從杭州德信地產降價，到商業(yè)銀行限制房地產夾層融資、監(jiān)管層出手整頓銀行表外融資……對于房地產這只越跳越高的孫悟空來說，資金鏈第一次成為了越收越緊的“緊箍咒”。
這對剛剛興起的房地產基金來說，是福是禍？房地產行業(yè)持續(xù)十年之久的黃金牛市是否就此終結？在此前結束的2014（首屆）房地產基金春季論壇上，房地產 金融專家深度解析地產行業(yè)走向。他們得出的結論是：房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的高利潤率時代已經結束，企業(yè)繼續(xù)生存的秘訣是擴展產業(yè)鏈條，向各個環(huán)節(jié)要利潤；地產+ 金融將成為未來房地產業(yè)走向高端的新形式。
房地產面臨變局
2014年初春，種種信號都讓房地產業(yè)人士反復思考一個問題：輝煌十年的房地產牛市是否已經走到盡頭？
變化顯而易見。
新能資本創(chuàng)始合伙人唐朝軍說，開發(fā)商拿地趨勢已經開始從三四線城市往一二線轉，無論是地價也好，頻率也好，這是明顯的趨勢。
中國房地產數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說，房地產行業(yè)人人熟知“5983模式”，即拿地后5月項目動工、9個月開盤銷售、一期銷售完成80%、3年項目竣 工，這樣的運作效率意味著房企從高周轉中挖掘的利潤空間已到極致。隨著地價的上升、銷售端的政策限制，行業(yè)利潤率下降已成定局。
前海 力匯基金公司執(zhí)行總裁陳宇認為，房地產行業(yè)將面臨整合?！?年前房地產行業(yè)有3萬家，現(xiàn)在逐漸在優(yōu)勝劣汰。2012年百億的地產商才50多家，2013年 已經達到71家，其中有6家已經達到千億。隨著大中型房地產公司不斷成長擴大的同時，中小型房地產公司的發(fā)展空間面臨瓶頸?！?
全產業(yè)鏈運作將成趨勢
房地產行業(yè)面臨變局，傳統(tǒng)的盈利模式面臨挑戰(zhàn)，未來的利潤空間將從何處產生？
陳晟提供的方案是：向產業(yè)鏈要利潤。從以往單純經營房地產開發(fā)，延伸到拿地、產業(yè)引進等多個環(huán)節(jié)，向每一個環(huán)節(jié)要利潤。通過這種模式，讓房地產行業(yè)從 “黃金十年”進入“白銀十年”。
這條產業(yè)鏈往上延伸，是多位地產金融專家不約而同提到的：拿地環(huán)節(jié)就提前介入，在一級土地整理、產業(yè)引進等階段就積極與當?shù)卣献鳎瑥亩谶@個利潤豐厚的環(huán)節(jié)上分一杯羹。
華睿信董事長范嘉貴以公司的一次成功實踐，現(xiàn)場演繹了這種新模式：公司與軟銀合作成立了一只基金，專門投資產業(yè)園。在內地一三線城市的核心地段，基金持 有66萬平方米土地的100%產權，并負責土地拆遷，園區(qū)中涵蓋總部基金、軟件、數(shù)據(jù)產業(yè)園、配套的住宅、學校等一系列設施，僅前期介入就花了兩年多時 間，總投資大概10億元人民幣。如今，第一期項目將在今年7月份銷售。范嘉貴總結其過程：前期與政府溝通、定位；第二是找到合作伙伴；然后與合作伙伴一起 給這塊地創(chuàng)造價值。他的經驗是：“賣房子賣賣就沒有了，但如果招這么多企業(yè)，地產只是一個載體。這樣，政府更喜歡有產業(yè)背景的基金參與運作?！?
建銀精瑞資本副總裁劉東提出，從大背景上講，中國產業(yè)升級是大的趨勢，地方政府越來越多的招商引資行為帶來產業(yè)用地的配套需求，例如在一定的面積產業(yè)用地之外，再配套一定的住宅用地和商業(yè)用地，由此帶來地產商的綜合機會。
另一方面，將地產的產業(yè)鏈向下擴展，則是走專業(yè)化分工道路，從地產的持有并運營的過程中產生持續(xù)的效益。
創(chuàng)東方投資董事長肖水龍同樣也提供了自己的一個成功案例：在寶安區(qū)某項目中，房地產基金從傳統(tǒng)單純的“資本提供者”角色，逐步演化成“資本營運商”的復 合定位，除了向項目提供資金外，還提供日常管理，通過輸出管理、輸出品牌、輸出渠道、輸出創(chuàng)意，實現(xiàn)項目方、資金方和投資方的三贏局面。他總結說：“這個 模式改變了過去投資全出、開發(fā)全管、利潤全得、風險全擔的模式，逐步形成投資、開發(fā)、銷售、管理等行業(yè)細分的模式。”
新沃資本控股高 級副總裁劉暢認為，房地產行業(yè)從野蠻生長時代到最后的成熟，一定是要經歷專業(yè)化道路。從住宅地產到商業(yè)地產、到現(xiàn)在養(yǎng)老、旅游、文化產業(yè)、科技園地產，業(yè) 態(tài)會越來越多。剛開始的時候一個基金管理人各種各樣的業(yè)態(tài)都會參與，以后很多基金公司可能會專注在某一個地產的細分領域，理解更加透徹，能夠深度挖掘每一 個項目的價值。
劉東更從美國房地產基金的運營方式中提出，美國大部分學校、養(yǎng)老院的業(yè)主既不是個體老板，也不是某個地產商，而是房地 產基金，房地產基金的真正持有人則是在美國證交所開戶、交易、購買股票的機構投資者。如果將這式方式借鑒到中國，國內的房地產基金也可以通過設立基金，然 后在上交所、深交所發(fā)行，用籌集到的大量資金去投資學校、醫(yī)院，改善基礎設施建設。
