商則直面邊緣化局面，具有轉(zhuǎn)型升級(jí)及差異化發(fā)展的迫切要求。
市場(chǎng)和政策的博弈還在繼續(xù)，而樓市調(diào)控政策似乎也有了松動(dòng)的跡象。近日，有媒體報(bào)道稱(chēng)，繼溫州(樓盤(pán))傳出上報(bào)松綁限購(gòu)的方案后，長(zhǎng)沙(樓盤(pán))、杭州等多個(gè)城市正在醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性。據(jù)稱(chēng)，長(zhǎng)沙、杭州等地近日相繼召開(kāi)房企溝通會(huì)，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀，其中包括限購(gòu)的松綁，以及二套房貸款門(mén)檻的降低等。
事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)日益繃緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策頗有微詞?！跋拶?gòu)本意在于‘制止房?jī)r(jià)的快速上漲’，而杭州是穩(wěn)中有跌、溫州是暴跌，已經(jīng)與政策制定初衷相背離?！闭憬》慨a(chǎn)專(zhuān)家、透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為，如果繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，反而會(huì)給樓市帶來(lái)負(fù)面影響，政府應(yīng)該打開(kāi)“調(diào)控”閥門(mén)，實(shí)行“差異化調(diào)控”。
開(kāi)元房產(chǎn)(蕭山區(qū)域)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)駱成武也認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整“矯枉過(guò)正”，不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。
在樓市冷熱交替的循環(huán)中，能否走出低迷無(wú)非在于政策和價(jià)格。如果政府發(fā)出救市信號(hào)，政策松綁，樓市膠著狀態(tài)無(wú)疑將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)；同時(shí)，更多開(kāi)發(fā)商能夠推出降價(jià)舉措，也將對(duì)樓市滯銷(xiāo)難題的解決起到催化作用。
樓市膠著之下，更多樓盤(pán)以特價(jià)房、“清空尾盤(pán)”等方式加入降價(jià)走量的行列，或?qū)⒊蔀檎憬瓨鞘械某B(tài)。
